Как правильно выбрать дом при покупке

Содержание

Покупаем загородный дом для ПМЖ: самые важные вопросы

Как правильно выбрать дом при покупке

Если нет привязки к направлению и отсутствует необходимость часто ездить в мегаполис, то вы вольны выбрать любой понравившийся объект в обширной базе ЦИАНа. Если же хочется купить дом в определенном районе или деревне (в селе, СНТ, коттеджном поселке), тогда начните поиски с изучения территории.

Инфраструктура, транспорт, экология, социум

В России действует такое правило: чем крупнее населенный пункт, тем лучше в нем инфраструктура.

В сильно отдаленных от города СНТ есть всего один-два магазинчика, нет детсадов, школ, больниц, а рейсовый автобус ходит достаточно редко (поэтому лучше иметь собственный автомобиль).

В ПГТ или селе уже есть крупные супермаркеты, детские сады, школы, больницы, поликлиники, пожарная часть, клуб, парикмахерская, кафе и прочие заведения, необходимые для комфортной жизни. 

Если на землях ИЖС можно прописаться в собственном доме, то на даче удастся зарегистрироваться лишь в том случае, если доказано через суд, что постройка пригодна для круглогодичного проживания.

Изучите карту местности в интернете, увеличив масштаб: внимательно ознакомьтесь с окружением и ландшафтом. Нет ли поблизости свалок, мусорных полигонов, вредных предприятий? Лес и водоемы повышают рейтинг района.

Если вы уже выбрали дом, пообщайтесь с соседями: так вы получите максимум информации о людях, которые населяют поселок, и об управляющей администрации. Заодно можно узнать о скрытых проблемах местности (например, о плохой воде, перебоях с электричеством, сложностях с утилизацией мусора или даже ограблениями домов).

Узнайте, нет ли у продавца выбранного дома конфликтов с правлением поселка или местным населением. Не числятся ли за ним долги за оплату общественных работ.

Есть ли в поселке оптоволоконный интернет, магистральный газ, водопровод, канализация, центральное отопление – минимальные удобства, необходимые современному человеку.

Подумайте, как вы будете выбираться из деревни в любое время года. Как далеко ваш населенный пункт расположен от шоссе, железнодорожных путей? Налажено ли автобусное сообщение, хороши ли дороги или в слякоть не проедешь? Чистят ли снег зимой коммунальные службы?

Когда выбирать?

Хуже всего покупать дом зимой: не видно, какая на участке почва и что расположено на территории. Зато в морозный день можно проверить, не замерзает ли вода в водопроводе и нет ли проблем с септиком. Летом можно оценить состояние сада и огорода, проверить, не душно ли на разных этажах в жаркое время суток. С мая по сентябрь вы с большей вероятностью сможете познакомиться с соседями. 

Лучшим же моментом для экспертизы дома и участка считается межсезонье.

В это время ландшафт еще не укрыт снегом (видно, где что растет) и в то же время можно проверить работу отопления, узнать, насколько хорошо держит дом тепло, нет ли проблем с теплоизоляцией.

Поздней весной стоит заглянуть в подвал: не затапливают ли его талые воды? Состояние дорог лучше проверять в мокрые или снежные дни.

Статус земли и размер участка

Чем ближе к крупному городу (особенно к столице) расположен поселок, тем дороже в нем стоимость земли. Размер участка определяется его функционалом.

Огородникам нужен простор, а любителям пассивного отдыха достаточно места для мангала и парковки машины. В то же время минимальная площадь придомового участка земли должна быть не менее 4 соток.

В районах усадебной застройки расстояние от ваших окон до соседских стен (в том числе, и хозяйственных построек) по санитарным и бытовым нормам должно составлять не менее 6 метров. Все ваши строения должны отстоять хотя бы на метр от границ соседнего участка. Если вы нарушите права соседей по СНиПам (пожарной безопасности, инсоляции и пр.

), граждане могут пожаловаться в суд и вас обяжут снести или перенести постройки. Не лишним будет перед покупкой измерить границы территории участка: они должны соответствовать кадастровым записям.

По целевому назначению территории, предназначенные для жилого строительства, делятся на земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (города, деревни, села).

В населенных пунктах есть следующие категории земель: ИЖС (для индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (для ведения личного подсобного хозяйства) и ДНП (предназначенные под дачное строительство).

