Как продать квартиру и построить дом

Содержание

Как быстро продать квартиру: 7 хитростей риелторов

Как продать квартиру и построить дом

Вместе с риелторами рассказываем, какие факторы влияют на продажу жилой недвижимости и как ускорить этот процесс

George Rudy/shutterstock

Почти каждая квартира на московской вторичке продается по завышенной цене. Несоответствие стоимости рынку может затруднить процесс продажи, а экспозиция квартиры — растянуться на несколько месяцев.

Полный пакет документов, скидка и ремонт могут ускорить продажу. Вместе с экспертами рассказываем, как это сделать.

Важный аспект, который может повлиять на скорость сделки, — плачевное состояние квартиры. Поэтому перед продажей нужно привести жилье в порядок. Элементарная генеральная уборка и «обезличивание» квартиры сделают объект более привлекательным для потенциального клиента

«Необходимо провести генеральную уборку, избавиться от ненужных вещей, захламляющих помещение, тщательно вымыть полы и окна.

Если на стенах и потолках явственно проступают следы протечек, нужно устранить их, если на стенах висят видавшие виды обои, рекомендую заменить их на наиболее дешевые (желательно светлые — они зрительно увеличат объем помещения)», — рекомендовал Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

Также он советует оценить состояние подъезда: по необходимости как минимум ввернуть лампочки, как максимум — отмыть стены и лестничную клетку. «Все эти усилия могут повысить интерес потенциальных покупателей к квартире», — добавил он.

При этом большие деньги на ремонт перед самой продажей тратить нет смысла, если речь не идет о совсем плачевном состоянии квартиры: в таком случае можно освежить интерьер, хотя бы переклеив обои. Однако в большинстве случаев ремонт жилья не требуется, добавила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.

2. Сделать классные фотографии квартиры

Одна из причин долгой продажи квартиры — это отсутствие должной предпродажной подготовки и некачественное фото: с плохим освещением, личными вещами в кадре (это создает ощущение захламленности пространства, и даже просторное помещение может выглядеть небольшим), отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

После того, как хлам убран, квартира вымыта — можно делать фото. При желании можно позвать фотографа, который подберет выигрышные ракурсы и покажет все достоинства недвижимости.

Хорошие фото можно сделать и самостоятельно. Фотографировать квартиру лучше днем — чтобы света было больше. Нелишним будут фотографии вида из окна, особенно если он открывается на парк или лес.

3. Подготовить полный пакет документов

Важная составляющая предпродажной подготовки — это сбор документов, без которых нельзя быстро выйти на сделку.

«Самый простой способ узнать, что вам понадобится, это зайти на сайт любого банка в раздел ипотечного кредитования, где прописан стандартный комплект документов для покупки жилья. Когда сделку нужно провести срочно, именно отсутствие полного пакета документов порой становится причиной выбора другого объекта», — отметила эксперт ЦИАН.

4. Подобрать адекватную рынку цену

Один из главных факторов, который влияет на скорость продажи, — адекватные рынку цены. Многие собственники квартир часто завышают стоимость своей недвижимости и тяжело идут на уступки. Это затрудняет продажу.

По оценкам «Инком-Недвижимости», 95% объектов в сегменте элит и бизнес предлагаются по завышенным ценам. Стоимость популярных однушек и двушек в массовом сегменте завышена в каждом втором случае — 50% лотов выставлялось по цене выше рыночной. Поэтому нужно реально оценивать стоимость своей недвижимости, возможно, проконсультироваться со специалистом, промониторить ситуацию по рынку.

Подходящий для массового сегмента дисконт, по мнению риелторов, — 5–7%, в более дорогих ценовых сегментах этот показатель может быть выше.

5. Разместиться на всех рекламных площадках

Если квартира продается без помощи риелторов, то следует разместиться на всех рекламных площадках (например, Авито, ЦИАН).

Здесь важно правильно составить объявление — указать все преимущества квартиры, плюсы месторасположения, развитую инфраструктуру (если она действительно есть).

При этом важно, чтобы объявление не превратилось в хвалебную оду. Поэтому нужно стараться быть объективным.

В объявление нужно обязательно добавить фотографии. Они должны создавать полный образ квартиры, а не акцентировать внимание на ненужных деталях.

6. Правильно провести показы

Важный этап продажи квартиры — это правильные показы. И здесь собственники часто совершают ошибки.

Нередко в квартире царит не самая приятная обстановка — кричащие дети, домашние животные, которых могут напугать покупателей, либо арендаторы, которые не успели привести в порядок квартиру.

Поэтому к показу нужно готовиться заранее. Лучше чтобы в квартире в это время находилось минимум людей, и ничего не отвлекало от просмотра.

Если несколько показов назначены на один день, то лучше брать время с запасом — чтобы показ квартиры не превратился в конвейер. На показе покупателям нужно подробно рассказать о квартире, районе. Но не нужно придумывать причин, по которым вы собираетесь продать недвижимость.

