Как продать дом купленный под материнский капитал

Содержание

Можно ли продать дом, который был куплен на материнский капитал?

Как продать дом купленный под материнский капитал

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал? — вопрос не праздный. Ведь всё, что касается прав несовершеннолетних детей, находится под пристальным вниманием государства.

В соответствии со ст.7, 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее — Закон) и п.п. 8–13 Правил № 862, материнский капитал можно, в числе прочего, использовать для улучшения жилищных условий семьи:

  • купив жильё;
  • построив его;
  • взяв ипотеку;
  • вступив в жилищный кооператив.

Жилище, полученное с привлечением средств маткапитала, в обязательном порядке должно находиться в общей собственности:

  • лица, владеющего сертификатом;
  • мужа (жены);
  • всех детей.

Размер долей определяется по соглашению. Когда собственниками становятся исключительно дети получателя сертификата, законность приобретения подвергается сомнению (Письмо нотариальной палаты (ФНП) № 216/06-11 от 07.02.2013).

Можно ли продать приобретённые указанными способами квадратные метры? – Закон не запрещает делать этого. Но необходимо соблюдение ряда обязательных условий, направленных на защиту интересов маленьких граждан. Одним из таких условий является разрешение органов опеки. Без разрешния Органов опеки и попечительства (ООП) зарегистрировать сделку в Росреестре невозможно.

Срок, когда разрешение является действительным, законом не обозначен. Его проставляет в документе сотрудник ООП. Как правило, он равен трём месяцам.

Правовое регулирование

ООП сопровождают все операции, касающиеся объектов недвижимого имущества, когда в них участвуют дети до 18 лет, являющиеся собственниками.

В своей работе они руководствуются:

  • ст. 28, очерчивающей дееспособность малолетних детей,
  • ст. 37, посвящённой распоряжению имуществом находящихся под опекой,
  • ст. 292, рассказывающей о правах членов семьи собственников жилья;
  1. СК РФ: ст. 60, регулирующей права детей на имущественные ценности;
  2. Законом об опеке № 48-ФЗ от 24.04.2008: ст. 21, предписывающей обязательность получения разрешений на сделки, сопряжённые с правами детей на имущество.

Как продать правильно?

Условия продажи различаются в зависимости о того, достигли дети 18 лет или нет. В первом случае разрешение на реализацию недвижимости дают все собственники в виде письменного документа. Во втором нужно идти в отдел опеки и брать разрешение.

Выдача разрешения возможна, если:

  • каждый маленький ребёнок, имеющий долю, получит в новом жилище равноценную долю;
  • площадь другого жилья будет не меньше, чем площадь продаваемого, или же доля ребёнка в приобретаемом доме превысит принадлежавшую ему ранее.

Получить разрешение ООП можно только тогда, когда нет ущемления детских прав: жилищные условия могут быть улучшены или сохранены на прежнем уровне.

Последовательность шагов для получения разрешения ООП

  1. Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
  2. Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
  3. Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
  4. Получить разрешение опеки.

  5. Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
  6. Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.

Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.

Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995).

В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.

Дом, приобретённый на средства маткапитала, можно продать в любое время, но с учётом получения разрешения и представления предварительных договоров — в течение месяца.

Необходимые документы

К заявлению, направляемому в ООП, о получении разрешения на продажу дома рассматриваемым способом, нужно приложить такую документацию, как:

  1. Свидетельство о заключении брака.
  2. Подтверждение стоимости объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого) — справку БТИ.
  3. Предварительные договоры покупки и продажи жилья.
  4. Паспорта родителей и детей, достигших 14 лет.
  5. Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
  6. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по услугам ЖКХ в доме, предназначенном к продаже.
  7. Документы, подтверждающие  право на недвижимость:
    • выписку из ЕГРП;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельства о праве собственности.
  8. Согласие детей после 14 лет на реализацию долей, находящихся в их собственности.

Обычно специалисты ООП требуют, как подлинники, так и копии документов.

После изучения документации сотрудниками отдела опеки проводится собеседование с участием родителей и детей старше14 лет. Нередко представители местной администрации выезжают для осмотра будущей покупки, чтобы проконтролировать соблюдение жилищных прав детей.

Дополнительные документы

Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.

  1. Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение — это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
  2. Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.

Исключения

  1. Покупка дома меньшей площади. Это возможна только в ситуации, когда деньги, которые могут быть получены от реализации предыдущего жилья, планируется направить на восстановление здоровья ребёнка.
  2. Покупка без предоставления долей детям.

    Разрешается при условии, что им будет выплачена компенсация. Её величина должна быть сопоставима со стоимостью доли, подлежащей отчуждению. Расчёт делается на дату осуществления сделки.При этом нужно выполнить следующие условия:

    • Деньги переводятся на счёт в банке на имя ребёнка — лицевой или депозитный.
    • Они находятся там до его восемнадцатилетия.
    • Мать или отец могут тратить их только в исключительных случаях с разрешения опеки.
  3. Есть возможность не покупать новую недвижимость, продав старую, если родители могут наделить детей равноценными долями взамен отчуждаемых в другом доме. Он не обязательно должен находиться в собственности отца с матерью. Это могут быть прочие близкие родственники.

