Как продать недвижимость купленную на материнский капитал

Содержание

Как продать дом, купленный за материнский капитал, в 2020 году – что для этого нужно?

Как продать недвижимость купленную на материнский капитал
Время чтения: 3 минут(ы)

Молодых родителей, которые после рождения второго или третьего ребенка воспользовались материальной поддержкой от государства для приобретения жилья, нередко такое жилье по каким-либо причинам перестает устраивать. Поэтому у многих возникает вопрос: как продать дом, купленный за материнский капитал? Рассмотрим его более детально.

Можно ли продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?

Законодательство допускает продажу дома, который приобретен или построен за счет средств, составляющих маткапитал. Однако при этом не должны нарушаться права несовершеннолетних детей.

Можно ли продать недостроенный дом, если вложен материнский капитал?

Продажа объекта незавершенного строительства, возведенного на мат. капитал, также возможна.

На каких условиях?

Условия продажи дома, который был куплен или построен за счет средств материнского капитала, будет отличаться в зависимости от одного важного фактора – достижения несовершеннолетними детьми, находившимися на воспитании в семье, возраста совершеннолетия, то есть восемнадцати лет. Вот какие действуют правила:

  • если все дети уже старше восемнадцати лет, для продажи жилого помещения потребуется письменное согласие всех его сособственников;
  • если дети младше восемнадцати лет, то для продажи жилища нужно будет получить письменное разрешение органов опеки по месту жительства семьи.

Как получить разрешение органов опеки?

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, купленного на выделенные государством в качестве материальной поддержки средства, потребуется предпринять следующие действия.

  • Прийти в органы опеки. Приходить туда нужно обоим родителям, а если ребенок старше четырнадцатилетнего возраста и уже обладает частичной дееспособностью, требуется и его присутствие.
  • Написать заявление о разрешении на продажу имущества. Заявление оформляется непосредственно в органах опеки.
  • Дождаться принятия решения по заявлению. Такое решение выноситься в течение десяти рабочих дней.

Следует помнить, что представители органов опеки и попечительства в ходе рассмотрения заявления родителей о продаже жилища вправе посетить место проживание семьи с целью проверки условий, в которых воспитывается ребенок, обеспечения его всем необходимым.

Кроме того, у родителей обязательно должна быть материальная возможность повторного приобретения жилья. Иными словами, их доход, имущество, находящееся у них в собственности, а также средства, вырученные от продажи дома в совокупности должны позволить им купить другой дом или квартиру. Нужно быть готовым подтвердить такую возможность в органах опеки документально.

По истечении срока рассмотрения заявления органы опеки могут принять одно из двух решений.

  • Одобрить продажу. В этом случае заявителям выдается письменное разрешение на совершение сделки по отчуждению дома. Действующее российское законодательство напрямую не устанавливает срок действия такого разрешения, однако если обратиться к ведомственным актам (в частности, к приказу Министерства образования Российской Федерации «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), можно найти указание на такой срок – он составляет три месяца. Если семья в него не уложилась и не успела продать дом, разрешение придется получать заново.
  • Отказать в предоставлении возможности продать дом. В таком случае разрешение выдано не будет, соответственно, не появиться возможность реализации жилища. Отказ может быть обжалован. Для этого нужно обратиться к вышестоящему должностному лицу (в данном случае это глава местной администрации) или в органы прокуратуры. Кроме того, можно подать исковое заявление в суд о признании действий государственных служащих по отказу в выдаче разрешения противоправными.

Через сколько (какое время) после покупки можно продать?

Следует отметить, что срок, по истечении которого допускается продажа имущества, приобретенного на средства маткапитала, законодательством не установлен. Таким образом, продать дом можно даже сразу после его покупки.

Какие способы продажи существуют?

Никаких специальных способов для продажи дома не существует, она осуществляется по общим правилам, предусмотренным действующим российским гражданским законодательством.

О каких нюансах следует знать: особенности выделения долей детям

Одним из главных требований к родителям при покупке жилья на средства материнского капитала является его оформление в общую долевую собственность совместно с детьми.

С 2016 года гражданское законодательство требует в обязательном порядке заверять сделки, совершаемые с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, у нотариуса.

Это будет нужно делать и при продаже дома, который был куплен на средства маткапитала. Нужно помнить об этом.

