Как правильно составить договор купли продажи недвижимости

Содержание

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Как правильно составить договор купли продажи недвижимости

Последнее обновление: 04.06.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подробнее о таких случаях – по ссылке)

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 3-4 тыс. руб.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Но подготовка и удостоверение договора у нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

  1. Во-первых, нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
  2. Во-вторых, нотариус может включить в договор дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
  3. И в-третьих, нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости (дееспособности) Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Подробнее эта тема рассмотрена в отдельной заметке – «Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?»

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия.

Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика.

И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при «альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров.

 В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников.

А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (нотариус берет ее на себя), и можно безопасно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через депозит нотариуса.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного  Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда рисков сделки для себя лично.

  ♦ Стоимость услуг нотариуса ♦

В итоге нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен.

 Для грамотного составления содержания Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между существенными условиями договора и его дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, то есть условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть обязательно указаны:

  • стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя),
  • предмет договора (квартира, площадь, адрес),
  • суть договора (отчуждение квартиры),
  • цена договора (в рублях, цифрами и прописью),
  • а также права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в договор можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон.

Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру (банковская ячейка или аккредитив), условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т. п.

А если квартиру мы покупаем вместе с мебелью и бытовой техникой, то это также все подробно отражается в отдельных пунктах.

Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.
Образец типового Договора купли-продажи квартиры (с ипотекой и без) можно скачать ЗДЕСЬ.

Вообще-то, самостоятельно составлять и формулировать условия договора, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) ничтожным (т.е. не имеющим законной силы).

Правильное оформление Договора купли-продажи, прежде всего, в наших интересах как Покупателя, потому что приобретаемое здесь право собственности на квартиру будет зависеть, в том числе и от условий, на которых это право приобретается. Типовые условия договора можно увидеть в образце по ссылке выше.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты подоходного налога с продажи квартиры.

Для Покупателя такой вариант считался достаточно рисковым, даже несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую он брал с Продавца.

Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре (хотя бывали случаи, когда суд возвращал деньги и по расписке – см. пример на ФОРУМЕ – здесь).

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно (например, если кадастровая стоимость превышает реальную).

В остальных случаях занижение стоимости квартиры при оформлении договора все равно практикуется на рынке недвижимости, и многие Покупатели на это идут. Как это происходит, насколько серьезен тут риск для них – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий.

Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки.

А следовательно, вероятность оспаривания договора, и признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю при оформлении договора добавлять в конце отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст.

461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

На практике оформление и подписание Договора купли-продажи квартирыпроисходит, обычно, в тот же день, что и закладка денег в ячейку банка или открытие аккредитива.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным сразу после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе (что делать в этом случае – см. по ссылке).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

Что дальше?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как правильно составить договор купли продажи квартиры?

Как правильно составить договор купли продажи недвижимости

При покупке жилой недвижимости стороны сделки подписывают договор, в котором изложены все основные условия перехода прав на жилье к новому собственнику.

Составление письменного договора является необходимым условием законности сделки, а содержание документа должно соответствовать требованиям гражданского законодательства о сделках с недвижимостью.

Правила составления договора

Порядок и особенности составления договоров покупки квартиры регулируются Гражданским кодексом. В главе 27 ГК описаны общие юридические правила, применимые к заключению и исполнению договоров, а в ст. 549-558 ГК приведены особенности договоров продажи жилой недвижимости.

Сделка по покупке квартиры считается действительной, если договор заключен в письменной форме (ст. 550 ГК). Текст документа должен содержать следующие обязательные разделы:

  • данные сторон;
  • предмет соглашения;
  • описание объекта договора;
  • источник оплаты и способы расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • обременения и права третьих лиц на квартиру;
  • сроки исполнения условий;
  • порядок разрешения спорных вопросов;
  • дополнительные условия.