Земли сельхозназначения включают также ЛПХ, ДНП и земли для садоводства.

Жители поселков со статусом ИЖСмогут зарегистрироваться в своем доме и затем рассчитывать на социальное и коммунальное обслуживание. В отличие от СНТ, в ИЖС нет ограничений по габаритам дома и размерам участка, но налоги несколько выше, чем в дачных товариществах.

Обременения и ограничения

Если вы приобретаете дом по соседству с заповедником, национальным парком или исторической усадьбой, запросите в соответствующих инстанциях план этого заказника и убедитесь, что ваш участок не занимает часть заповедной территории. В охранных зонах ограничена хозяйственная деятельность и запрещено жилое строительство. Границы охранных зон должны быть четко описаны в государственном кадастре.

Если коттеджный поселок находится слишком близко к историко-культурному памятнику, его постройки могут заставить снести по решению суда.

Если поблизости от покупаемого дома расположены водохранилище, река или другие крупные водные объекты, самое время вспомнить о водоохранной зоне и измерить расстояние до водоема. В прибрежной полосе строить жилье запрещено, чтобы не загрязнять воду и почву (ширина этой полосы может варьироваться от 50 до 200 метров).

Узнайте, не проходят ли через ваш участок объекты общего пользования (например, тропинка к пляжу, общественному колодцу или железнодорожной станции), которые нельзя перекрывать забором. Сведения об обременениях обычно содержатся в кадастровом паспорте земельного участка.

Техническая экспертиза

Хорошо, если среди ваших знакомых или родственников найдется человек, способный грамотно инспектировать приобретаемый дом. В ином случае, проверить качество строительства, выявить дефекты проектирования, плохое функционирование коммуникаций, ошибки отделки вам помогут эксперты-профессионалы. 

Покупая загородную недвижимость для постоянного проживания, не стоит пренебрегать советами строителей и проектировщиков, иначе ошибки повлекут за собой дополнительные расходы на ремонт и переделки.

Проверять желательно все: свойства грунтов, качество питьевой воды, конструктив здания, работу систем жизнеобеспечения (водопровод, септик, газ, обогрев, камины, электроснабжение), устройство утепления и гидроизоляции, систему вентиляции.

По каждому вопросу лучше привлекать узких экспертов. 

Если в городской квартире за коммунальное обслуживание отвечала управляющая компания, то в загородном доме вам придется самостоятельно устранять все сбои и неполадки.

Плохая геология участка – одна из причин пожаров (если дом стоит на торфянике), повышенной влажности почвы (в случае, если грунтовые воды расположены близко к поверхности), а, например, тиксотропные глины не держат фундаментов.

Любые проблемы почвы устранимы на этапе строительства (можно устроить плитный фундамент, поставить здание на сваи, выполнить дренаж), а вот уже построенный дом приспособить к особенностям грунта будет затруднительно и затратно.

Вода тоже имеет огромное значение

Если в поселке ИЖС есть централизованная подача воды и общая канализация – это большое благо. Но чаще всего в РФ в частных домах биологические отходы сливаются в септик, а водоснабжение осуществляется из колодцев и скважин.

Если вы собираетесь пить воду из этих источников – сдайте ее в лабораторию на анализ. Не все вредные примеси можно удалить с помощью фильтра.

Неправильно сбалансированный водный состав может со временем ухудшить самочувствие жильцов.

Проведите калькуляцию затрат

Ежемесячные расходы на коммунальные платежи в городской квартире и загородном доме существенно различаются. Узнайте у продавца, сколько будут составлять налоги на дом и участок, какие в вашем поселке действуют тарифы на газ, электричество, водоснабжение и канализацию (либо сколько будет стоить обслуживание септика).

Какова цена за центральное отопление (если оно есть), сколько стоит кубометр дров (рассчитайте, сколько их понадобится на зиму).

Частнику не миновать оплаты за вывоз мусора, уборку снега, ремонт дорог, освещение улиц и, возможно, за обслуживание шлагбаумов, охрану поселка, содержание общественных территорий; возможны и другие расходы на эксплуатацию.

