Как покупать недвижимость

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Как покупать недвижимость

Приобрести квартиру онлайн можно как в новостройке, так и на вторичном рынке.

В каждом случае есть свои нюансы, о которых будет рассказано далее, но всегда нужно проверять репутацию второй стороны сделки — агентства недвижимости, риелтора, застройщика, собственника.

Поэтому рекомендуется изучить всю проектную и разрешительную документацию по интересующему ЖК, также ознакомиться с отзывами о данной компании/специалисте в интернете.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Если вы покупаете жилье напрямую у его владельца, стоит взять выписку из ЕГРН. Там указаны основные характеристики квартиры и актуальный перечень ее собственников. Заказывают документ на сайте Росреестра.

Еще будет правильным попросить продавца предоставить свежую справку о его дееспособности (берется в психоневрологическом диспансере).

Это тонкий момент, однако такая справка может стать гарантом того, что действительность заключенного договора купли-продажи не будет оспорена впоследствии.

Выбор жилья

Если раньше для того, чтобы познакомиться с будущей квартирой в новостройке, нужно было ехать в офис продаж, то в карантин все перешло в сферу онлайн.

К традиционным камерам на стройплощадках, с помощью которых можно оценить динамику строительства и архитектурный облик зданий, добавились другие виртуальные опции.

«Некоторые застройщики создали 3D-туры, которые позволяют прогуляться по территории комплекса, зайти в лобби и в квартиру, оценить виды из окон», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Всем этим легко воспользоваться и после снятия ограничительных мер.

При дистанционной покупке «вторички» также можно попросить продавца/риелтора провести онлайн-трансляцию из выбранной квартиры. При этом важно, чтобы на видео был показан сам дом, адресная табличка на нем, вход в подъезд, этаж, номер квартиры. Такой подробный отчет должен подтвердить, что вам продают именно ту квартиру, о которой вы договаривались.

Тем не менее руководитель департамента по работе с публикой агентства недвижимости «Возрождение Недвижимость» Варвара Кокина советует осматривать объект все же вживую: «Квартира может оказаться не в том техническом и санитарном состоянии, которое показывают на видео. Так, легко скрыть следы плесени или протечек. А еще в режиме онлайн трудно оценить состояние проводки и труб».

Как купить квартиру, если находишься в другом городе

Виртуальная реальность и покупка квартиры

Бронирование

Если жилье вас устраивает, следующая ступень — дистанционное бронирование. Зарезервировать понравившийся лот в новостройке можно по телефону или на сайте компании-застройщика. На этом же этапе нужно отправить продавцу, например тому же менеджеру отдела продаж ЖК, документы для оформления договора долевого участия (паспортные данные, СНИЛС).

Вид документов

При покупке квартиры онлайн все документы тоже должны быть «онлайн». В частности, бумаги, заверенные у нотариуса (изначально их оформляют лично).

«Если клиент оформил нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, к нему еще нужно приложить тождественность у того же нотариуса.

То есть получить подтверждение, что скан документа — это скан настоящего согласия», — рекомендует генеральный директор A-P-K.RU Герман Ющенко.

Ипотека

Если вы собираетесь приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств, будьте готовы, что данная стадия в наименьшей степени подвержена цифровизации. Так что на этом этапе полностью перевести сделку в онлайн пока не получится.

«Центробанк смягчил требования к идентификации заемщиков, но лишь некоторые банки предлагают прогрессивные решения. Например, получить ипотеку онлайн, подписав документы с помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП), можно в банке ДОМ.РФ, а Сбербанк запустил программу выездной ипотеки.

Однако в большинстве кредитных организаций обойтись без личного визита в отделение по-прежнему не удастся», — отмечает Надежда Коркка.

В каких сделках с жильем нужна цифровая подпись?

Как обезопасить себя от мошенничества с ЭЦП?

ЭЦП, или электронная цифровая подпись

Для заключения ДДУ в режиме онлайн вам потребуется электронная цифровая подпись, или сокращенно ЭЦП. Этим термином обозначают специальную программу, выполняющую функцию реквизита электронного документа, который в свою очередь защищает его от подделки.

«Проще говоря, это ваша подпись, только в виде специальной компьютерной программы (ЭЦП записана на флешку). Она уникальна и хранится только у вас.

А получить ЭЦП можно в аккредитованном Министерством связи РФ удостоверяющем центре в регионе вашего проживания», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Впрочем, во время карантина многие покупатели столкнулись со сложностью оформления ЭЦП: не все аккредитованные для выпуска подписи учреждения продолжали работу. В этом случае можно было получить подпись у компании-застройщика. Девелопер имеет право на выпуск ЭЦП после предоставления ему соответствующего допуска удостоверяющим центром.