В разделе «Данные сторон» приводятся полные ФИО и паспортные данные субъектов, заключающих договор. Если в сделке участвуют представители сторон, то необходимо указать их полные данные, а также сведения о нотариусе, оформившем доверенность представителям.

Предметом соглашения является передача права собственности на жилую недвижимость за оговоренную плату.

Объектом соглашения является квартира, для которой нужно указать:

  • почтовый адрес;
  • сведения обо всех прописанных лицах;
  • жилую площадь;
  • дату приобретения продавцом;
  • инвентарный номер из БТИ;
  • реквизиты технического плана;
  • сведения о сделанных перепланировках.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

При выборе безналичного способа расчета стороны должны указать свои полные банковские реквизиты для перечисления средств.

К обязанностям продавца относят передачу недвижимости в установленные сроки и участие в регистрации сделки, а к обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы, указанной в соглашении и принятие квартиры в собственность.

Каждая из сторон имеет право обращаться в суд для разрешения спорных вопросов и требования исполнения обязательств контрагента.

Не рекомендуется искусственно занижать цену в договоре для уменьшения величины налоговых сборов, так как возможны негативные последствия:

  • суд может посчитать сделку притворной и расторгнуть договор;
  • при расторжении договора по требованию одной из сторон покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре, а не уплаченную фактически.

Важно учесть, что если в квартире есть зарегистрированные граждане, то в договоре нужно указывать полный перечень таких лиц и их право пользоваться занимаемым жилым помещением, в противном случае договор может быть признан недействительным (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сроки действия

Действие договора начинается с момента его подписания сторонами.

В ряде случаев стороны могут перенести дату вступления соглашения в силу на более поздний срок, добавив в текст договора соответствующий пункт.

Общий срок действия договора длится до исполнения сторонами своих обязательств в полной мере. Если плата производится наличными или банковским переводом, то действие договора заканчивается после выполнения следующих условий:

  • получения покупателем выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве;
  • получения продавцом полной суммы денежных средств от покупателя.

Важно учесть, что при покупке квартиры в кредит срок действия договора продлевается на весь период выплат по кредиту.

Электронный договор купли-продажи

Договор может быть составлен в форме электронного документа, согласно ст. 434 ГК РФ. Составление документа в электронном виде служит для его пересылки по электронной почте на стадии согласования условий между сторонами, третьими лицами и нотариусом.

Следует помнить, что сотрудники Росреестра не принимают для регистрации электронные версии документов, так как единственная допустимая форма договора покупки квартиры – письменная (или печатная).

Предоставленный в Росреестр договор переводится в электронную форму регистрирующим право собственности сотрудником (п. 3 ст. 11 ФЗ № 218). В дальнейшем, при необходимости внести изменения в договор, такие изменения вносятся уже в электронную версию документа.

Внесение изменений и верификация соответствия электронной версии документа подписанным бумажным экземпляром, предоставленным сторонами при регистрации сделки, заверяется квалифицированной электронной подписью сотрудника Росреестра.

Изменения законодательства в 2018 году

Изменения гражданского законодательства, вступающие в силу с начала 2018 года, не затрагивают разделы, посвященные договорам и сделкам с недвижимостью.

Так как свидетельства о праве собственности не выдают с начала 2017 года, в 2018 году предъявленное продавцом бумажное свидетельство будет подтверждать факт владения квартирой более года назад, и потому информация в таком документе может не быть актуальной.

Для уменьшения рисков мошенничества покупателю следует требовать от продавца выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до подписания договора покупки жилья.

Отдельные регионы с 2018 года датируют размер материнского капитала и областных субсидий на покупку квартиры для льготников.

Чтобы избежать указание недостоверного источника получения средств при покупке жилья за счет субсидий, следует проанализировать нововведения законодательства в регионе приобретения квартиры.