7. Можно провести обмен квартиры на новостройку

Еще один способ быстро продать свою квартиру — воспользоваться программой трейд-ин. 

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

«Если человек планирует приобрести взамен старой квартиры жилье в новостройке, самый простой способ — воспользоваться программой трейд-ин, когда сам застройщик занимается продажей старого жилья, а средства, полученные от реализации, идут на приобретение уже забронированной вами новостройки. Такую услугу в режиме одного окна предлагают большинство столичных девелоперов», — сказала эксперт ЦИАН.

Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья банком, который выдал ипотеку, отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить сам застройщик, в чьих интересах, правда, занизить в разумных пределах стоимость вторичной квартиры.

Обменяйте старую квартиру на жилье в новостройке ( Сергей Коньков/ТАСС )

Ситуация на вторичном рынке жилья — 2020. Сроки продажи и цены

Собственники жилья в пандемию оказались в непростой ситуации: субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек привело к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где можно взять ипотеку дешевле в среднем на 2–2,5 п.п. — под 6–6,5% годовых. Сделки на вторичном рынке во время карантина почти не совершались: если застройщики смогли частично перевести продажи в онлайн, то на вторичке такой возможности не было.

Это привело к росту среднего срока продажи квартиры. По оценкам ЦИАН, если средний срок экспозиции квартиры полгода назад составлял 75 дней, то сейчас — около 85 дней. В компаниях «Инком-Недвижимость» и «Миэль» данные еще выше — рост за время режима самоизоляции с трех до четырех с половиной месяцев.

«Изменение произошло за счет сокращения сделок с экспозицией в один — три месяца, их стало меньше. Во время пандемии были трудности с заключением сделок из-за изменений в работе регистрирующих органов, банков, осторожности собственников и покупателей, ограничений в передвижении», — пояснила руководитель «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева.

По мнению аналитиков, продавать жилье стоило «еще вчера», то есть как можно раньше. «Тем не менее именно сейчас, когда рынок только вышел из режима самоизоляции, есть хороший шанс все же найти покупателя.

На протяжении последних двух месяцев на рынке формировался отложенный спрос, о чем говорит как минимум динамика просмотров на вторичном рынке недвижимости», — сказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Аналитики ЦИАН прогнозируют снижение стоимости жилья на вторичном рынке Москвы. По их оценкам, средняя стоимость 1 кв. м упадет на 8–10% относительно докризисного периода. «Для того чтобы конкурировать с первичным рынком, придется давать скидки. Поэтому если в планах продажа жилья в текущем году, лучше сделать это сейчас», — добавила Виктория Кирюхина.

Аналогичную позицию озвучили в «Инком-Недвижимости». После окончания режима всеобщей самоизоляции цены на вторичном рынке столицы начнут постепенно снижаться из-за ухудшения платежеспособности населения. Ожидается, что летом средний размер дисконта в этом сегменте, сейчас равный 5%, поднимется до 7%.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ee770829a794708e0d47e5e

Продать квартиру и построить дом – вполне реально: мнение экспертов-блогеров

Как продать квартиру и построить дом

Эксперты:
Алексей Курманов, генеральный директор компании «Виллози Хаус», автор видеоблога «Виллози Хаус (Sip)”, 1 млн 200 тыс просмотров на

Андрей Лошкарёв, автор видеоблога «Всё по уму на стройке», 43 986 656 просмотров на

Круглый стол Metro. Андрей Лошкарёв и Алексей Курманов.

Святослав Акимов, “Metro”

Григорий Горбунов, соавтор и ведущий проекта «Андрей Шанс», 3 млн 212 тыс просмотров на

Круглый стол Metro. Григорий Горбунов.

Святослав Акимов, “Metro”

Александр Касумов, основатель компании «Строй и Живи», автор видеоблога «Строй и Живи», 37 097 017 просмотров на

Круглый стол Metro. Александр Касумов.

Святослав Акимов, “Metro”

Блоги и -каналы помогают вам находить реальных живых заказчиков?
А. Курм.: Помогают. Но мы в целом поднимаем уровень ИЖС: к примеру, то, что для нас «эконом» – то для других «бизнес». Наверное, нас за это многие компании не любят, люди смотрят «как надо»  – и потом просят строить так же, а не «как всегда» и «как привыкли».

Г.Г.

: Точной статистики, сколько именно к нам приходит из блога, нет. Наш канал скорее знакомит с тем, как мы строим и рассказывает о процессах, которые при этом происходят. Отчасти это инструкция, «как должно быть правильно» или возможность посмотреть на стройку на разных этапах.  

А. Кас.: Мы рассказываем обо всём честно – в том числе о плохих проектах, выполненных другими компаниями. Быть может, кого-то это отталкивает от каркасного строительства, на котором мы специализируемся, но здесь важно быть прозрачным.