Проверка документов 

К моменту заключения сделки у продавца недвижимости должны быть в наличии:

– свидетельства о госрегистрации права на жилой дом и земельный участок (в случае, если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года – выписка из ЕГРП);

– правоустанавливающие документы на дом (договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию, решение суда о признании права собственности на жилой дом и др.);

– правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда о признании права собственности, свидетельство о вступлении в наследство, старое свидетельство о праве собственности и другое);

– технический и кадастровый паспорта на жилой дом и на земельный участок;

– акт о введении дома в эксплуатацию. Если дом жилой, а не числится как недострой, требуется заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто в нем зарегистрирован;

– план границ земельного участка;

– акты согласования границ участка с соседями, подтверждение отсутствия межевых споров;

– документы о подключении к коммуникациям, договоры с обслуживающими компаниями;

– справки об отсутствии задолженностей по налогам и ЖКХ;

– справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов;

– справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;

– справки о принадлежности имущества;

– справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, о наличии подземных коммуникаций или о водоохранной зоне).

На владельце дома не должны висеть кредиты, дом не должен находиться в залоге у банка.

Продавец недвижимости должен будет предоставить на сделку справки из психоневрологического и наркологического диспансера на свое имя (чтобы он не смог впоследствии оспорить сделку, сказавшись невменяемым).

Проверить данные предлагаемого вам участка перед сделкой можно по публичной кадастровой карте.

Проведение сделки 

В процессе приобретения загородной недвижимости составляются два договора купли-продажи: на покупку дома и на покупку участка. Грамотно составленный договор должен подробно перечислять права и обязанности продавца и покупателя, прописывать срок освобождения помещения прежним владельцем.

От момента подписания договора до государственной регистрации собственности проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банковской ячейке. После заключения сделки продавец подает документы в федеральную службу – Росреестр.

С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию покупки дома и участка. Вместо свидетельств о собственности покупателю сейчас выдают выписку из реестра, заверенную печатью.

На договоре купли-продажи ставится регистрационная надпись о действии с номером и датой внесения записи в Госреестр.

Источник: https://www.cian.ru/stati-pokupaem-zagorodnyj-dom-dlja-pmzh-samye-vazhnye-voprosy-274297/

10 самых частых ошибок при покупке дома

Как правильно выбрать дом при покупке

Конечно, покупка «родового гнезда» – дело крайней важности, и в принятии окончательного решения участвуют, как правило, все члены семьи.

Но осмотр объекта – это не развлечение и не досуговое времяпрепровождение.

Большой толпой сложно понять подлинную атмосферу дома, его размеры, расположение, планировку.

Любая комната покажется маленькой и шумной, если в ней толпится 7-8 человек (два агента, собственник дома, и целая семья потенциальных покупателей).

Когда товарищи и родственники клиентов разбредаются по разным комнатам, собственнику и риэлтору невозможно контролировать безопасность имущества, да и объяснить каждому какие-то детали по домовладению, ответить на вопросы не представляется возможным.

мой совет: осматривайте все интересующие дома и участки максимум в составе 2-3 человек. В случае же, если какой-то объект серьезно заинтересует и вы задумаетесь о покупке, на повторный просмотр всегда можно привезти оставшихся, любимых и, безусловно, важных для принятия решения родственников.

2. Клиент работает параллельно с большим числом риэлторов

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только “свои” объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Почему так происходит?

Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:

– показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;

– предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;

– подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это “чудо” или продать.

мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека.

Хороший брокер – это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.

3. Клиенты слишком восторженно осматривают дом, проводят на показе по нескольку часов

Кто-то смотрит дома по 5 минут: подъехал, зашел и вышел. Таких покупателей мало: они, как правило, точно знают, что ищут, располагают практически неограниченным бюджетом и лимитированным временем.

В основном на показе одного объекта мы проводим в среднем 30-35 минут.

Бывают и исключения с противоположным градусом: покупатели по полтора-два часа ходят по дому, расспрашивают про каждый плинтус, расставляют свою мебель по углам, расселяют всех членов семьи по комнатам, восторгаются планировочными и отделочными решениями и посылают море комплиментов собственнику дома.

Конечно, когда хозяин видит такое отношение, переубедить его потом в том, что дом не так идеален, и есть все основания для торга, и вообще – «не надо зазнаваться» – очень сложно.

мой совет: Быть сдержанными и, если дом ужасно понравился и является тем самым «домом мечты», делайте poker face и постарайтесь держать эмоции при себе.