Заключение

Покупка квартиры является сделкой с высокой степенью риска из-за больших капиталовложений для каждой из сторон. Составление договора в соответствии с требованиями законодательства и сложившейся юридической практики поможет снизить риски возможных убытков и расторжения договора по решению суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/sostavit-dogovor.html

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами – образец и бланк 2020 года

Как правильно составить договор купли продажи недвижимости

Квартира найдена, документы в порядке, цена устраивает и вы уверены, что покупаете у собственника. Осталось только скрепить сделку письменным соглашением. Рассмотрим, какие важные моменты нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?

Письменным отражением договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, их прав и обязанностей в отношении исполнения своих намерений является договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 Ст. 454 ГК РФ основными юридическими последствиями его подписания служит передача:

  • квартиры и прав на нее к покупателю;
  • денежных средств за квартиру к продавцу.

Все условия сделки должны быть четко прописаны в договоре купле-продаже. С момента его подписания у сторон возникают обязанности по их исполнению.

На основании ДКП происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к новому владельцу.

В случае, когда в данный момент стороны не могут заключить основной договор купли-продажи, они вправе закрепить свои договоренности в предварительном договоре. В нем прописываются все условия, которые будут перенесены в соглашение о сделке, и указывается дата, когда она состоится.

Кто составляет договор купли-продажи?

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

  • по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
  • одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
  • доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

  • удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
  • выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

  1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
  2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
  3. Существенные условия договора:
  • предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
  • стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
  • перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
  1. Иные условия соглашения включают в себя:
  • информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
  • сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить ихможно в выписке из ЕГРН);
  • условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
  1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

  • гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
  • наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
  • особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
  • следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры

Ниже предложены варианты образцов и бланков ДКП при совершении различных сделок.

Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2020 году

Особенности составления ДКП уже описаны выше. В 2020 году они остаются актуальными.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Закрепить квартиру за покупателем поможет N сумма денег в виде задатка.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с задатком. doc

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Молодая семья, получившая материнский (семейный) капитал вправе использовать его средства на улучшение жилищных условий. Но здесь необходимо соблюдать условие обязательного выделения каждому члену семьи доли. Поэтому лучше на этапе оформления сделки включить такое условие в договор купли-продажи.

Законодательство позволяет выделить доли в течение полугода после покупки квартиры. Но тогда потребуется снова обращаться в Росреестр и платить госпошлину за документальное оформление выдела долей. К тому же существует риск того, что это не будет сделано вовремя, что повлечет неприятные последствия.

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использование средств материнского капитала, подписывается всеми участниками сделки. Интересы детей младше 14 лет представляют их законные представители (родители или опекуны).

Оплату средствами материнского капитала за жилье можно произвести только после достижения ребенком 3 лет.

Поэтому сделка может быть оформлена договором купли-продажи или договором с рассрочкой. В случае с рассрочкой в соглашении должен быть определен порядок оплаты, согласно которому вносится первоначальный взнос и оставшаяся сумма выплачивается продавцу равными частями в соответствии с графиком платежей.

В договоре сделки обязательно прописываются реквизиты материнского (семейного) капитала, средства которого будут использованы при покупке квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским (семейным) капиталом. doc

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Перед оформлением ипотечного кредита обязательным является проведение независимой оценки стоимости приобретаемого жилья. На основании этой оценки будет рассчитан и выдан заем.

В ДКП прописывается, что использованы ипотечные средства, а также реквизиты кредитного договора. Этот факт регистрируется вместе с договором сделки в Росреестре, на основании чего в выписке будет содержаться отметка об обременении квартиры в виде залога у банка.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка. doc

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Интересы одной из сторон сделки может представлять доверенное лицо. Тогда в договоре указываются его персональные данные и реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Она должна быть заверена нотариально и приложена к договору.