А.Л.: Наши ролики скорее приводят знакомых и друзей тех, кто смотрит наш -канал – это такое сарафанное радио. Кто-то кому-то о нас рассказал, и он к нам пришёл… Вообще, конечно, у компании должен быть Instagram или видеоблог, где она бы рассказывала о своих проектах – от и до. Это принцип работы современных застройщиков.

Продать квартиру в Петербурге и построить на это дом – утопия или реальность?
А.К.: С учётом текущей стоимости жилья в Петербурге – вполне реально. И загородный дом будет ощутимо выгоднее квартиры.

А.Л.: В радиусе 15 километров от Петербурга с учётом земли в собственности дом под ключ обойдётся в среднем в 65-70 тысяч за квадрат.

То есть получается, что продав квартиру в городе вы можете рассчитывать на дом приблизительно в два раза большей площади.

Минимальная цена за квадрат может быть ниже, около 35 тысяч за квадрат – но здесь нужно придирчиво оценить, что входит в эту стоимость. Всё, что по цене ещё ниже – должно вызывать вопрос и недоверие.

Г.Г.

: Как правило, люди продают квартиру, какое-то время живут в съёмном жилье и ждут, как скоро построится дом. При этом въехать в него можно даже без отделки – как в квартиру в новостройке – в случае, если бюджет не очень большой.  Или законсервировать строительство до тех пор, пока не появятся деньги.

Что же касается цены, то здесь нужно учитывать множество деталей: если вы хотите построить дом за миллион, вы наверняка рано или поздно найдёте такие примеры. Но вы должны знать, что скорее всего владельцы этого объекта на чём-то существенно сэкономили – на участке, на окнах, на стройматериалах, на бригаде строителей.

А у вас может так и не получиться.

За сколько времени реально построить дом от и до?
А. Кас: Историй, когда дом под ключ построили одним махом – очень мало… Проектирование занимает от двух недель до двух месяцев, в зависимости от сложности объекта.

Второй этап – строительство – может растянуться на любой срок, в зависимости от наличия достаточного бюджета: каркас и крыша возводятся за месяц, со всем остальным реально уложиться в год.

Как правило, рекламные обещания «построим быстрее других», которыми некоторые петербургские компании заманивают заказчиков, оборачиваются нарушением технологии – и, как следствие, убытками.

А. Курм: «Тёплый контур» мы возводим за полтора-два месяца… Здесь нужно отметить: основная причина задержек – нерешительность заказчика.

Если он чётко понимает, чего хочет – начиная от цвета обоев заканчивая количеством санузлов – то по сип-технологии, которую применяем мы, дом полностью можно построить за четыре месяца.

А так один проект иногда согласовывается год, особенно если к нему привлечены дизайнеры.

А. Л.: Здесь нужно уточнить. Этап проектирования лучше начать осенью – у вас будет время подумать, пообсуждать, подвигать на плане дома мебель… Запроектировались – весной начали строиться.

Газобетон, который используем мы в большинстве наших проектов, позволяет в первый год поставить «коробку», и во второй – завершить внутреннюю отделку. Итого в идеале – два года «под ключ», если нужно очень быстро – 7-8 месяцев.

Впрочем, есть и более быстрые варианты – панельные дома, которые как конструкторы собираются за считанные недели. Но такие сборные конструкции довольно дороги.

А. Курм.: И не везде можно поставить кран, который этот дом будет собирать.

Г.Г.

: Если брать идеальную ситуацию, где заказчик выбирает уже готовый типовой проект и попадает в свободный промежуток времени в нашем графике, то готовый дом в черновой отделке площадью в 150 метров, построенный по нашей технологии, он получит через четыре месяца – но это возможно только при удачном стечении обстоятельств, когда 3 этапа стройки идут без перерывов. А вот как быстро будет закончена чистовая отделка – уже зависит от него: люди, бывало, особенную плитку из-за границы ждали по году.

Один из самых важных вопросов, который задают себе петербуржцы, подумывающие о строительстве: какой площади дом нужен?
Александр Касумов: Основная масса денег, на которую рассчитывает потенциальный домовладелец – это продажа чего-либо. Для начала нужно понять, хватит ли вам этого бюджета, чтобы довести идею до конца.

 Если деньги закончатся на полпути, месячного заработка, если он не составляет 200-300 тысяч рублей, вам может не хватить – и стройку придётся приостановить. Исходя из своих возможностей можно и поумерить аппетиты: не строить дом не в 300 квадратных метров, а обойтись 150-ю.

Оцените квартиру, в которой вы живёте: насколько большая площадь вам нужна – или достаточно и 60 квадратов вашей трёхкомнатной квартиры.

Андрей Лошкарёв: Чтобы ездить по пятницам с друзьями в баню нужен один дом, чтобы жить там круглый год постоянно – другой. Чем больше конкретных вопросов вы себе зададите – тем лучше.