    Здесь также имеются условия:

    • Одинаковым должно быть количество предоставляемых квадратных метров, а не долей.
    • Если выделяется доля меньшая, то это должно быть уравновешено большей стоимостью одного квадратного метра.

Важные нюансы

  • Продажа дома, приобретённого на материнский капитал (МК), может быть осуществлена и в том случае, когда детям ещё не выделены доли в нём.
  • Дети, которые могут родиться в последующем, приобретают права на долю в жилище, приобретённом на средства МК. В связи с этим в соглашении, где определяются доли, всегда предусматривается оговорка о том, что доли каждого участника могут быть уменьшены в пользу вновь появившегося на свет ребёнка.
  • При продаже нужно уплатить подоходный налог, если дом был куплен меньше, чем 3 года назад — до 01.01.2017 или меньше, чем 5 лет назад — при приобретении после этой даты. Когда приобретение и реализация дома, купленного на материнский капитал, происходят в продолжение одного календарного года, а члены семейства ещё не реализовали право на налоговый вычет при покупке жилья, они не платят НДФЛ.
  • Если родители официально не оформили брачные отношения, то отец не может предъявлять претензий на долю в доме, купленном с использованием МК. При его продаже в новом жилище доля также не выделяется.

Выводы

  1. Продать дом, приобретённый с использованием средств материнского капитала, возможно! Для этого нужно получить разрешение органов опеки (если есть несовершенные дети).
  2. Разрешение выдаётся с учётом соблюдения жилищных прав ребёнка в продолжение двух недель с момента написания заявления. Органы опеки уделяют внимание не только количеству квадратных метров, но и степени благоустройства жилья и его техническому состоянию.
  3. Основными свидетельствами соблюдения детских прав являются:
    • соответствие новых условий проживания прежним или их улучшение;
    • получение не достигшими 18 лет детьми имущественных прав или выплата им компенсации с выделением доли, соответствующей отчуждаемой;
    • представление в ООП всей необходимой документации и получения разрешения на продажу.
  4. При соблюдении указанных условий сотрудники опеки не вправе дать отказ на продажу дома. Возникновение сложностей возможно, когда родители хотят приобрести строящийся дом, поучаствовать в долевом строительстве. При таких вариантах право собственности оформляется только после ввода жилья в эксплуатацию. Другим препятствием является покупка дома в ипотеку — банк неохотно заключает подобные сделки.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyj-na-materinskij-kapital.html

Как продать дом, купленный за материнский капитал, в 2020 году – что для этого нужно?

Как продать дом купленный под материнский капитал
Время чтения: 3 минут(ы)

Молодых родителей, которые после рождения второго или третьего ребенка воспользовались материальной поддержкой от государства для приобретения жилья, нередко такое жилье по каким-либо причинам перестает устраивать. Поэтому у многих возникает вопрос: как продать дом, купленный за материнский капитал? Рассмотрим его более детально.

Можно ли продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?

Законодательство допускает продажу дома, который приобретен или построен за счет средств, составляющих маткапитал. Однако при этом не должны нарушаться права несовершеннолетних детей.

Можно ли продать недостроенный дом, если вложен материнский капитал?

Продажа объекта незавершенного строительства, возведенного на мат. капитал, также возможна.

На каких условиях?

Условия продажи дома, который был куплен или построен за счет средств материнского капитала, будет отличаться в зависимости от одного важного фактора – достижения несовершеннолетними детьми, находившимися на воспитании в семье, возраста совершеннолетия, то есть восемнадцати лет. Вот какие действуют правила:

  • если все дети уже старше восемнадцати лет, для продажи жилого помещения потребуется письменное согласие всех его сособственников;
  • если дети младше восемнадцати лет, то для продажи жилища нужно будет получить письменное разрешение органов опеки по месту жительства семьи.

Как получить разрешение органов опеки?

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, купленного на выделенные государством в качестве материальной поддержки средства, потребуется предпринять следующие действия.

  • Прийти в органы опеки. Приходить туда нужно обоим родителям, а если ребенок старше четырнадцатилетнего возраста и уже обладает частичной дееспособностью, требуется и его присутствие.
  • Написать заявление о разрешении на продажу имущества. Заявление оформляется непосредственно в органах опеки.
  • Дождаться принятия решения по заявлению. Такое решение выноситься в течение десяти рабочих дней.

Следует помнить, что представители органов опеки и попечительства в ходе рассмотрения заявления родителей о продаже жилища вправе посетить место проживание семьи с целью проверки условий, в которых воспитывается ребенок, обеспечения его всем необходимым.

https://www.youtube.com/watch?v=S9x5MxJ1Lw4

Кроме того, у родителей обязательно должна быть материальная возможность повторного приобретения жилья. Иными словами, их доход, имущество, находящееся у них в собственности, а также средства, вырученные от продажи дома в совокупности должны позволить им купить другой дом или квартиру. Нужно быть готовым подтвердить такую возможность в органах опеки документально.