Образец ДКП квартиры по доверенности по безналичному расчету через Сбербанк (Росреестр). doc

Бланк ДКП квартиры по доверенности между физическими лицами. docx

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-mezhdu-fizicheskimi-licami/

Составление договора купли-продажи недвижимости

Как правильно составить договор купли продажи недвижимости

Прежде чем купить выбранный и понравившийся вам земельный участок, дом, жилое или нежилое помещение, машиноместо или какой-либо другой объект недвижимости, то есть объект, прочно связанный с землей (или морское или воздушное судно) необходимо изучить порядок оформления сделки купли-продажи недвижимости.

Еще лучше это сделать до того, как начать какие-то реальные действия по поиску, выбору и осмотру недвижимости, когда только появилось намерение приобрести такой объект.

Согласно требованиям параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации:

  • Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
  • Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
  • Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
  • Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
  • Нотариальное удостоверение договора купли-продажи объекта недвижимости не требуется.

Из вышеприведенных положений гражданского законодательства становится понятно, что правильное составление и оформление договора купли-продажи объекта недвижимости чрезвычайно важны. Именно договор купли-продажи, зарегистрированный в органах государственной регистрации, является подтверждением права покупателя на соответствующий объект.

Если вы не намереваетесь внести в свой договор купли-продажи объекта недвижимости какие-то особенности, свойственные только вашему договору, то проще всего воспользоваться готовым образцом. Образец договора купли-продажи квартиры, дома, земельного участка и так далее, можно скачать на сайте Росреестра.

Полученный бланк договора купли-продажи недвижимости надо заполнить, для чего указать:

  • паспортные данные, адрес покупателя и продавца;
  • данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
  • цену продаваемого по договору объекта недвижимости, согласованную продавцом и покупателем;
  • другие существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости.

Для сделок купли-продажи жилых помещений законодателем (статья 558 Гражданского кодекса РФ) установлены следующие особенности:

Cущественным уcловием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, cохраняющие в cоответствии c законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц c указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, чаcти жилого дома или квартиры подлежит гоcударственной региcтрации и cчитается заключенным c момента такой региcтрации.

В последние годы усиленно рекламируются, и становится все более популярными купля-продажа объектов недвижимости по договору ипотеки и купля-продажа недвижимости по договору долевого участия. При подготовке и заключении таких договоров надо быть особенно внимательным ко всем деталям и тонкостям документа, который предлагается вам для подписания.

Хотя для составления договора купли-продажи объекта недвижимости серьезные, фундаментальные познания в юриспруденции не требуются, но, все-таки не имея специальных знаний, самому договор купли-продажи недвижимости лучше не составлять.

Лучше, а главное надежнее для граждан, выступающих в роли продавца или покупателя, не имеющих в своем распоряжении юридических департаментов, служб, отделов воспользоваться юридической помощью профессионального адвоката.

Адвокат, кандидат юридических наук Михаил Наумович Базаров окажет вам необходимую юридическую помощь при подготовке, составлении, заключении, а если потребуется, то и при исполнении договора купли-продажи объекта недвижимости:

  • составит договор купли-продажи объекта недвижимости и акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • проверит на соответствие требованиям законодательства, составленный вами договор;
  • проверит на соответствие требованиям законодательства договор, предложенный вам для подписания продавцом недвижимости или застройщиком;
  • составит или проверит все иные документы, необходимые для совершения сделки;
  • разъяснит положения законодательства, регулирующие куплю-продажу недвижимости.

На консультацию лучше приезжать с проектом договора купли-продажи объекта недвижимости, который вы намереваетесь подписывать, другими документами, имеющими отношение к сделке. Вы можете заранее направить адвокату, к.ю.н. М.Н. Базарову копии вышеназванных документов электронной почтой, Watsapp, Viber, Telegram или другим способом.

В случае необходимости получения дополнительной информации по интересующему вас вопросу от органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, других организаций и лиц по вашей просьбе адвокат, к.ю.н. М.Н.