А куда дети будут ходить в школу? А как вы будете добираться до работы?  И отдельно хорошо бы составить график поступления денег средств: не все строительные технологии допускают поэтапное финансирование – куда-то нужно сразу вложить 3 миллиона и притормозить, куда-то можно вливать постепенно.

Алексей Курманов: Мы строим около 80 домов в год, и чётко видим: основная проблема ИЖС – это площадь. Если вы живёте вдвоём, вам не нужен дом в 250 метров, более того, вы его и не достроите с огромной долей вероятности.

Эту проблему можно решить на этапе переговоров с подрядчиками. Как правило, нам всегда удаётся уговорить людей на дом в 160 «квадратов» – это оптимально: вам не нужна ваша квартира, помноженная на три или на четыре.

Однако здесь нужно планировать наперёд – в том числе подумать, будет ли в ближайшее время расширяться ваша семья.

Григорий Горбунов: Очень часто происходит так, что построив скромный дачный дом и начав в нём жить, семья понимает – им всё нравится. Но сезонный дом не подразумевает, к примеру, достаточного утепления, вы в нём просто замёрзните или будете больше тратить на отопление зимой. Потому даже об этом нужно подумать заранее. 

Как выбрать, по какой технологии и из чего строить дом? Всё ли подходит конкретно для петербургского климата?
А.Курм.: Неподходящих технологий нет – главное, соблюдать строительные нормы.

А.Кас.: Изобретать ничего не нужно, нужно выбирать проверенные временем технологии.

Г.Г.

: Г.Г.: Да и важно точно понимать, как работает тот или иной материал. К примеру, дом из бруса, обшитый вагонкой, без какого-либо утепления может оказаться холодным или потребует больше ресурсов на отопление. Лично мне больше нравятся каркасные дома – но это не значит, что в принципе они лучше.

А.Л.: По сути, построить хороший дом можно по любой технологии. Важно, сколько денег вы закладываете и на какой земле будете строить. Если у вас плохие грунты, то скорее всего, строить придётся на сваях – и соответственно, по каркасной технологии, то есть дом у вас будет из дерева.

А теперь – об очень важном: у кого заказывать дом?
А. Кас: Скрытые работы на готовом доме не видны, потому очень важно выбирать компанию, в которой вы будете уверены. Особенно это касается заказчиков-визуалов: красивая картинка – это не гарантия качества.

Если вы не разбираетесь в строительстве, то не сможете оценить, правильно ли возведён ваш дом. В том числе для этого мы снимаем видео на – чтобы люди знали, на что обращать внимание. И ещё: нужно посетить не только офис, но и съездить на объекты, уже находящиеся в работе у компании.

А ещё лучше – пообщаться с бригадой.

А. Курм.: Мы часто ездим инспектировать объекты, которые возводят по сип-технологии. И встречаемся с невероятным ужасом: возвели стены, берут пилу и вырезают оконный проём.

А. Кас.: И ещё один способ псеводоэкономии: заказывать каждый этап работ разным компаниям – у кого дешевле. Будет хорошо, если такой дом не рассыплется.

А.Л.: Недавно я выкладывал в Instagram пост о ситуации на рынке ИЖС. В 2008-м году строительные лицензии отменили, теперь допуски на определённые виды работ выдают СРО – саморегулируемые организации. Но для малоэтажного – до 3 этажей – загородного домостроения никакие допуски не требуются. Получается, что стройкой может заниматься любой зарегистрировавший ИП человек…

Есть ли реальный способ обезопасить себя от таких компаний и не получить на выходе дом, нуждающийся в переделке?
А.Кас.: Да. Самое главное – иметь на руках рабочий проект, представляющий собой не «весёлые картинки» с дизайном, а по сути подробную инструкцию по строительству.

А.Л.: И этот проект обязательно нужно показать другим специалистам, к примеру, другой строительной организации или вообще той, что занимается экспертизой. Пусть они изучат и скажут – дом для собаки вам построят или жильё.

А.Курм.: Мы выпустили подробную инструкцию по выбору застройщика – который в принципе подходит для всего, для заказа корпусной мебели в том числе. Там есть один важный пункт: запросите финансовую отчётность компании за предыдущий год – эта информация открыта.

Если компания заявляет, что возводит 100 домов в год, а сама имеет 4 человека персонала и оборот в несколько сот тысяч – скорее всего, она недобросовестно подходит к работе.

Г.Г.

: Ну и всегда можно нанять стороннюю организацию выполнять технадзор – он будет «защищать» ваши интересы в процессе стройки.

А можно ли сэкономить на материалах?
А.Кас.: Смотря на чём. На самом деле любой материал, который используется в строительстве дома, может отличаться по цене в десятки раз. Но вы должны понимать, что есть вещи, на которых экономить нельзя: если заливка правильного фундамента будет стоить 50 тысяч рублей, то его переделка – 150 тысяч минимум.

Г.Г.