По истечении срока рассмотрения заявления органы опеки могут принять одно из двух решений.

  • Одобрить продажу. В этом случае заявителям выдается письменное разрешение на совершение сделки по отчуждению дома. Действующее российское законодательство напрямую не устанавливает срок действия такого разрешения, однако если обратиться к ведомственным актам (в частности, к приказу Министерства образования Российской Федерации «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), можно найти указание на такой срок – он составляет три месяца. Если семья в него не уложилась и не успела продать дом, разрешение придется получать заново.
  • Отказать в предоставлении возможности продать дом. В таком случае разрешение выдано не будет, соответственно, не появиться возможность реализации жилища. Отказ может быть обжалован. Для этого нужно обратиться к вышестоящему должностному лицу (в данном случае это глава местной администрации) или в органы прокуратуры. Кроме того, можно подать исковое заявление в суд о признании действий государственных служащих по отказу в выдаче разрешения противоправными.

Через сколько (какое время) после покупки можно продать?

Следует отметить, что срок, по истечении которого допускается продажа имущества, приобретенного на средства маткапитала, законодательством не установлен. Таким образом, продать дом можно даже сразу после его покупки.

Какие способы продажи существуют?

Никаких специальных способов для продажи дома не существует, она осуществляется по общим правилам, предусмотренным действующим российским гражданским законодательством.

О каких нюансах следует знать: особенности выделения долей детям

Одним из главных требований к родителям при покупке жилья на средства материнского капитала является его оформление в общую долевую собственность совместно с детьми.

С 2016 года гражданское законодательство требует в обязательном порядке заверять сделки, совершаемые с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, у нотариуса.

Это будет нужно делать и при продаже дома, который был куплен на средства маткапитала. Нужно помнить об этом.

Более подробно узнать о том, как продать жилой дом, приобретенный за счет материнского капитала, можно узнать, посмотрев этот видеоролик:

Дом, купленный или построенный на мат. капитал, можно продать. Правда, для этого понадобится получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства по месту жительства. Если продажа одобрена, она проводится по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством с обязательным заверением сделки у нотариуса.

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку:

Источник: https://npfrater.ru/knowledgebase/materinskij-kapital/prodazha-doma.html

Продажа домов, приобретенных на материнский капитал

Как продать дом купленный под материнский капитал

В соответствии с законами, родители детей, не достигших своего совершеннолетия, не имеют права проводить никакие манипуляции с жилплощадью, которая была приобретена с привлечением МК до тех пор, пока соответствующее разрешение не будет выдано органами опеки.

Подобное разрешение можно получить лишь в том случае, если органы опеки будут владеть полной информацией относительного нового объекта недвижимости и убедятся в том, что жилищные условия семьи не ухудшаются.

В связи с этим от органов опеки следует ожидать требования документального подтверждения факта приобретения новой жилплощади, полностью соответствующей всем параметрам.

Таким образом, прежде чем продать недвижимость, которая ранее была приобретена с привлечением материнского капитала, необходимо найти новое жилье, и даже составить предварительный договор купли-продажи, причем он должен быть обязательно заверен нотариально.

Кроме вышеуказанного договора, в органы опеки также следует подать такие документы:

  • заявление, написанное от имени обоих родителей либо законных представителей детей. В том случае, если заявление написано последними, то к нему также должно прилагаться подтверждение причины отсутствия родителей, например, свидетельство о смерти;
  • свидетельство, подтверждающее, что родители детей находятся в официальном браке;
  • если ребенок, достигший своего 14-летия, и имеющий часть в доме, приобретенном за счет МК, не желает ее продавать, то он имеет право написать соответствующее заявление в органы опеки;
  • документы, удостоверяющие личность каждого собственника части продаваемой жилплощади;
  • заявление от каждого совершеннолетнего члена семьи о том, что он не имеет ничего против продажи имущества, приобретенного некогда с привлечением материнского капитала;
  • документ, выданный БТИ. В нем должна быть указана точная площадь и стоимость продаваемой недвижимости, а также ее план;
  • выписка о состоянии лицевого счета жилплощади;
  • справка о полном отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Все вышеуказанные документы имели отношение лишь к самому объекту недвижимости, который семья собирается продать. Но, кроме них, органы опеки также должны получить и документы, касающиеся жилплощади, которые собирается приобрести семья. А именно:

  • документ, в соответствии с которым продавец недвижимости собирается продать ее именно этой семье;
  • копия документа, подтверждающего личность собственника продаваемой жилплощади;
  • документы, подтверждающие право собственности на тот объект недвижимости, который собирается приобрести семья;
  • справка из БТИ, аналогичная предыдущей;
  • выписка о состоянии лицевого счета жилплощади;
  • справка о полном отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Органы опеки обязаны рассмотреть заявление на протяжении 30 календарных дней с момента его подачи, после чего вынести соответствующее решение.