Более подробно узнать о том, как продать жилой дом, приобретенный за счет материнского капитала, можно узнать, посмотрев этот видеоролик:

Дом, купленный или построенный на мат. капитал, можно продать. Правда, для этого понадобится получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства по месту жительства. Если продажа одобрена, она проводится по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством с обязательным заверением сделки у нотариуса.

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку:

Источник: https://npfrater.ru/knowledgebase/materinskij-kapital/prodazha-doma.html

Как продать дом, приобретенный на средства материнского капитала

Как продать недвижимость купленную на материнский капитал

Купля-продажа недвижимости с помощью средств материнского капитала – законный способ улучшить жилищные условия семьи. Владелец сертификата имеет право приобрести дом, подходящий для постоянного проживания. При продаже жилья, купленного за маткапитал, необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

Продать дом, купленный под материнский капитал, разрешается в том случае, если жилищные условия семьи останутся неизменными либо улучшатся. То есть, продажа дома происходит после переезда детей в новое жилье, которое не меньше по площади предыдущего и не хуже по степени благоустройства.

Исключение делается в том случае, если будет доказано, что родители вынуждены произвести обмен имеющегося дома на жилплощадь меньшей квадратуры. Полученную разницу они планируют направить, например, на лечение тяжелобольного ребенка.

ВНИМАНИЕ! Улучшение жилищных условий с помощью маткапитала накладывает ограничения во время покупки или продажи дома. 

Допускается оформление недвижимости только на мать и отца. Они обязаны предоставить в ПФР обязательство, заверенное у нотариуса, о последующем выделении долей детям. Если процедура не проведена, возникают осложнения при продаже жилплощади.

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

Чтобы продать жилье, купленного за материнский сертификат, требуется получить официальное разрешение от Органов опеки. Сотрудники государственной инстанции следят, чтобы права детей не были ущемлены.

Органом опеки и попечительства дается письменное разрешение на продажу дома, купленного за материнский капитал, после получения документального подтверждения соблюдения прав малолетних детей. Каждый ребенок должен получить долю в приобретаемом доме. Органы опеки имеют право запретить сделку, если новая жилплощадь приобретается с использованием заемных средств либо не достроена.

Допускается выплата денежной компенсации несовершеннолетним владельцам доли в жилище. Сумма должна быть сопоставима со стоимостью отчуждаемой доли, подтверждённой на момент совершения сделки. Процедура допустима с письменного соглашения Органов опеки. Деньги вносят на банковский счёт, открытый на имя несовершеннолетнего. Воспользоваться ими он сможет после восемнадцати лет.

Если в планах семьи нет покупки новой недвижимости, детям выделяется доля в жилье, принадлежащем близким родственникам (бабушке, дедушке).

ВАЖНО! Срок действия разрешения – три месяца. Если недвижимость не продана в течение этого времени, разрешение оформляется повторно.

Как оформить разрешение на продажу в Органах опеки

Для получения разрешения на продажу жилища, приобретенного за средства маткапитала, требуется предоставить:

  • заявление от родителей с описанием причины обращения;
  • данные о составе семьи;
  • правоустанавливающая документация на недвижимость;
  • письменное согласие от детей, достигших 14 лет;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ;
  • экспертное заключение об оценочной стоимости недвижимости;
  • свидетельство о заключении (расторжении) брака;
  • свидетельства о рождении (паспорта) детей;
  • документы на приобретаемое жилье;
  • копии договоров по обеим сделкам.

Получив документацию, сотрудниками Органов опеки проводится очная встреча со всеми членами семьи, включая детей старше четырнадцати лет. Осуществляется осмотр покупаемого жилья.

При проверке работники Органов опеки обращают внимание на ряд моментов:

  1. Соответствие размера доли детей (не меньше существующей).
  2. Квадратура покупаемой недвижимости (аналогичная или больше).
  3. Условия проживания, степень благоустройства.

При соблюдении требований и норм в течение четырнадцати дней с момента получения заявления выдается разрешение. В нем прописываются сроки, на протяжении которых имущество необходимо оформить одного из детей. При их нарушении, сделку могут аннулировать.

Необходимый пакет документов для продажи дома

Для проведения сделки в Росреестр предоставляются следующие документы:

  1. Заявление от собственника жилища и покупателя.
  2. Правоустанавливающая документация на недвижимость и земельный участок.
  3. Паспорт гражданин РФ и свидетельства о рождении детей.
  4. Соглашение купли-продажи.
  5. Письменное разрешение от Органов опеки.
  6. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Регистрация сделки

Документация предоставляется в Росреестр или МФЦ. На рассмотрение заявки и проверку документов требуется от пяти до двенадцати дней. После регистрации сделки сторонам выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности от продавца к покупателю.