: Те же сваи можно в гараже сварить – но что вы потом будете с таким домом сделать? Да, часто бывает, что заказчику плевать на саму конструкцию дома, и на  ней он хочет сэкономить, но в отделке у него должно быть всё по высшему разряду и не дай бог где-то будет гвоздик торчать. Это менталитет.

Если всё-таки человеку не повезло с подрядчиком, реально ли будет переделать такой дом?
А.Курм.: Проще разобрать и построить новый.

А ведь заказчик-то уже вложил деньги, его дом уже стоит, просто «надо вот здесь чуть-чуть заделать щели».

И когда ты показываешь ему, сколько будет стоить реновация, после которой детей балками придавливать не будет, он приходит в возмущение и ужас.

Г.Г.

: Мы лично за такие работы не берёмся – возьмёшься одно исправлять, вылезет другое. И так до бесконечности.

Ещё один важный вопрос: какая бригада должна работать на вашем доме? Российские строители – это сказка или реальность?
А.Л.: Рассказываю случай из жизни.

Ко мне подходит клиент – а дело было на объекте – и встревоженно уточняет, точно ли наши строители из соседнего государства умеют делать крышу? Я удивился, а потом выяснилось: они по телефону спрашивали на родном языке, как монтируют конкретно такой тип кровли – а девушка знала узбекский.

Г.Г.

: Строго говоря, все строители обязаны говорить на русском – знание языка сейчас обязательно для получения патента на работу в нашей стране. И по большому счёту здесь важнее, чтобы ваша бригада знала, как строить, а не как по-русски говорить. Между тем, «славянские бригады», вполне вероятно, растянут срок строительства на неопределённое время – из-за вредных привычек.

А. Курм.: Так или иначе, у вас должен быть бригадир, который говорит на русском. Если вы приезжаете на объект и ни с кем не можете объясниться – это плохой признак. Это сигнал к тому, чтобы задуматься о смене бригады.

И последний вопрос: есть ли различия в менталитете – русские строят по-другому?
Г.Г.: Да, и существенные. Финны, к примеру, очень много внимания уделяют благоустройству, им важно, чтобы вокруг дома всё было красиво и ухоженно – и сам объект в этом случае смотрится по-другому, гораздо эффектнее.

Это обусловлено и финансовой составляющей, часто просто нет денег на наведение красоты, потому местные заказчики готовы на компромиссы. В России же новый дом может стоять в грязи и к нему может вести колея от строительной техники… Но внутри дома у нас всё должно быть как в журнале о ремонте – или близко к тому.

К тому же русские заказчики больше «докапываются» к мелочам.

А. Курм.: И эти мелочи могут быть самыми разными – от смолы, которая выделяется естественным образом на дереве, из которого построен дом, до собственно «сучков», вполне допустимым по стандарту на том же дереве. Да, наши заказчики к некоторым вещам относятся очень трепетно.

Источник: https://www.metronews.ru/novosti/peterbourg/reviews/prodat-kvartiru-i-postroit-dom-vpolne-realno-mnenie-ekspertov-blogerov-1557512/

Личный опыт: как я самостоятельно продал квартиру в Подмосковье

Как продать квартиру и построить дом

В мае 2018 года мы с супругой купили однокомнатную квартиру в новостройке в подмосковной Лобне. Однушка без отделки тогда продавалась за 3,2 миллиона ₽. 

На встрече с представителем застройщика мы попросили скидку. Сами этого не ожидали, но он пошёл нам навстречу и сразу скинул 5%, до 3 050 000 ₽. 

На ремонт, мебель и технику ушло ещё 600 тысяч ₽. В итоге мы потратили 3 650 000 ₽. 

Эту квартиру мы купили для родителей супруги, которые живут в Казани. Хотелось, чтобы они переехали к нам поближе. Но они передумали, в своём городе им было намного комфортнее. Тогда мы решили купить себе жильё в Москве, оформили ипотеку, а эту однушку выставили на продажу, чтобы закрыть кредит. 

Найти ипотеку с самой низкой ставкой

Продать квартиру нам удалось за 4 800 000 ₽. И вот как это было. 

10 ноября 2019 года мы разместили объявление о продаже квартиры за 5 050 000 ₽ на Авито, ДомКлик и Циане. На первых двух ресурсах месяц размещения объявления о продаже был бесплатным, а вот за каждую неделю на Циане нужно было заплатить по 91 ₽.  

Звонки начались сразу. Но это были специалисты с других сайтов, которые хотели добавить наше объявление к себе на ресурс. Следом стали поступать звонки от риелторов, которые предлагали быстро продать нашу квартиру за комиссию в 150–200 тысяч ₽.  

За неделю нам не позвонил ни один потенциальный покупатель. И в итоге мы согласились заключить договор с риелтором за 150 тысяч ₽, если он продаст квартиру. Но звонков всё равно не было. 