Помните, что если вы собираетесь продать жилье, находившееся в вашей собственности менее трех лет, то вам также придется заплатить подоходный налог.

Рассчитать его сумму достаточно просто: из стоимости квартиры, которую вы реализовали, следует отнять один миллион рублей. А из суммы, которая получилась в итоге, нужно вычесть еще 13%. Именно эти 13% и являются суммой подоходного налога.

Данный налог не уплачивается лишь в том случае, если стоимость жилья составляет менее одного миллиона рублей.

Как продать дом за материнский капитал порядок

Ограничения, связанные с продажей дома, купленного на средства материнского капитала связаны с тем, что долевыми собственниками такой недвижимости по закону должны являться несовершеннолетние дети. И чтобы получить разрешение на проведение такой сделки, необходимо убедить органы опеки, что в новом помещении жилищные условия детей не ухудшатся и им будут выделены равнозначные доли.

Когда согласие ООиП будет получено, отчуждение жилья может быть проведено по одной из следующих схем:

  • Продажа дома, приобретенного или построенного за счет маткапитала, и покупка нового жилья.
  • Продажа дома и перевод полученных денег на банковский счет детей.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой?

В большинстве случаев семьи продают дом, приобретенный на средства МСК, чтобы купить новое жилье. На вырученные средства разрешается купить как другой дом, так и квартиру.

Чтобы провести такую сделку, стороны должны заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых заранее указываются доли, выделяемые детям. Также разрешается нотариально оформить обязательство о выделении долей в новом жилье, если сделать это сразу не представляется возможным (например, если новое жилье покупается в ипотеку).

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Чем отличается усыновление, опека и приемная семья

Иногда в собственность детей после продажи возможно оформление и меньших долей:

  • Если в новом жилье стоимость квадратного метра выше, чем в старом. В этом случае разрешается выделить доли, эквивалентные отчуждаемым по стоимости.
  • Семья переезжает в жилье большей площади. В этом случае могут быть предоставлены доли такой же площади, как и в старом доме.

Можно ли продать жилье с маткапиталом без выделения долей в другом помещении?

Вместо выделения долей в другом жилом помещении законом также допускается разместить полученные с продажи дома средства на счетах, открытых на имя детей. Сумма должна быть равна стоимости отчуждаемых долей. Сделка проводится только после получения одобрения органов опеки.

  • Полученные от продажи средства, вносятся на счет детей, где будут храниться до исполнения им 18-ти лет. Можно открыть как обычный счет, так и вклад.
  • Родители могут распорядиться этими деньгами только на нужды детей и только с письменного разрешения ООиП.

Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи

Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него.

Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу.

Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:

  • приобретаемое взамен старого жилище;
  • дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.

При этом условия проживания несовершеннолетних членов семьи не должны ухудшиться в результате сделки. Произвести продажу купленного в ипотеку дома законно можно только одним из перечисленных способов.

Если же после осуществления сделки нет возможности предоставить детям нормальные условия проживания, то в выдаче разрешения на неё будет отказано.

Отчуждение приобретённого с привлечением денег по программе маткапитала жилища может произойти в любое время, даже когда детям ещё не были выделены в натуре части в нём, т. к. в ФЗ № 256 никак не оговорен срок, на протяжении которого воспрещается продажа такого жилья.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Расторжение брака с иностранным гражданином в России

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

  • за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
  • новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

  1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
  2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Adblock
detector

Источник: https://VsemoBrake.ru/other/kak-prodat-dom-kuplennyj-za-materinskij.html

Как продать дом, купленный за материнский капитал (пошаговая инструкция) – документы, органы опеки, можно ли, что нужно для этого

Как продать дом купленный под материнский капитал

В России на государственном уровне проводится политика повышения рождаемости. В качестве стимуляции было предложено выдавать семьям, которые родили второго и последующих детей, денежные средства в виде материнского капитала.

Потратить сертификат можно по нескольким направлениям. Но все большее количество родителей используют его для улучшения жилищных условий.

После покупки недвижимости многие волнуются, получится ли продать дом, купленный за материнский капитал. Ведь он в равных долях делится на несовершеннолетних детей. Важно выяснить нюансы процедуры и что для этого нужно.

Можно ли так сделать

Родителям, волнующимся, можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, переживать не стоит. Законодательно препятствий для совершении сделки не имеется.

Но стоит помнить, что объект недвижимости в равных долях делится на детей и родителей. Поэтому важно подтвердить, что продажа не будет ущемлять интересов несовершеннолетних. В противном случае сделка признается недействительной.