Какие могут возникнуть сложности при продаже

В законодательстве прописано, что каждый член семьи получает долю в жилище, приобретенной за материнский капитал. Выделение права собственности происходит в момент сделки или спустя шесть месяцев.

Если семья продает недвижимость, в которой право собственности оформлено только на мать или отца, без выделения долей детям, это нарушение закона. Сделка аннулируется. Покупатель возвращает дом и получает назад деньги. 

При продаже жилья без получения разрешения в Органах опеки также существует риск признания сделки недействительной. Продавца могут привлечь к административной ответственности. Проводить сделку без участия Органов опеки и попечительства разрешается после достижения детей-собственников восемнадцати лет. В этом случае достаточно получить от них согласие на продажу.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/prodat-dom-priobretennyj-na-sredstva-matkapitala

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как продать недвижимость купленную на материнский капитал

При намерении продать квартиру, купленную на средства маткапитала, необходимо соблюдать имущественные интересы детей. Иначе в проведении сделки купли-продажи представители органов опеки вынесут отказ.

Если жилье приобреталось посредством оформления ипотечного кредитования, положительное решение необходимо получать и от банка. Рассмотрим, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Процедуру продажи жилья затрудняет регистрация права собственности. Оно делится между всеми членами семейства – даже маленькими детьми. В отношении жилья оформляется долевая собственность, которая усложняется наличием имущественных интересов несовершеннолетних.

Регистрация прав на недвижимость в Росреестре Согласно п. 2 ст. 36 ГК РФ перед тем как проводить сделку купли-продажи, необходимо получить дозволение от представителей органов опеки. Чтобы добиться положительного решения, потребуется соблюдать следующее правило: у каждого члена семейства должна быть доля в приобретаемом жилье. Даже если ребенок совсем маленький, он все равно является полноправным собственником жилья.

Таким образом, продать квартиру и переехать к родственникам не получится – необходимо обеспечить детей жильем.

При проверке документов работники органов опеки выясняют следующие факторы:

  • не лишаются ли несовершеннолетние личной доли в жилье;
  • соответствуют ли условия проживания в новой квартире установленным законом нормам, не ухудшаются ли они после переезда.

Если дети уже достигли совершеннолетия, то обращаться к работникам органов опеки не потребуется – сделка будет проведена в кратчайшие сроки.

Задача представителей органов опеки – убедиться в том, что несовершеннолетние будут проживать в новой квартире на условиях, которые не хуже предыдущих, а также получат свои доли в причитающихся им размерах.

Родителям потребуется прийти в отделение органа опеки, который входит в состав муниципальной администрации. В крупных городах – например, в столице или в Санкт-Петербурге – за каждым районом закреплен специальный отдел. Предварительно требуемый адрес необходимо уточнить.

Далее родители заполняют заявление с просьбой оформить дозволение на продажу жилья, приобретенного на маткапитал. Когда родители планируют продать квартиру и купить другую, следует указать информацию о распределении долей в обоих жилых помещениях. О том, как грамотно заполнить заявление, можно спросить у работников учреждения. Помарки и исправления недопустимы.

После этого родители подписывают заявление и прикладывают к нему пакет собранной документации.

К требуемым документам относятся следующие:

  • заявление, составленное родителями несовершеннолетних или их опекунами;
  • если детям исполнилось 14, заявление потребуется и от них, а если им уже есть 10 – письменное согласие на проведение сделки;
  • свидетельство о регистрации или расторжении супружеских отношений;
  • документы на обе квартиры – и на продаваемую, и на покупаемую;
  • справка об отсутствии долгов по коммуналке;
  • справка об оплаченных налогах.

Заявление и пакет документов рассматриваются в течение месяца, но если все в порядке, то положительное решение может быть выдано и раньше. Составленное в письменной форме дозволение содержит в себе решение руководителя муниципалитета и его подпись.

Длительность действия документа – 3 месяца, по истечении которых положительное решение теряет свою юридическую силу. По этой причине провести сделку купли-продажи необходимо в оперативном порядке.

В течение месяца после регистрации сделки купли-продажи родителям потребуется предоставить работникам органов опеки документацию, которая устанавливают факт перехода прав собственности.

Отечественное законодательство устанавливает следующие легальные способы продажи жилья, приобретенного на маткапитал.