Тогда мы, агенты, сможем обеспечить в дальнейших переговорах лучшие условия по сделке: хороший дисконт, рассрочку, лояльность продавца.

4. Покупатели торгуются прямо на показе

Такое поведение, как правило, прямое следствие предыдущего пункта, еще более осложняющее нахождение компромисса между пожеланиями покупателя и продавца.

НЕ НАДО торговаться на показе: в большинстве случаев «торг на месте» означает несерьезность намерений покупателей (ну кто за 10 минут принимает решение о покупке дома, не взвесив как следует окружение, материалы, расположение, да вообще не «переспав» с этой идеей?). Собственник, понимая это, никогда не даст хороших условий.

Более того, если намерения покупателя серьезны и с первого взгляда он нашел «дом мечты», продавец тем более не даст хороших условий: если дом идеален, его и так купят, со скидкой или без.

Оставьте торги на потом, проводя их через своего агента: опытный брокер прекрасно знает, когда и с какими словами позвонить продавцу, чтобы получить самые выгодные условия по покупке для своего клиента. НЕ ТОРГУЙТЕСЬ НА МЕСТЕ!

5. Покупают дом без строительной экспертизы

Готовый особняк или таунхаус – всегда немного «кот в мешке»: кто его строил, как, насколько соблюдались строительные нормы и правила, неизвестно до конца даже самому собственнику. Неправильно сделанная гидроизоляция и трещина в фундаменте может никак не проявляться внешне, но сделает жизнь в доме невозможной без колоссальных вложений в переделки и перестройку.

Независимая строительная экспертиза зданий занимает несколько часов и стоит от 40 до 80 тысяч рублей за загородный особняк. При этом на выходе покупатель получает отчет с заключением, имеющим полную правовую силу и являющимся мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

мой совет: Не экономьте на проверке: пока Ваш агент занимается экспертизой оснований прав собственности на объект, пригласите независимых экспертов, чтобы проверить качество строительства. Намного дороже в дальнейшем выйдет перестраивать дом, если в нем что-то не так.

6. Покупатели ждут, когда цена на и так “демпинговый” объект упадет еще ниже

Конечно, каждому хочется купить как можно дешевле и выгодней. Иногда, при поиске по рынку находятся совершенно удивительные объекты недвижимости по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной.

Как правило, собственникам срочно нужны деньги, и они сразу скидывают цену до «пола». Многие покупатели, найдя такой дом, полностью устраивающий и редкий по соотношению цена-качество, после ряда переговоров с продавцом занимают выжидательную позицию – «Пусть еще упадет, куплю дешевле через пару месяцев. На рынке сейчас все равно ничего не продается и не покупается».

мое мнение: это дурная стратегия. Очень часто мне приходится сильно расстраиваться, когда клиенты, занимающие такую выжидательную позицию, теряют действительно интересные объекты: дом, продающийся существенно ниже рынка, дольше 1-2 месяцев не задержится в рекламе.

Слушайте советы своего агента, если дом действительно понравится: желающих купить «выгодно и ниже рынка» – длинные-предлинные листы ожидания у каждого застройщика и риэлторского агентства. А объекты такие встречаются довольно редко. Если дом очень нравится и цена у него хороша – покупайте. Не ждите, когда его купит кто-то другой.

7. Перегружают сделку советами юристов, не специализирующихся в недвижимости

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи.

Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

мой совет: если вы по какой-то причине склонны не доверять агентству недвижимости правовое сопровождение сделки, наймите профессионала из независимых юридических бюро, специализирующихся на сделках купли-продажи жилых объектов. Как правило, такое сопровождение стоит 50-70 тыс. рублей, и оно будет намного эффективнее, нежели работа корпоративного юриста, специализирующегося на международном или уголовном праве.

8. Передают задаток без правильно оформленных документов

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами – пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.

Задаток – это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании – как минимум – соглашения о задатке, а лучше – предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае – придется искать «продавца» – мошенника по дальним заграницам.

9. Не заказывают выписку из ЕГРП перед регистрацией сделки

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать – в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано – обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.

P.S. Выписку заказать можно и по интернету.

10. Не делают подробной описи интерьера в доме

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений.

В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.

Успехов и терпения в поиске дома мечты!

♦Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное – ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации  – пишите на мэйл Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или в ФБ Max Grushan.