Отец и мать могут самостоятельно решить, как будет происходить реализация дома. Для проведения процедуры от имени несовершеннолетних к продаже привлекаются органы опеки. Они должны дать согласие на реализацию, проведя проверку. Далее процедура проводится в соответствии с основными принципами проведения таких сделок, прописанными на законодательном уровне.

Условия сделки

Все процедуры по продаже домов, приобретенных с привлечением материнского капитала, проводятся с обязательным получением разрешения от органов опеки. Сотрудники проверяют чистоту сделки и отсутствие ущемления прав ребенка.

При использовании материнского капитала у семей появляется не только возможность расшириться в плане недвижимости, но и обязанность по обеспечению детей. Поэтому после покупки могут образоваться проблемные моменты, связанные с распоряжением имуществом.

Если жилье приобретается за счет маткапитала, то в нем должны быть выделены доли для всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать впоследствии дом, необходимо получить разрешение от органов опеки. Они проверяют, что дети остаются с правом получения доли в новом объекте недвижимости, а площадь проживания не будет уменьшена.

Выделяют особые условия проведения сделки по продаже дома. Главным из них является получение письменного согласия от органов опеки. Помимо этого в ходе процедуры должны не ухудшиться условия проживания и сохраниться права детей на собственность.

Инструкция как продать дом, купленный за материнский капитал

Чтобы продать дом, который был приобретен с привлечением средств материнского капитала, необходима пошаговая инструкция. Если соблюдать ее, то проблем со сделкой не появится.

Сбор документации

Важным моментом является выяснение, какие документы нужны для продажи дома. Прежде всего необходимо посетить органы опеки по месту жительства. Это обусловлено тем, что несовершеннолетние не имеют права на распоряжение имуществом. В данном случае проверять чистоту и правомерность сделки будет именно компетентная организация.

Если сделка проводится без нарушений, а детям выделяются доли в новой собственности, то выдается разрешение от органов опеки. Далее родители могут приступать к оформлению регистрации купли-продажи в органах Росреестра.

Для внесения данных о сделке потребуется иметь в наличии определенные документы.

Необходимо предоставить оригиналы и ксерокопии:

  • разрешения, выданного органами опеки;
  • удостоверений личности отца и матери;
  • соглашения о купле-продаже;
  • правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • плана межевого деления;
  • свидетельств о рождении или паспортов детей;
  • согласия совершеннолетних владельцев на продажу объекта недвижимости;
  • технического паспорта, выданного БТИ;
  • кадастрового паспорта на дом;
  • выписки из ЕГРП о том, что дом не находится в обременении.

Все документы и детали тщательно перепроверяются, а это связано с тем, что недорогие дома часто используются для незаконного получения денег при обналичивании материнского капитала и если данная схема будет выявлена, то стороны будут привлечены к уголовной ответственности

Этапы оформления

Продать дом, приобретенный на материнский капитал, весьма не просто.

Чтобы исключить возможные трудности, необходимо следовать определенной инструкции:

  1. Родители должны тщательно перепроверить все документы. Особое внимание уделяется правоустанавливающим бумагам на дом и земельный участок.
  2. Далее подбирается объект недвижимости, который будет соответствовать предъявляемым требованиям. Новый дом должен быть аналогичной старому или большей квадратуры. Кроме того в жилье должны полностью сохраниться все бытовые условия, которые имелись в предыдущем доме.
  3. Продавец и покупатель заключают предварительное соглашение. Документ должен быть заверен у нотариуса. Также собственник передает правоустанавливающие бумаги на дом, которые передаются в органы опеки.
  4. После этого собственники получают согласие от других владельцев, достигших совершеннолетнего возраста. Самим родителям необходимо обратиться в органы опеки для получения согласия на продажу дома.
  5. Ходатайство рассматривается в течение 30 дней. После этого органы опеки выносят положительное или отрицательное решение. Продать недвижимость можно только в том случае, если сразу же приобретается новый дом. В нем должны быть выделены доли для детей. Поэтому готовится два договора: о продаже дома и покупке нового объекта недвижимости.
  6. На завершающем этапе производится заверение оформленного договора у нотариуса. Документ должен быть зарегистрирован в компетентных органах. Несовершеннолетние дети становятся совладельцами нового объекта недвижимости.

Варианты действий

Выделяют три законных способа продажи дома, который куплен с привлечением сертификата на материнский капитал. В первом случае производится оформление долей на несовершеннолетних в новом доме. Части должны быть равнозначными и не ухудшать условий проживания детей.

Этот вариант возможен, если после продажи недвижимости сразу же приобретается новое жилье. Договор на новый объект обязательно должен содержать данные о доле, выделенной на каждого ребенка.

Вместе с заявлением должен предоставляться документ об определении частей. Он подлежит нотариальному заверению. После этого органы опеки выдают разрешение, согласно которому отчуждение может быть произведено в любое время.

Существует и другой способ законной продажи недвижимости. Согласно ему несовершеннолетним может быть выплачена компенсация после продажи. Ее размер должен соотноситься со стоимостью долей в проданном доме. Сумма определяется на тот момент, когда продавалось жилье.