Чтобы не терять время, мы решили пойти на радикальную меру и снизили цену на квартиру сразу на 250 тысяч ₽, до 4 800 000 ₽. И это помогло.

Спустя пару дней позвонил покупатель, который нашёл нас на Авито, и захотел посмотреть квартиру.

Квартира ему понравилась, и он назначил ещё одну встречу, но уже со своим риелтором, чтобы проверить все документы на недвижимость (договор купли-продажи, выписку о праве собственности, паспорта).  

Риелтор одобрил и квартиру, и состояние документов. На всякий случай мы оставили объявление до заключения сделки — вдруг что сорвётся. Удивительно, но риелтор покупателей его мониторил и попросил удалить с сайта. Нам ничего не оставалось, как пойти ему навстречу. 

Подготовка документов для продажи  

Для продажи квартиры продавец должен подготовить такие документы: 

  • паспорта;
  • выписку из Росреестра о праве собственности; 
  • договор купли-продажи квартиры;
  • экспликацию;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • выписку из домовой книги;
  • копию свидетельства о браке;
  • ещё могут попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что вы не состоите на учёте и отдаёте отчёт своим действиям. 

Нам на первом этапе для продажи требовалось сделать экспликацию квартиры — это чертёж с указанием площадей комнат. Получить его можно через БТИ, у застройщика или другие организации, которые имеют на это право. Найти их можно на сайте Росреестра, где есть перечень кадастровых инженеров. В БТИ за услугу попросили 9200 ₽.

Нужно было ждать около 10 дней. Но чтобы не затягивать этот процесс, риелтор предложил услуги другой компании, с которой он уже не раз сотрудничал. Они стоили 7000 ₽. Я отправил ему фото договора купли-продажи с приложениями и перевёл деньги. На следующий день документ был готов. Его забрал сам риелтор и отправил в банк.

  

Оказалось, что экспликация нужна для оценки квартиры, поскольку покупатели хотели приобрести её в ипотеку. Следом нужно было сделать фото квартиры: 

  • жилые комнаты (от окна в сторону дверного косяка (первый кадр) и от дверного косяка в сторону окна (второй кадр));
  • кухня (та же технология, как и с жилыми, но ещё один кадр нужен на кухонный гарнитур, в сумме — три кадра);
  • коридор со всех помещений;
  • туалет и ванная комната по одному кадру;
  • вид из окна;
  • входная дверь квартиры с двух сторон — с внешней и внутренней. 

Потом мы обратились в нашу управляющую компанию за выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии долгов по ЖКХ. Сначала позвонили и заказали документы по телефону, а после получили их в офисе УК. Справки делали несколько дней. За документами нужно было прийти с паспортом.  

Когда мы наконец собрали все бумаги, банк оценил квартиру по фотографиям и копиям документов и одобрил ипотеку нашим покупателям.  

Продажа  

Получить деньги при продаже квартиры через ипотеку можно наличными через банковскую ячейку или через аккредитив — это услуга банка, который выдаёт ипотеку и проверяет все документы в сделке. Если всё нормально, то деньги переводятся со счёта покупателя на счёт продавца.  

Брать наличные — слишком рискованно, тебя могут ограбить по пути из банка или выдать неполную сумму, пересчитать вручную будет сложно. Так что мы выбрали второй вариант.  

Для получения денег потребовалось открыть счёт в банке, где оформлялась ипотека. 

И вот 31 декабря 2019 года мы приехали в банк для подписания документов купли-продажи. Договор подготовил сам риелтор, специалист банка его просто распечатал. Мы его заранее изучили — ни одной претензии по содержанию не было, и все поставили свои подписи.  

Дальше нужно было зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Сделать это можно через МФЦ, чьи отделения были закрыты все новогодние праздники. Так что нам пришлось ждать до 9 января 2020 года. Покупатель заранее оплатил госпошлину 2000 ₽, и сразу после праздников мы подали документы. 

Регистрация заняла 10 дней. Договор снова нужно было привезти в банк для проверки, и уже на следующий день нам пришло СМС о поступлении 4 800 000 ₽ на наш счёт. 

В тот же вечер мы встретились с покупателями, передали ключи и подписали акт приёмки-передачи квартиры.    

Финансовые итоги  

Мы вложили в покупку квартиры и её ремонт 3 650 000 ₽. Получили — 4 800 000 ₽. Фактически заработали 1 150 000 ₽. Но квартира была в нашей собственности менее пяти лет, потому от её продажи нужно заплатить налог в размере 13%. Платить его надо с разницы между покупкой и продажей. Ремонт не считается. Поэтому налог нам нужно заплатить с 1 750 000 ₽, а это 227 500 ₽.  

Поскольку сделка была зарегистрирована в январе 2020 года, то налог нужно заплатить до 15 июля 2021 года. За вычетом этого сбора чистый доход от продажи составил 922 500 ₽.

Фактически мы заработали 25% за два года.