Базаров может направить в соответствующую организацию адвокатский запрос – официальное обращение по входящим в компетенцию указанных органов и организаций вопросам о предоставлении справок, характеристик и иных документов, необходимых для оказания квалифицированной юридической помощи.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, общественные объединения и иные организации, получившие адвокатский запрос, должны дать на него ответ в письменной форме.

Воспользовавшись услугами адвоката к.ю.н. М.Н. Базарова, вы почувствуете себя уверенней и не попадетесь в сети мошенников, орудующих на рынке недвижимости.

Источник: https://advocat-bazarov.ru/stati/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Как составить договор купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

Как правильно составить договор купли продажи недвижимости

В Интернете есть шаблоны договора, которые часто берут за основу, однако использовать их нужно с большой осторожностью.

При составлении документа следует учесть массу нюансов.

Все условия договора купли-продажи делятся на существенные (без них договор будет считаться незаключенным) и те, что не требуются по закону, но тем не менее важны для участвующих в сделке сторон.

Набор этих дополнительных требований будет разным в зависимости от конкретных обстоятельств сделки, от того, кто именно продает и покупает квартиру.

Информация о сторонах сделки

В обязательном порядке в договор включают информацию о продавце и покупателе. Если в сделке участвует юридическое лицо, приводится название компании, ИНН и ее юридический адрес.

Когда одну из сторон по доверенности представляет другое лицо, нужно указать, на каком основании оно действует.

Дополнительно приводятся сведения о правоустанавливающих документах на объект (то, на каком основании квартира принадлежит ее нынешнему владельцу), а также о существующих на объекте ограничениях и обременениях.

Предмет договора купли-продажи

Чтобы можно было точно идентифицировать объект, который покупатель получит в результате сделки, в договоре указывается адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь. Эта информация есть в техническом паспорте объекта.

Дополнительно можно отметить, на каком этаже находится квартира, и общую этажность дома (эти сведения уже не относятся к существенным условиям договора). Все чаще для идентификации объекта недвижимости в договоре указывают кадастровый номер.

Законом о регистрации определено, что Росреестр присваивает каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

Перечень тех, кто после продажи сохраняет право пользования квартирой

В момент продажи в квартире могут сохраняться жильцы, которые при приватизации были в ней зарегистрированы, обладали правом на приватизацию, но в ней не участвовали. Такой человек имеет пожизненное право пользования этим жилым помещением. Если в квартире есть такие жильцы, это обязательно должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Если продавец оставляет в квартире мебель

Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.

Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.

Порядок расчета за квартиру

Порядок оплаты не является существенным условием договора, переход права на объект Росреестр может зарегистрировать и без этого пункта. Включать его в договор нужно, чтобы стороны четко понимали, как будет происходить передача денег.

Получит продавец всю сумму сразу или частями, до или после регистрации в Росреестре и будет ли при этом использоваться ипотечный кредит — все эти моменты обязательно нужно закрепить в договоре.

Чаще всего продавец получает часть суммы сразу в день сделки, еще до подачи документов на регистрацию в Росреестр, окончательный расчет производится после ее регистрации. Однако сейчас постепенно получает распространение другой способ расчета, до сих пор применявшийся в Санкт-Петербурге и Москве.

Деньги закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект.

Покупка квартиры в ипотеку

Если для покупки используется кредит банка, то в договоре нужно подробно расписать порядок расчета при предоставлении кредита.

Сколько собственных денег вносит покупатель, какая сумма оплачивается за счет кредитных средств. Как будет происходить передача денег: наличными, в безналичной форме со счета на счет или через банковскую ячейку.

В какие сроки передаются деньги. Указывается, что купленная квартира будет находиться в залоге у банка.

Как будут сниматься с регистрации собственники

Обычно специалисты советуют проводить сделку в момент, когда из квартиры выпишутся прежние владельцы. Однако на практике зачастую встречаются ситуации, когда сами продавцы участвуют в альтернативных сделках, после продажи они покупают себе другую квартиру на замену и при этом используют кредитные средства.