После продажи несовершеннолетние получают доли в новом жилье, которые по размерам такие же, что и в прежнем. Условия проживания тоже должны быть как минимум одинаковыми.

Чтобы воспользоваться этим способом, необходимо найти желающего приобрести жилье, а также застройщика, у которого будет куплена новая квартира. Далее оформляются 2 предварительных договора – с продавцом и покупателем – которые предоставляются на рассмотрение работникам органов опеки.

В этой ситуации родители или опекуны размещают деньги на счетах, которые зарегистрированы в банке на детей. Сумма средств должна быть такой же, что и стоимость детских долей.

Потребуется оформить справку о стоимости доли и вручить ее работникам органов опеки. Проводить оценку долей не нужно.

После того как от органов опеки было получено согласие, можно размещать на счетах денежные средства – но не раньше.

В подобном случае потребуется обратиться к оценщику и получить у него справку о стоимости доли в продаваемой квартире. Стоимость должна быть занижена в разрешенных пределах.

После этого нужно оформить аналогичную справку по другой квартире, где доли для детей в допустимых пределах завышены.

Отечественное законодательство отвечает на данный вопрос отрицательно. Существует ограниченный перечень ситуаций, при которых допускается продать приобретенную на маткапитал квартиру, и главное основание – это приобретение жилья, которое является более комфортным и просторным.

Родители не имеют возможности убедить работников органов опеки в том, что планируемый ими дом действительно будет соответствовать всем нормам и требованиям законодательства. По этой причине добиться от данного учреждения положительного решения на продажу квартиры и последующее строительство дома не удастся.
Единственный вариант – оформить кредит на строительство частного дома, построить его, после чего обратиться в органы опеки. Работники учреждения убедятся в том, что жилье является комфортным, в нем проведены все необходимые коммуникации, материалы для строительства качественные. Только после этого они оформят дозволение на продажу квартиры. Вырученные по сделке денежные средства допускается потратить на погашение кредита.

Часто при оформлении ипотеки первоначальный взнос погашается средствами маткапитала. Деньги с сертификата могут быть использованы и на частичную оплату задолженности.

Если квартира приобреталась в ипотеку, то она находится в залоге у банковского учреждения до того момента, как задолженность будет полностью погашена. Если проживающие в ней люди планируют совершить с жильем сделку по купле-продаже, потребуется получить положительное решение от банка.

Вследствие этого в связи с продажей ипотечной квартиры родителям потребуется получить положительное решение от двух учреждений – от банка и органов опеки.

Помимо этого, придется найти покупателя, который готов на подобных условиях приобрести жилье и погасить задолженность.

Если покупатель найден и все требуемые решения получены, покупатель совершает следующие действия:

  • Переводит на банковский счет денежные средства в том размере, которого достаточно для погашения первого взноса;
  • Переоформляет кредитный договор на себя и принимает все финансовые обязательства, связанные с ежемесячными платежами до того момента, как задолженность не будет погашена в полном объеме;
  • После погашения долга с квартиры снимается обременение, и покупатель переоформляет жилье на свое имя.

Что касается продавца, то с момента заключения договора о купле/продаже он избавляется от ежемесячных финансовых обязательств перед банком.

Необходимо принимать в учет такой факт: стоимость ипотечной квартиры меньше рыночной, поэтому родители несовершеннолетних потеряют в денежных средствах.

В подобной ситуации потребуется обеспечить имущественные права детей следующими способами:

  • Обратиться к сотруднику нотариального агентства и составить у него документ, который подтверждает выделение детям доли в течение 6 месяцев с того момента, как купленная квартира будет заселена (если сделка купли-продажи проводится без выделения долей);
  • Указать другое жилье, где дети получат свою часть;
  • Доказать тот факт, что родители планируют перевести на детские счета денежные средства, размер которых соответствует причитающейся им доли квартиры;
  • Предоставить документы, доказывающие тот факт, что денежные средства, вырученные с продажи квартиры, будут потрачены на дорогое лечение или обучение несовершеннолетнего.

В следующих ситуациях родители рискуют получить от работников органов опеки отказ в одобрении сделки:

  • в квартире, которую планируется приобрести, будет прописано больше людей, чем в старом жилье, и в итоге площадь на каждого человека меньше допустимой;
  • собственник, продающий квартиру, отказывается выписываться непосредственно после проведения сделки купли-продажи;
  • для приобретения новой квартиры используется ипотечное кредитование или рассрочка (жилье находится в залоге у банка, и при возникновении финансовых затруднений родители вместе с детьми лишатся квартиры – а отечественное законодательство этого допустить не может).