Источник: https://novayriga.info/search4dom/idea2buy/item/252-10-mistakes-homebuyers.html

На что смотреть, покупая новый дом. Пошаговая инструкция

Как правильно выбрать дом при покупке

В предыдущей публикации мы рассказывали о том, на что смотреть, если вы хотите купить загородный дом в кондиции «секонд хэнд» – то есть, такой объект, который выдержал какую-никакую проверку временем и при этом не развалился. Приобретение «недостроя», новой дачи, или совсем свежего дома, в котором никто не жил, имеет свои особенности.

Хотите купить дачу, дом в Ленинградской области? Смотрите предложения в нашем фотокаталоге домов на продажу.  Вы намерены купить участок, и рассчитываете, что будете строить сами? Загляните в фотокаталог земельных участков под частную застройку.

Итак, на что обращать внимание при покупке нового дома.

Если это дом «под ключ», сверкает новизной, пахнет свежей краской и древесиной, подготовлен к продаже и приведен в товарный вид, то при осмотре вы не обнаружите ни трещин в фундаменте, ни протечек кровли. Такие проблемы могут проявиться не сразу, а через несколько лет эксплуатации. Стало быть, будем придирчиво оценивать качество строительства.

Требуем документацию: когда нужен проект

Чтобы оформить сделку, потребуется кадастровый паспорт, или заказанная продавцом выписка из кадастрового реестра. Понятное дело, что все предложенные продавцом документы надо внимательно изучить.

Часто встречающиеся проблемы – отсутствие в кадастровом плане уже возведенных построек и несоответствие границ участка в кадастровом паспорте тому, что есть на самом деле.

Но этот круг вопросов мы разбирали в одной из предыдущих публикаций.

Теперь о проектной документации. Конечно, если речь идет о даче в садоводстве, то, скорее всего, ее не будет. Но если предмет вашего интереса – приличный дом ИЖС с коммуникациями и архитектурными «излишествами», то отсутствие проекта – делает приобретение покупкой «кота в мешке».

Если продавец (застройщик, частный девелопер) может предъявить вам проект дома – все ваши задачи, связанные с осмотром объекта, упрощаются. Причем проектная документация в данном случае – это не набор картинок с поэтажными планами и схематичным изображением фасадов, как считают многие, а объемный альбом с чертежами, сметными таблицами и пояснительными записками.

Понятное дело, что далеко не все из нас сумеют прочитать чертежи и найти ошибки в расчетах. На первом этапе это не нужно.

Нам важно убедиться, что мы имеем дело с контрагентами, которые строили по проекту, а любые изменения фиксировали.

Например, если в доме уже смонтированы инженерные системы, вам должны предъявить пакет договоров с субподрядчиками и поставщиками, в которых обозначены гарантийные обязательства сторонних организаций.

Аккуратность – прежде всего

Если документация имеет аккуратный вид (а, к сожалению, так бывает далеко не всегда), можно двигаться дальше. Теперь наша задача – попытаться оценить реальное качество воплощения проекта.

Поэтому, вооружившись строительным уровнем, начинаем экскурсию по дому, проверяем вертикальность стен и перегородок, горизонтальность полов и подоконников.

Открываем и закрываем все окна и двери, заодно проверяем (также при помощи уровня), без перекосов ли они установлены.

О чем расскажут найденные нами отклонения? Нет, не о «гуляющем» фундаменте (как наверняка подумали некоторые читатели), а именно о культуре строительных работ. Ведь там, где имеются видимые следы халтурной работы строителей, велика и вероятность неустранимых скрытых дефектов.

Деревянный, каркасный дом: основные нюансы

Лучший момент для покупки нового деревянного или каркасного дома – это не стадия готовности под ключ, а период, когда внутренние работы не завершены и вы можете увидеть состояние строительных конструкций.

Незашитые оконные проемы, свободные от облицовки стены и не закрытые цокольными панелями фундаменты на винтовых сваях позволят оценить, какие применялись материалы и как с ними работали.

Решительный отказ открутить несколько шурупов и снять лист гипсокартонной обшивки в каркасном доме без чистовой отделки, пустить вас на чердак (на том основании, что выход не предусмотрен) или дать заглянуть в пространство под полом, должен вас насторожить. Это может свидетельствовать о том, что продавцу есть что скрывать.