Электронные цифровые подписи бывают трех видов и различаются по степени защиты. Самой надежной считается усиленная квалифицированная ЭЦП, которая и используется в сделках с недвижимостью.

«Электронный документ, подписанный такой подписью, аналогичен бумажному документу, который подписан вами собственноручно.

При использовании такой подписи также можно установить, не изменяли ли документ после того, как он был подписан», — добавляет Владислав Фролов.

Оплата сделки

После подписания ДДУ и всех необходимых документов, которые вы получили от второй стороны сделки в виде ссылок на почту или СМС, нужно открыть эскроу-счет. Данный счет является блокированным: доступа к деньгам у застройщика/продавца не будет до окончания строительства и передачи вам квартиры. Процедура его открытия тоже может проводиться удаленно.

«Для открытия эскроу-счета к покупателю приезжает сотрудник банка. Но до начала госрегистрации договора клиенту нужно дистанционно открыть аккредитивный счет через сервис безопасных расчетов и перевести на него денежные средства.

Далее договор подается в Росреестр через сервис электронной регистрации, после завершения которой сумма автоматически перечисляется на эскроу-счет», — комментирует директор по продажам Level Group Юлия Агафонова.

Если вы хотите приобрести онлайн вторичное жилье, для уменьшения рисков настаивайте на проведении расчетов только через блокированный аккредитив, ячейку или номинальный счет. При этом в условиях доступа к деньгам обязательно укажите подписанный акт приема-передачи квартиры.

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Этот документ подписывается между сторонами сделки после фактической передачи квартиры от продавца к покупателю. Он является неотъемлемой частью договора купли-продажи, хотя на регистрацию перехода права собственности вместе с договором не сдается.

«Данный акт закрепляет, что жилье передано в том виде, в котором покупатель его осматривал, и все расчеты полностью произведены.

Документ можно подписать онлайн с помощью ЭЦП, но лучше сделать это лично при осмотре квартиры, чтобы потом продавец при обнаружении покупателем каких-либо дефектов не мог сослаться, что при подписании акта в электронном виде все было в порядке», — разъясняет Владислав Фролов.

Электронная регистрация

Это завершающий этап покупки недвижимости онлайн. Чтобы воспользоваться данной опцией, необходимо оформить у нотариуса доверенность на сотрудника компании-застройщика/агентства недвижимости.

Тогда последний сможет подать ДДУ на государственную регистрацию в Росреестр. В течение 5 рабочих дней после подачи туда договора его зарегистрируют и направят вам документы (в том числе выписку из ЕГРН) на электронную почту.

Или же можно будет получить их на руки посредством курьерской доставки.

Важно! При покупке квартиры на вторичном рынке нужно проверить, не наложен ли у собственника запрет на регистрацию сделок с его недвижимым имуществом в электронном виде.

«Если он есть, то даже при личном присутствии собственника электронная регистрация будет отклонена и сделка не будет заключена.

В таком случае владелец недвижимости должен лично присутствовать на подаче документов в Росреестр», — рассказывает Варвара Кокина.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Риски и сложности

Эксперты сходятся во мнении, что как таковых рисков при дистанционной покупке жилья в новостройках нет. Чего нельзя сказать о той же процедуре, но уже на вторичном рынке. В этом случае гораздо больше подводных камней (например, перед приобретением того или иного объекта обязательно нужно провести его юридическую экспертизу) и недобросовестных продавцов.

Кроме того, несмотря на удобство (можно купить квартиру в другом регионе, не выезжая из своего), онлайн-сделки подходят далеко не всем покупателям.

«Многим психологически сложно решиться отдать несколько миллионов рублей «вслепую» за недвижимость, которая существует для них только в виде рендера.

Что касается электронных сделок на первичном рынке, на них охотнее идут те люди, которые уже знакомы с продуктом застройщика, видели построенные им кварталы, бывали внутри или проезжали мимо», — комментирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Пока нельзя сказать, что в ближайшее время все сделки по купле-продаже недвижимости будут проводиться только онлайн.

Рынок еще не готов к этому: не все банки принимают электронные подписи, а при использовании в приобретении жилья программ господдержки требуется личное присутствие покупателя.

Однако эксперты с оптимизмом смотрят в будущее и допускают возможность перехода из офлайна в онлайн; только при условии, что все участники процесса — застройщики, агентства недвижимости, нотариусы, банки — будут подготовлены на 100%.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

Почему квартиры в России стоят так дорого?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_nedvizhimost_onlayn_sovety_ekspertov_/100973

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как покупать недвижимость

Рассказываем о том, на что обращать внимание новичкам, которые решили приобрести дом за границей

Станислав Тихомиров/ТАСС

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время.

«Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов.

«Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости.

Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время.

Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин.

Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков.

Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями.

«Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты.

Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств.

«Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов.

Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов.

«Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений.

Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ba8b3a79a79478f9f4035f5

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.