Думаю, что такая доходность случилась из-за небольшого числа предложений в нашем районе и из-за запуска Московских центральных диаметров, которые повысили инвестиционную привлекательность квартир в Лобне.

С оставшимися деньгами мы поступили так: 

  • 3 700 000 ₽ — отправили на погашение ипотеки на московскую квартиру. Чтобы не платить лишних комиссий, пришлось снимать наличные и нести их в отделение нашего банка. 
  • 500 000 ₽ — вернули долг родителям супруги. Мы занимали у них деньги на досрочное погашение ипотеки, чтобы сэкономить на процентах, пока квартира продаётся.
  • 230 000 ₽ — отложили для уплаты налога в 2021 году. На эту сумму мы сразу купили на бирже паи FXMM, которые дают ежегодную доходность в районе 6–7%. То есть мы заработаем на деньгах для налога ещё около 20 тысяч ₽.
  • 370 000 — отложили на ремонт в московской квартире.

Читайте по теме: 5 ETF, которые выросли больше всего за 5 лет

Ни рубля с этой сделки мы не потратили на себя, развлечения или какие-то покупки, просто раздали долги. Условно мы посчитали, что вышли в ноль после погашения ипотеки — это был главный результат продажи.   

Максим Глазков, инфографика и коллаж — Ламия Аль Дари

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/6/18/lichnyj-opyt-kak-ja-samostojatelno-prodal-kvartiru-v-podmoskove/

Выгодно ли строить дом на продажу? Тонкости бизнеса по продаже коттеджей на сайте Недвио

Как продать квартиру и построить дом

Приобрести земельный участок в Подмосковье, возвести на нем дом, а затем продать его с хорошей наценкой – это на сегодняшний день один из наиболее прибыльных и, на первый взгляд, простых способов заработать денег. Это такой же бизнес, как и многие другие, например — торговля.

В данной статье мы рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса по строительству и перепродаже частных домов и коттеджей, а также как устроен рынок частных застройщиков ближайшего Подмосковья.

Кто есть кто?

Если судить по рекламным объявлениям и публикациям в прессе, то термин «загородный рынок» – это синоним понятия «коттеджные поселки». Однако это не совсем так. На сегодняшний день в Московской области дома для продажи строятся сотнями, или даже тысячами частных застройщиков.

Увы, нет четкой статистики по таким «индивидуальным» застройщикам, однако с уверенностью можно предположить, что данный рынок довольно объемен. Эксперты считают, что рынок частных подмосковных застройщиков и предложения коттеджных поселков вполне сопоставимы по критерию объема. Таким образом, годовой оборот данного рыночного сегмента оценивается в миллиарды у. е.

Хотя подобное явление достаточно масштабно, про частных застройщиков мало информации. Частников можно считать более мелкими игроками рынка, чем застройщиков большого ряда коттеджей в одном поселке. У них нет стремления, чтобы создавать бренды, они не пользуются пиаром и рекламой. Кроме того, мелкие девелоперы намеренно стараются избежать любой публичности.

Однако стоит обратить внимание на то, что «индивидуалы»-застройщики – это вполне серьезная сила.

Несколько лет назад одна масштабная девелоперская компания не приобрела отличный участок земли для строительства поселка, мотивируя это тем, что в том регионе уже работает определенный господин, имеющий связи с администрацией, более хорошие куски земли и уже начатые проекты стройки. Компания просто не видела смысла с ним конкурировать.

Нюансы частного домостроения

Технически девелоперский проект выглядит достаточно просто – покупаешь участок земли, подводишь к нему коммуникации, строишь дом, а затем продаешь. Однако без должного опыта есть вероятность прогореть — прогадать с местоположением, подрядчиками, материалами, а следовательно — качеством дома, текущим спросом со стороны клиентов…

Тем не менее с каждым годом количество предпринимателей, кто строят дома на продажу, только растет. Возрастает и конкуренция, которая подталкивает всех участников рынка строить более качественные дома, использовать современные технологии.

Многие «частники» считают прибыльным и строительство деревянных домов. И Рублевка является не единственной местностью для возведения домов частными застройщиками. Вполне успешно они работают и в остальных сегментах рынка – это и элитный, и эконом-класс.

Для того, чтобы войти на рынок девелопмента, на сегодняшний день необходимо минимум сто тысяч долларов. На эти деньги покупается около 8 соток земли, подводятся коммуникации, и строится домик, имеющий площадь около ста «квадратов». Это довольно выгодный бизнес – продать такой дом можно в раза три дороже, нежели Вы потратились на его строительство.

Мелкие застройщики привлекают потенциальных клиентов за счет индивидуального решения. Если говорить о продаже готовой недвижимости, то большим спросом пользуются дома со свободной планировкой, расположенные в непосредственной близости к городу.

Если речь идет о хорошем участке в поселении или в черте города, то проект может окупиться в 2 или 3 раза. Крупным компаниям, в свою очередь, не выгодно выкупать одиночные участки и ориентироваться на узкий сегмент.