Каменный дом: особенности выбора

С каменными коттеджами (к таковым нынче относят строения из кирпича, поризованных керамических или газобетонных блоков) дело обстоит сложнее. В данном сегменте имеются два типа объектов, покупка которых сопряжена с минимальными строительными рисками.

Первый – это если дом уже пережил несколько зим, отстоялся, но не потрескался. Второй – когда строительство, начиная от подготовки территории, велось в строгом соответствии с проектной документацией и под контролем требовательного заказчика.

В то же время совсем новый и готовый к заселению каменный дом, который еще не пережил ни одной зимы, – это всегда кот в мешке.

Основная проблема здесь в том, что дефекты, превращающие новенький коттедж в разрушающийся «неликвид» (например, отсутствие армирования, когда речь о доме из газобетона, пеноблоков), проявляются не сразу, а через несколько лет эксплуатации.

Начинаем осмотр с фундамента

Когда речь идет о совсем свежем здании, особое внимание при осмотре нам придется обращать на его фундамент и цокольную часть. Но если к моменту продажи она уже облицована, состояние фундамента мы оценить не сможем.

Поэтому нас, в первую очередь должен интересовать не сам фундамент, а то, что вокруг него, – в первую очередь наличие и работоспособность дренажных систем. Если у дома есть подвал, в него также следует заглянуть. О недоделках вам расскажут следы протечек на стенах, избыточная влажность, а также запахи плесени – они могут проявиться уже в новом доме.

Оценить качество подготовки основания, а также уровень грунтовых вод (а это главный враг каменных домов) можно пробурив садовым буром контрольную скважину глубиной около метра. Если она заполнится водой – дело совсем плохо. Сделав шурф непосредственно у фундамента, мы увидим, есть ли под ним песчаная подушка.

Правда, если вы все-таки приобретаете не компактный домик из газобетонных блоков, а трехэтажный кирпичный коттедж, желательно привлечь к оценке состояния строительных конструкций независимых специалистов. Нюансов здесь много, а цена недоделок, которые могут привести к печальным последствиям, несоизмеримо высока.

Поднимаемся выше

Мы не случайно уделили столько времени обзору проблем, связанных с фундаментами. Именно с подготовки строительного основания, как правило, и начинаются цепочки неустранимых строительных дефектов. Брак на стадии возведения кровли и стен, конечно, тоже неприятен, но не столь критичен, как «фундаментальные» ошибки.

Лучший способ проверить качество теплозащиты стен и кровли – тепловизионное обследование. Но его можно проводить только в зимнее время, когда дом протоплен, а на улице – минусовая температура.

Поднимаемся на чердак. Главное, что должно насторожить в отделанной мансарде или на чердаке, – избыточная влажность, затхлый воздух и мокрые на ощупь конструкции под потолком. Все это может проявиться даже в новом доме (правда, как правило, в начале отопительного сезона) и свидетельствует о проблемах с вентиляцией подкровельного пространства.

Итак, для первого раза достаточно.

Изучаем историю

Можно ли приобретать новый загородный дом, который возводился по широко распространенному в наши дни методу «строим сами», а продавец не готов представить вам никакой проектной и технической документации? Да – только в том случае, если правоустанавливающие документы в полном порядке, а вам очень нравится и сам дом, и участок, и окрестности. Но нужно не просто придирчиво осматривать объект, обследовать подвалы, рыть ямы на участке, заглядывать в колодец и септик.

Придется углубиться в изучение истории объекта – как минимум расспросить ваших возможных соседей о том, как долго строили дом. Ведь одна из самых больших неприятностей в данном сегменте загородной недвижимости – нарваться на долгострой, наспех приведенный в товарный вид.

Дело здесь не только в том, что при такой стройке не с кого спросить за качество.

Климат в наших краях влажный, не защищенная от воздействий атмосферных осадков древесина подвергается грибковым поражениям, а многократные циклы замерзания-оттаивания разрушают и кирпич, и бетон.

В коробке коттеджа, несколько лет простоявшей без защиты от влаги, могли начаться необратимые разрушительные процессы.

Если вы намерены приобрести недострой, который больше одного сезона находился под открытым небом, то не обойтись без консультаций с независимыми специалистами в области строительства.

Источник: https://Zagorod.Spb.ru/articles/5007-na_chto_smotret_pokupaya_novyy_dom_poshagovaya_instrukciya

Как выбрать дом для покупки

Как правильно выбрать дом при покупке

Выбор дома для покупки – дело очень серьезное и ответственное. Безусловно, всем, кто решился на приобретение собственного дома, хочется, чтобы этот дом был добротным, надежным, и прослужил много лет.