Для получения ипотеки им необходимо иметь прописку. Поэтому по договоренности с покупателем продавец может сохранить прежнюю прописку в момент подачи документов в Росреестр.

В таких случаях в качестве гарантии, что продавец с регистрации снимется, покупателю передают определенную залоговую сумму, которую бывший собственник вернет себе, выписавшись из квартиры.

Кроме того, продавец может договориться с покупателем о том, что он на какое-то время после подачи документов на регистрацию в Росреестр останется жить в квартире, на это время может быть заключен договор аренды. И это условие также нужно отразить в договоре купли-продажи.

Условия, которые страхуют покупателя от различных рисков

Чтобы застраховать покупателя от рисков, связанных с покупкой проблемной квартиры, специалисты советуют включать в договор подтверждение сторон, что в отношении них не начата процедура банкротства и сами они не планируют ее инициировать в ближайшее время.

А также что при приобретении квартиры продавец не использовал средства материнского капитала. Согласно требованиям законодательства, в таком случае все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети, должны быть наделены в ней собственностью.

Однако на практике дети в число собственников включаются далеко не всегда, и это может привести к судебным спорам в дальнейшем.

Хотя, согласно тексту договора, продавец гарантирует и подтверждает, что в отношении него не начато банкротство, покупателю следует проявить разумную осмотрительность и при подготовке к сделке проводить проверку продавца и квартиры.

Запрашивать для квартиры архивную выписку из домовой книги, самостоятельно получать на этот объект недвижимости выписку из ЕГРН, проверять, не является ли собственник квартиры должником, на сайтах судебных приставов, суда по месту жительства, арбитражного суда.

Всю полученную информацию (даже информацию о том, что данные о продавце на сайте судебных приставов отсутствуют) необходимо распечатать и хранить вместе с документами по сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Наконец, на этапе заключения договора купли-продажи нужно оговорить, что будет происходить, если сделку признают недействительной.

В документе должно быть сказано, что в случае расторжения договора продавец обязан вернуть покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а покупатель — полученную квартиру. Все перечисленное не касается сделок, которые обязательно заверяются нотариально.

Это сделки с долями в объекте недвижимости, сделки купли-продажи с квартирами, принадлежащими несовершеннолетним. В этом случае договор купли-продажи составляет нотариус.

Рекомендации специалистов

Ролена Мепаришвили, юрист компании «Кром»:

—Договоры, которые можно скачать в Интернете, подходят в идеальной ситуации, но на рынке нет идеальных продаж. Мелочи, на которые сами покупатели и продавцы не всегда обращают внимание, могут значительно повлиять на сделку, поэтому договор купли-продажи должен составляться индивидуально.

Юлия Ощепкова, заместитель директора по правовым вопросам компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

—В составлении договора купли-продажи обязательно должен участвовать юрист, содержание этого договора всегда зависит от конкретной ситуации. Ошибаются те, кто скачивает этот документ в Интернете. Здесь все настолько индивидуально, что вы можете начать предложение, как в том образце, что вы нашли в Интернете, а финал этого предложения в вашей ситуации должен быть совершенно другим.

Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:

— В случае если квартира продается с мебелью, дорогой сантехникой, я бы рекомендовала сторонам сделки отдельно указывать стоимость этого имущества или оформлять его передачу отдельным договором. Ведь если этого не сделать, в случае расторжения договора без мебели может остаться продавец.

Еще я бы советовала сторонам прописывать недостатки объекта недвижимости, так как, если они окажутся существенными, то есть такими, для устранения которых требуются значительные денежные и временные затраты, договор может быть расторгнут и с продавца могут быть взысканы убытки, причиненные в результате его заключения.

Существенные условия договора купли-продажи:

  • предмет договора (квартира, дача, загородный дом);
  • сведения о сторонах договора (ФИО, их паспортные данные, адрес регистрации);
  • цена объекта;
  • информация о гражданах, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем (если такие есть).

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1700/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.