Им достаточно мощностей для запуска масштабного проекта.

Как стать частным застройщиком?

Чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо запастись стартовым капиталом, которого будет достаточно для покупки земельного участка, проектирования, закупки строительных материалов, реализации проекта и поиска конкретного покупателя на объект.

Практика показывает, что далеко не каждый бизнесмен имеет соответствующий ресурс, опыт и компетенцию. Плюс важным аспектом является сотрудничество с проверенными поставщиками, которые смогут продать вам строительные материалы по себестоимости.

На этапе реализации задумки, важно привлечь квалифицированных подрядчиков, которые сделают работу качественно и в срок. Сотрудничество с риэлторами, запуск рекламы и применение инструментов маркетинга станет вашим преимуществом. Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больший капитал вы получите для последующего оборота денег.

Неоспоримым преимуществом также является наличие строительной техники, которая понадобится вам в обязательном порядке. Плюс нужно просчитать все расходы на аренду оборудования и содержание персонала.

Учтите, что для узаконивания постройки придется пройти контролирующие инстанции. Застройщик должен иметь соответствующие разрешения и лицензии, предоставляющих право на работу.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Бюрократические нюансы

Чтобы стать частным застройщиком, необходимо вступить в саморегулируемую организацию или СРО. Это членство фактически дает вам право позиционирования как строительная компания.

Вам не понадобятся эти документы, если вы планируете строить здания высотой до 3 этажей площадью до 1500 кв. м. или частных домов.

Подобные правила создают все условия для развития мелкого бизнеса по перепродаже построенных пригородных домов.

Чтобы построить коттедж, вам понадобится получить еще разрешение на строительство. Это основной документ, который можно получить на основании заявления в органы местного самоуправления.

При возведении монолитных зданий также может понадобиться лицензия на проектирование.

Если в процессе реализации проекта к дому подключаются инженерные коммуникации, нужно взять лицензию на инженерные изыскания при строительстве.

Какие варианты загородной недвижимости лучше всего продаются?

Начинающий застройщик может построить частный дом, коттедж или блочный (многоквартирный) дом.

Преимуществом мелких земельных участков с небольшими домиками является высокая скорость строительства, удобство в подключении коммуникаций и возможность быстро найти покупателя.

Наиболее популярный и выгодный формат подразумевает строительство коттеджного городка. Основная проблема – найти подходящий земельный участок. Оптимальная площадь коттеджа – это 100 квадратов на участке в 500 кв. м. Наличие нескольких таких домов, благоустройства территории и расположенной поблизости инфраструктуры позволят вам быстро распродать коттеджи.

Чтобы стартовать со своим проектом, важно найти землю, на которой нет конкурентов. Лучшим вариантом для этого принято считать пригород и окраины. Если строить под ключ, важно не прогадать с дизайном помещения. В этом аспекте стоит сотрудничать с уже зарекомендовавшими себя профессионалами.

Чтобы понять насколько быстро окупится ваш проект, еще до его реализации нужно все тщательно просчитать. Для этого составляется бизнес-план и смета, которая утверждается на начальном этапе. В идеале, все расходы контролирует и фиксирует бухгалтер.

Облегчить финансовое бремя поможет сотрудничество с профильными департаментами в местном самоуправлении. Скорость строительства напрямую зависит от выдаваемых чиновниками разрешений.

Чтобы не попасть в финансовую яму, лучше начать бизнес со строительства и продажи одного объекта. Это не обязательно должен быть дом с нуля. Вы можете выкупить участок и привести его в порядок, выстраивая или делая реконструкцию имеющейся на нем постройки. В последствии такая деятельность может превратиться в прибыльный бизнес.

Сопоставляйте размер вложений и возврата инвестиций. Часто отсутствие бухгалтерии и тщательного финансового анализа вводит застройщика в заблуждение о том, что проект действительно прибыльный.

Техника и команда

Чтобы приступить к работе и уложиться в сроки, важно подобрать команду грамотных специалистов, которые не подведут вас в случае если что-то пойдет не так. Самый бюджетный вариант – собрать своих проверенных подрядчиков, а не сотрудников со строительных фирм. На подхвате всегда должна быть замена специалисту.

С набором команды можно сэкономить вот в чем — есть ряд сотрудников, которые нужны лишь на определенных этапах работ – бухгалтер, юрист, проектировщик, дизайнер, риэлтор. Соответственно их можно нанимать на временные контракты. Важно, при этом, на каждом этапе контролировать качество выполняемых задач.

Позаботьтесь о том, чтобы в распоряжении команды находилось тяжелое строительное оборудование, инструменты для фасадных, внутренних работ, освещение, форма и мелкая техника. Правильная организация процесса строительства сделает ваш проект успешным.

Купить строительные инструменты

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/vygodno-li-stroit-dom-na-prodazhu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.