Но правильный выбор дома – задача не из легких. Далеко не все знают, какими критериями при этом нужно руководствоваться и на что необходимо обратить особо пристальное внимание. О том, что необходимо учитывать при выборе дома для покупки, и пойдет речь ниже.

1. Цель покупки.

Если дом приобретается для постоянного проживания, то рассматривать следует дома в черте города, где есть вся необходимая инфраструктура и в наличии хорошая транспортная развязка (особенно это актуально в случае отсутствия личного автотранспорта). В случае приобретения дома для отдыха, то предпочтение следует отдавать домостроениям, расположенным в экологически чистых районах, вблизи лесов и водоемов.

Покупка дома

2. Экологическая обстановка, природный ландшафт местности и соседство.

Необходимо по возможности выбирать дом в экологически чистой местности, чтобы вблизи не было промышленных и перерабатывающих предприятий, а также животноводческих комплексов.

3. Место расположения и наличие инфраструктуры.

Данный пункт отчасти перекликается с целью покупки дома и зависит от образа жизни и уровня потребностей конкретной семьи. В зависимости от конкретных случаев, могут иметь значение такие факторы, как:

  • наличие в шаговой доступности остановок общественного транспорта;
  • наличие подъездных путей и транспортного сообщения;
  • расстояние до ближайшей школы или детского сада;
  • наличие рядом парковой зоны с детскими площадками, продуктовых магазинов и магазинов промышленных товаров, больницы;
  • социальный статус соседей и уровень криминогенной обстановки в районе.

4. Общее состояние дома, а также состояние его коммуникаций и приусадебного участка (если таковой имеется)

Чтобы оценить состояние домостроения, необходимо обратить внимание на следующее:

  • приобретать дом, и соответственно, осматривать его, предпочтительнее весной, когда тает снег и поднимается уровень грунтовых вод. В этот период проще всего выяснить, не затапливается ли в доме подвал и надежна ли гидроизоляция фундамента;
  • необходим тщательный осмотр чердака и кровли – правильно ли уложена кровля и не подтекает ли, правильно ли установлена система водоотвода;
  • необходимо уделить пристальное внимание тому, насколько свободно открываются и закрываются двери – если это сопровождается скрипом, то это может свидетельствовать о неправильной усадке дома. Также следует проверить и окна. Нужно проследить, нет ли попадания влаги в стеклопакеты;

Проверка дверей и оконПроверка дверей и окон

  • при осмотре дома необходимо попросить включить все элементы коммуникаций: электричество, воду, систему отопления, газ и т.д. Любое уклонение от этих действий должно навести на подозрение о наличии каких-то проблем в этих сферах;
  • необходимо выяснить систему подачи воды непосредственно в дом и проверить функционирование всей системы, и ее теплоизоляции. Не лишним будет проверить, есть ли краны для спуска воздуха в батареях;
  • необходимо провести проверку качественности возведения стен и укладки полов, насколько они ровные, нет ли зазоров, выпуклостей и т.д. Степень вертикальности стен и горизонтальности паркета можно проверить с помощью строительного уровня;
  • нужно обязательно проверить канализацию. Для этого необходимо произвести слив значительного количества воды и посмотреть, быстро ли она уходит. Кроме этого, необходимо проверить, присутствует или нет влага на трубах. Если приобретается дом с выгребной ямой, то нужно произвести и ее осмотр, оценив ее состояние и уровень заполненности. Если выгребная яма заполнена практически полностью, это может говорить о плохой работе или даже об отсутствии дренажной системы. Конечно, лучшим вариантом является дом с централизованной канализацией. Местная канализация может какое-то время функционировать нормально, но с увеличением срока эксплуатации откачивать ее придется все чаще и чаще, и через 10-15 лет придется серьезно заниматься вопросом либо реконструкцией старой выгребной ямы, либо о новой яме.