Разрешение органами опеки выдается на основании документов, которые определяют выделенную на детей сумму. В этом случае родители должны открыть на имя каждого ребенка счета, куда кладутся денежные средства. Снимать их не может никто вплоть до наступления совершеннолетнего возраста. Родители могут распоряжаться деньгами только в том случае, если они получат разрешение от органов опеки.

Доступен вариант отчуждения недвижимости с выделением долей детям в любом жилом помещении, не обязательно приобретаемом родителями. Определить части можно в квартире бабушки или дедушки, а также других близких родственников.

По закону новая доля может быть меньше старой. Но это разрешено в том случае, если фактическая площадь не будет менее предыдущей. Это возможно, если одинаковые площади составляют разные доли.

Цена дома может варьироваться в зависимости от района проживания. Это пункт прописывается в справке о стоимости недвижимости. Тогда доли могут быть меньше, однако стоимость их будет больше.

Роль опекунского совета

Без органов опеки провести продажу недвижимости, приобретенную за счет материнского капитала, невозможно. Согласие является обязательным документом для разрешения на проведение сделки. Органы опеки тщательно проверяют все обстоятельства дела.

Положительное решение может быть вынесено, если:

  • жилищные условия будут улучшены в ходе сделки;
  • новое место проживания будет иметь улучшенную инфраструктуру;
  • экологическая обстановка в месте расположения приобретаемого дома будет благоприятной;
  • в результате смены места жительства будет получена более оплачиваемая должность у родителей.

Выделяют и часто встречающиеся основания для отказа в выдаче разрешения.

Среди них можно отметить:

  • приобретение объекта недвижимости в кредит, что приводит к ущемлению прав ребенка;
  • покупку неоконченного объекта строительства;
  • приобретение дома меньшего по площади, чем предыдущий;
  • отсутствие бытовых благ в новом объекте (свет, вода, отопление и другие коммуникации).

Существуют случаи, когда согласие от органов опеки не требуется.

В случае достижения ребенком 16-летнего возраста и его трудоустройства, нахождения в браке, дом можно продать без разрешения, при этом ребенок должен дать свой ответ самостоятельно

Нюансы и ограничения

Продавая дом, который приобретался с привлечение материнского капитала, стоит помнить, что покупателей на него найти непросто. Многие люди боятся некоторых рисков, связанных с такими объектами недвижимости.

После продажи ребенок после 18 лет или органы опеки могут провести оспаривание сделки через судебные инстанции. Поэтому создается вероятность потери новыми владельцами объекта недвижимости и собственных денежных средств. Это возможно при неправильном оформлении сделки, намеренного или непреднамеренного ущемление прав ребенка.

Исходя из этого продажа дома должна проводиться с тщательной проверкой. Если договор будет аннулирован, то деньги за объект недвижимости подлежат возврату.

В Гражданском Кодексе РФ (статья 36) прописано, что дома, покупаемые за материнский капитал, оформляются в общедолевую собственность. Поэтому каждый член семьи получает определенную часть недвижимости.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Продать такой дом можно только при наличии обязательного разрешения от органов опеки и попечительства. Организация действует в отношении сохранения прав и защиты интересов ребенка.

Деятельность органов опеки регламентируется Гражданским Кодексом РФ (статья 37) и № 48-ФЗ от 24.04.2008 (статья 20). В законах прописано, что родители не могут самостоятельно продать дом, если доля в нем принадлежит несовершеннолетнему лицу.

В этом случае обязательно должно быть получено разрешение от органов опеки. В учреждение предоставляются документы, которые подтверждают отсутствие ущемления прав детей на собственность.

Важно на бумаге подтвердить, что доля ребенка сохранится. Это возможно сделать при предоставлении равнозначной части в новом доме с соответствующим санитарными и техническими характеристиками.

Также обязательно подтверждается, что новое жилье будет равнозначно или больше по площади. Это необходимо, чтобы не ущемить права несовершеннолетнего.

Продажа дома, купленного за материнский капитал имеет множество особенностей. Чтобы не появилось проблем, нужно заранее обратиться в органы опеки и попечительства.

Согласно ст. 10 закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, можно использовать материнский капитал на покупку частного дома (или его части, если она является самостоятельным жилым помещением).

Как заказать справку об остатке средств материнского капитала — можно узнать из информации в этой статье.

Какие документы необходимы для погашения ипотеки материнским капиталом — читайте в этой публикации.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/kak-prodat-kuplennyj-za-materinskij-kapital-dom/

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, с выделенными детям долями и без

Как продать дом купленный под материнский капитал

Приобретение, строительство или реконструкция дома с участием материнского капитала придаёт сделке по его последующей продаже специфику, которая вытекает из требований к использованию этой субсидии. Продать дом, купленный с использованием государственных средств, можно, но придётся учесть все подводные камни и заранее обезопасить себя от возможных рисков.