Родителям необходимо учитывать и вопросы налогообложения. Если стоимость квартиры больше 1 млн, а длительность владения составляет менее 5 лет, то с полученного дохода им потребуется оплатить существенный налог в размере 13%. По этой причине иногда следует подождать, если срочной необходимости в продаже нет.

Многих родителей интересует, есть ли способы ускорить проведение сделки купли-продажи. Но единственный способ быстро продать квартиру заключается в одновременном оформлении двух договоров – о продаже и о покупке жилья.

А если детям скоро исполнится 18, то стоит подождать, пока они не достигнут совершеннолетия – в этом случае обращаться к работникам органов опеки не потребуется, и продать квартиру можно будет в оперативном порядке.

Продажа квартиры, купленной на маткапитал, – сложная процедура, поскольку для покупателей существуют объективные риски.

  • Проведенную в обход госорганов сделку признают незаконной, после чего оспорят. После признания продажи незаконной и недействительной родители должны вернуть все ранее вырученные денежные средства. Покупатель получит только ту сумму, которую он уплатил за квартиру самостоятельно, – а стоимость жилья на момент судебного постановления может существенно вырасти. Если у продавца в этом случае не окажется требуемых денег, то он ежемесячно будет отчислять посильные суммы, что растянется на много лет.
  • Несовершеннолетние собственники, чьи имущественные права продажа квартиры нарушила, инициируют судебное разбирательство. Период давности обращения составляет 3 года после достижения совершеннолетия, то есть собственники могут обратиться в суд до 21 года.

Чтобы обезопасить себя, покупателю потребуется проводить тщательную проверку квартиры, а это занимает много времени. Нередко приходится обращаться к юристам и риелторам – специалисты отследят историю недвижимости и подготовят все необходимые документы.

Продажа квартиры, приобретенной посредством маткапитала, представляет собой длительную и непростую процедуру. Ситуация усложняется, если жилье находится в ипотеке.

Проблема состоит не только в сборе объемного пакета документов и получении положительного решения от работников органов опеки (а в случае с ипотекой – от банка), но и в поиске подходящего покупателя, который готов приобрести жилье на подобных условиях.

Покупатель такой квартиры рискует столкнуться со значительными проблемами в будущем. Например, если имущественные права детей были нарушены, то они вправе инициировать судебное разбирательство в течение 3 лет с момента достижения 18-летнего возраста.

Источник: https://propravo24.ru/finansy/materinskij-kapital/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital

Советы о том, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал

Как продать недвижимость купленную на материнский капитал

Таким понятием в народе называют разновидность целевой помощи для супругов, у которых есть дети. Это означает, что улучшать жилищные условия необходимо для всего семейства. Не смотря на то, каким было первое помещение, технические характеристики нового требуют соответствия определенному ряду требований:

  • По площади не менее той, которая была до этого, чтобы не ущемлять права;
  • По уровню благоустройства и бытовых удобств — не хуже;
  • Размер доли каждого несовершеннолетнего ребенка нельзя уменьшить по причине заключения сделки. Это категорически запрещено и недопустимо.

В законодательстве четко указаны направления, куда можно инвестировать эти доходы. Это ограничивает круг не только сфер вложения безналичного типа финансов, которые зарезервированы на счету у владельца сертификата. Также возникает  список значительных сложностей в плане распоряжения имуществом, которое было получено с привлечением этих денег.

До какого года будет действовать материнский капитал?

Можно ли совершать операции с  объектами, купленными на материнский капитал

Статья Федерального закона  предусматривает несколько возможных действий для траты такого вида прибыли, если хотите совершить приобретение:

  • Покупать объекты и вносить маткапитал как долю в общей стоимости, которую она составляет;
  • Вносить такие средства как первоначальный взнос при условии платежа в рассрочку;
  • Покупать их с договором ипотеки, при использовании этих финансов в виде первоначального взноса, либо для того, чтобы погасить остатки кредита в банковском учреждении.

Любой способ выдвигает требования в плане законодательства с условием, что всеми членами семьи, которая приняла решение направить финансы на реализацию программы, будет принято право собственности.

Все способы получения прибыли от инвестиций в недвижимость

Нельзя исключать даже совершеннолетних членов, не взирая на их согласие. Ведь сразу возникнет ряд законодательных ограничений, которые связаны с согласием, его дают все собственники на сделки с приобретенной собственностью. Иначе таковой не будет.