Канализация в домеКанализация в доме

Перечень таких документов и требования к ним могут существенно разниться в зависимости от многих факторов. Для получения грамотной консультации относительно сделок с недвижимостью и требуемых для этого документов необходимо обращаться к специалистам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e70079470e1fb01364690f9/kak-vybrat-dom-dlia-pokupki-5e8bbf5b1dc9f04a46c97766

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

Как правильно выбрать дом при покупке

Нужно знать категорию земли и вид разрешенного использования. От продавца Вам необходимо получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, технический план на земельный участок, кадастровый паспорт.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Все зависит от того, какие документы есть на дом и землю, на кого она приобреталась и т. д.

В обычный, но неисчерпывающий пакет входит кадастровый паспорт на землю и дом, ЕГРН на дом и землю, справки о том, что нет долгов по коммунальным услугам (за газ, свет, канализацию и прочее), различные акты и распоряжения от управы и другие документы, которые определяются в зависимости от основания права собственности.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

При покупке дома в деревне риски могут исходить как от стороны по договору, так и от третьих лиц. Для того чтобы максимально обезопасить свои вложения, необходимо изучить информацию об объекте.

В первую очередь, следует обратить внимание на категорию земли и виды ее разрешенного использования, поскольку не все они допускают строительство домов на участке.

Во-вторых, проверить сведения о постановке объекта на кадастровый учет, без чего купить земельный участок не получится. В-третьих, поинтересоваться зарегистрированными правами на объект, чтобы не стать жертвой мошенников.

В-четвертых, узнать, насколько объект свободен в обращении, запросив информацию об арестах, запрещениях и обременениях.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

При проверке документов следует помнить, что дом и участок два отдельных объекта недвижимости. То есть в отношении каждого из них требуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор, свидетельство о собственности, о праве на наследство или другой документ);
  • паспорт БТИ;
  • выписка из кадастра;
  • выписка из ЕГРН.

Если дом и участок были приобретены продавцом за счет общего имущества супругов или с предоставлением доли несовершеннолетнему, сделка должна сопровождаться предъявлением согласия супруга или органов опеки и попечительства на ее заключение.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Для покупки домика в деревне необходимо ознакомиться с документами на собственность этого домика и земли. Может быть, у хозяина один договор купли-продажи на дом и землю.

На деле должны быть два свидетельства или две выписки из ЕГРН на дом и землю о том, что есть земля и дом, их размер, кому они принадлежат и какие есть обременения. Также необходимо посмотреть разрешенное использование земли.

Кстати, лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, чтобы получить независимую информацию. Главное чтобы назначение земли в выписке соответствовало возможности постройки дома.

Так, есть земли, на которых строить нельзя (в этом случае Вам не смогут показать документы на собственность на дом, а попробуют рассказать, что собственность на него очень легко оформить потом).

Если в выписке написано использование ИЖС, ДНП или садоводства, то там можно не только строить дом, но и прописываться в нем после оформления. Хорошо, если есть свежие межевые планы, и границы участка четко определены и привязаны к новой системе координат. Вам не надо будет в дальнейшем спорить с соседями о границах участка. Но до первого января 2018 года это необязательно для купли-продажи.

Если это дом ИЖС, который оформлен в собственность как жилой дом, проверьте, нет ли там прописанных посторонних людей, узнайте, куда выписываются хозяева.

Это можно посмотреть в домовой книге или попросить предъявить справку об отсутствии прописанных (ф9). Не покупайте дачу по садоводческой книжке в этом случае Вы замучаетесь ее потом приватизировать.

В любом случае, Вам лучше обратиться за сопровождением к риэлтору, который все объяснит, или хотя бы оформить сделку у нотариуса.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Как выбрать и купить участок под строительство?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Гульнара Сабурова:

Во-первых, покупателю следует запросить у продавца документы, на основании которых у него возникло право собственности на данный объект, доказательство оплаты по договору купли-продажи (если право возникло на основании такого договора), справку об отсутствии задолженности по оплате газа и электричества, справку о зарегистрированных в доме по месту жительства гражданах, а также согласие супруга на совершение сделки. Помимо этого, необходимо получить актуальные на день совершения сделки выписки из ЕГРН. Как покупателю, так и продавцу для сделки нужен документ, удостоверяющий личность.

Важно, чтобы земельный участок находился на землях населенных пунктов. Наличие такого вида разрешенного использования участка, как «для личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства», гарантирует регистрацию по месту жительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Может ли пенсионер получить налоговый вычет, купив дом?

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_obyazatelno_nuzhno_znat_pokupaya_domik_v_derevne/6520

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.