Можно ли продать дом, купленный за семейный капитал

Когда вы подаёте заявление об использовании материнского капитала на дом, в комплект документов входит обязательство выделить доли супругу и всем детям

Спектр использования материнского капитала в случае с жилым домом максимально широк. Квартиру или комнату за средства государственной субсидии можно только купить, а дом — ещё и построить или реконструировать.

Впрочем, в остальном требования к любому виду жилья одинаковы. Ст.

10 закона № 256-ФЗ обязывает выделить доли обоим родителям и всем детям в течение полугода после покупки дома или его государственной регистрации, если при этом использовали материнский капитал.

Получается, при любом раскладе в числе совладельцев будут несовершеннолетние. Но можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, если дети в доле? А вот тут уже в случае продажи действует правило, стандартное для всех случаев отчуждения недвижимости с несовершеннолетними собственниками, предусмотренное ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса (ГК) РФ и ст.

20 закона «Об опеке и попечительстве». Для таких сделок обязательно разрешение органов опеки, которые должны убедиться в том, что интересы несовершеннолетних собственников не будут ущемлены, а в новом жилье они получат долю не меньше, чем в проданном, и размер её, если пересчитать его на общую площадь жилья, будет таким же или больше.

Допускаются и альтернативные варианты:

  • стоимость доли каждого ребёнка вносится на счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего, и воспользоваться этими деньгами он сможет по достижении 18 лет;
  • выделить доли детям в другом жилье, принадлежащем семье или близким родственникам — например, бабушкам и дедушкам.

Предпочтительной для органов опеки выглядит стандартная схема, когда взамен жилья приобретается иное с выделением в нём долей всем несовершеннолетним собственникам. Такой вариант даёт максимальные шансы на одобрение сделки.

Законно провести сделку без участия органов опеки можно только одним способом — дождаться, пока всем детям, которым выделены доли, исполнится 18 лет.

По срокам продажи дома, купленного, построенного или реконструированного за счёт средств семейного капитала, ограничений нет. Можно выставлять его на реализацию хоть на следующий день после регистрации в собственность. Но надо учитывать нюанс, который вытекает из налогового законодательства.

Если жильё было в собственности от трёх лет, а с 1 января 2016 года — пяти лет, платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не надо. А вот если меньше, придётся отдать государству 13% разницы между ценой продажи и затратами на приобретение, строительство или реконструкцию.

А поскольку результат реконструкции имеющегося жилья — новый объект недвижимости, в зачёт принимается только период владения уже реконструированным домом.

Условия продажи

Без разрешения от органов опеки и попечительства сделку могут признать незаконной и аннулировать

При продаже жилья, включая дом, среди собственников которого есть несовершеннолетние, государство требует получить разрешение органов опеки на сделку.

Если доли детям не выделены, выявить факт использования материнского капитала при приобретении, строительстве или реконструкции дома при оформлении сделки нотариусом, специалистами Росреестра или МФЦ будет непросто. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эта подробность не отображается.

Однако за соблюдением прав детей при приобретении жилья за материнский капитал следит прокуратура. Если она выявит нарушения, уличённым в них грозит уголовная ответственность за мошенничество — от крупного штрафа до реального срока.

Материнский капитал в 2019 году равен 453 026 рублей. Ущерб от 250 тыс. до 1 млн рублей Уголовный кодекс (УК) РФ квалифицирует как крупный, что предусматривает более суровое наказание, чем при меньших суммах.

Как продать дом, купленный за семейный капитал

При продаже дома малолетние собственники должны получить в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранить свои жилищные условия на прежнем уровне

При продаже дома, который был куплен, построен или реконструирован на семейный капитал, можно рекомендовать такую последовательность действий:

  1. Найти покупателя. Можно действовать самостоятельно или обратиться к риелторам. Последние любят склонять продавцов, которые обращаются к ним за помощью, к заключению эксклюзивного договора. Смысл его в том, что поиском покупателя занимается только риелтор, а документы на жильё у продавца изымаются. Соглашаться ли на эти условия, решать вам. Лучше по возможности оставить себе максимум свободы действий, а если уж решили полностью делегировать полномочия риелтору, проследите, чтобы в договоре был конечный срок действия. Иначе рискуете тем, что поиск покупателя затянется на неопределённый срок, а вы лишитесь возможности самостоятельно действовать.
  2. Одновременно искать продавца недвижимости, если планируете купить её взамен продаваемого дома, а это, пожалуй, самый популярный вариант. Сложность в том, что и продавец нового жилья, и покупатель вашего заинтересованы в прогнозируемых сроках сделки и ждать до бесконечности не будут. Поэтому оптимально искать того и другого одновременно.
  3. Предварительно записаться на приём к нотариусу. Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние, её нотариальное удостоверение обязательно. При определении даты учитывайте, что орган опеки будет принимать решение от 10 дней.
  4. Получить разрешение органа опеки. Закон отводит на принятие решения 10 дней с даты приёма заявления, но процесс может затянуться, если орган опеки потребует дополнительные документы. Срок действия разрешения — момент неоднозначный. Обычно он проставляется в документе и равен трём месяцам. Но Росреестр и нотариусы могут ориентироваться на Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», где этот срок ограничен одним месяцем. Платить за выдачу разрешения не надо.
    Для органа понадобятся такие документы, большинство из которых пригодится и для оформления сделки:
    • паспорта обоих родителей;
    • свидетельства о рождении детей до 14 лет, паспорта — 14–18 лет;
    • свидетельство о браке или разводе;
    • документ о праве собственности на дом — выписка ЕГРН или свидетельство;
    • предварительный договор купли-продажи жилья, которое собираетесь приобретать взамен дома (образец);
    • заявление на выдачу разрешения на продажу долей обоих родителей и детей от 14 лет (образец);
    • выписки из домовой книги, техпаспорта и правоустанавливающие документы на оба объекта — и дом, и приобретаемое взамен жильё.
  5. Оформить сделку купли-продажи дома. К нотариусу вы должны прийти с таким комплектом документов:
    • паспорта и свидетельства о рождении всех собственников продаваемого дома;
    • свидетельство о браке или разводе;
    • документы, подтверждающие право собственности на дом всех продавцов, включая несовершеннолетних — свидетельство или выписка из ЕГРН;
    • разрешение органа опеки на продажу дома;
    • техпаспорт на дом;
    • выписка из домовой книги;
    • правоустанавливающий документ на дом.
    • нотариальные согласия на продажу всех собственников дома старше 14 лет — можно оформить прямо на месте (образец).
  6. Оплатить услуги нотариуса. Тариф складывается из процента от стоимости дома и услуг техническо-правового характера. Общая стоимость зависит от региона, где оформляется сделка. Как эта финансовая нагрузка распределится между сторонами, зависит от ваших договорённостей с покупателем. Отдельно оплачивается госпошлина — 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов и 2 тыс. при бумажной. Нотариусы, как правило, подают документы на регистрацию прав собственности непосредственно при оформлении сделки в электронном виде. Исключение — отсутствие технической возможности, например, при перебоях с интернетом. Если покупателей несколько, госпошлина взимается с каждого.
  7. Оформить сделку купли-продажи на объект, который приобретаете взамен дома, если применимо. От продавца потребуется тот же комплект документов, что и от вас при продаже, а с вашей стороны — паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки, свидетельство о браке и нотариальное согласие второго супруга, если тот в сделке не участвует. Закон позволяет приобрести жильё на имя одного члена семьи, а доли детям выделить потом. Но это отдельные расходы и бюрократические процедуры. В этом случае можно, если нет несовершеннолетних приобретателей со стороны покупателя, оформить сделку в Росреестре или МФЦ. Заплатить нужно будет только госпошлину, но договор-купли продажи придётся составлять самостоятельно (образец).
  8. В установленный срок получить выписку ЕГРН на жильё, которое купили взамен проданного дома. Вариант получения вы выбираете при подаче документов на регистрацию сделки — в электронном виде на email, по обычной почте или личным обращением.

Риски при отчуждении недвижимости, купленной за семейный капитал

Сделка, в которой были нарушены права несовершеннолетнего, может быть аннулирована по достижении им 18 лет

Специфические риски, которые связаны с участием материнского капитала в покупке, строительстве или реконструкции дома, возникают, когда продавец пытается обойти требование закона о разрешении органа опеки на сделку. Собственник при этом, как уже было сказано, рискует быть привлечённым к уголовной ответственности.

Риск покупателя связан с тем, что несовершеннолетний, если права были нарушены при продаже дома, вправе оспорить сделку, а срок, в течение которого он может это сделать, исчисляется тремя годами с момента, когда ему исполнится 18 лет. При расторжении сделки покупатель лишится жилья. Конечно, продавец будет обязан выплатить ему компенсацию, но получить сразу всю сумму обычно затруднительно — процесс выплаты ощутимо затягивается.

Чтобы избежать этих рисков, продавцу надо соблюдать закон. А покупателю — обращать внимание на важные нюансы: есть ли в семье дети, сколько им лет, как давно продавец владеет домом.

Если право собственности возникло после рождения второго или последующего ребёнка, это повод насторожиться и поставить вопрос, учтены ли законные интересы детей, участвовал ли в приобретении дома материнский капитал.

И если да, не соглашаться на сделку, пока продавец не уладит все вопросы с выделением детям долей и разрешением органа опеки.

Сам факт приобретения, строительства или реконструкции дома на средства семейного капитала — это не препятствие для его продажи. Но существуют требования закона, которые надо соблюдать при отчуждении такого жилья. И покупатель заинтересован в том, чтобы они были соблюдены, не меньше, чем продавец.

  • ozakone
  • Распечатать

Источник: https://ozakone.com/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyy-za-materinskiy-kapital.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.