Необходимость в приобретении других объектов может появляться в таком случае:

  • Можно стать владельцем большей площади, что отвечает характеру потребностей, в которой стало больше представителей;
  • При необходимости переехать в другую местность;
  • По причине, когда брак между родителями расторгнут и один из бывших супругов имеет право на долю (см. Как делится материнский капитал при разводе);
  • Когда испытывается острая потребность в помощи для лечения несовершеннолетних детей.

Специфика и необходимые документы для продажи домов

Прежде всего, родители после принятия такого важного решения должны получить соответствующее разрешение в опекунских органах. Нужно будет собственноручно подавать заявление с указанием цели этой сделки и рациональности такого решения.

В большинстве случаев не будет проблем, если такие действия выполняются для того, чтобы улучшить условия жизни. Препятствий в этом плане не предвидится.

Переезд людей в другую местность или за границу – более сложная ситуация. Здесь потребуются документы для подтверждения наличия там нужной жилплощади. Обязательно оформляется право собственности каждому ребенку как гарантия получения доли жилья.

Труднее всего получить добро, если оставив одну, хотите купить другую — меньшую по площади. Только необходимость лечения несовершеннолетнего открывает такую возможность. Органам опеки необходимы будут документы:

  • С медицинским заключением, где указан точный подробный диагноз и выписано направление для лечения;
  • Договором по оказанию платного вида медицинских услуг в клинике, где будут выполняться процедуры по восстановлению нормального состояния;
  • Собственноручно написанное заявление от родителей или опекунов;
  • Свидетельства о рождении детей и паспорта взрослых членов семьи;
  • Письменное согласие всех на продажу. Оно должно быть заверено у нотариуса;
  • Сертифицированная оценка стоимости этого помещения;
  • Справка о том, что нет долгов за коммунальные услуги.

Даже в этом случае доли других детей до 18 лет не должны быть уменьшены. Другие же члены семьи могут пожертвовать площадью ради ребенка.

Можно ли купить дачу на материнский капитал?

Для семей, решивших купить дом в ипотеку, нужно будет взять ещё и разрешение в банке, где заключалась сделка. Ведь нужно будет сразу же выплатить всю сумму долга или продать объект с обременением — несовершеннолетними детьми,  зарегистрированными там.

Как получить разрешение на реализацию жилья

Закон гласит, что финансовые операции с видом такого имущества происходят только при условии присутствия представителя госорганов или наличия разрешения от органов власти, представленного в письменной форме. Для предстоящей процедуры лучше иметь письменное одобрение, что надо подготовить предварительно.

В органах опеки Вам выдадут перечень необходимых документов.

Вариант покупки частного дома или обмена на частное строение требует  предоставления нынешним владельцем технических документов с информацией о такой постройке.

Органам опеки предстоит принять решение относительно безопасности дома для малышей и соответствия условий, необходимых для нормального проживания. После этого будет вынесено решение.

В случае решения обменять дом на квартиру действия происходят так же.

Ограничения при отчуждении купленного

По закону нет прямого ограничения для продажи жилья, если оно было получено на семейный капитал. При этом не забывайте о положениях, которые имеются в других законодательных отраслях, как налоговая и гражданская.

Налоговый кодекс гласит, что доходы от продаж предусматривают выплату финансов. За исключением случаев владения  свыше 5-ти лет с 2016 года, и 3-х лет – до этого времени. Тогда ещё действовало старое законодательство.

Покупка имущества, когда привлекались кредитные средства и обеспечивалась ипотека, также подразумевает ряд ограничений. Регистрация ипотечных договоров происходит в Росреестре. Тогда дом или квартира становятся обремененными. Продать такие строения возможно при условии погашения долгов, получения в банке разрешений, чтобы продать или перевести обязательства новому покупателю.

Может ли отец получить материнский капитал?

Риски для покупателей жилья, приобретенного под семейный капитал

Поиск варианта решения о продаже квартиры с материнским капиталом потребует четкого сознания того, что необходимо проверять приобретаемую недвижимость. Нотариальным заверением не гарантирована в данном случае чистота сделки. Так как нотариусу требуется только констатировать происходящие факты. Другие обязанности не  предусмотрены по закону.

Покупка домов – риск прежде всего для покупателя. По закону установлено, что права собственности должны быть разделены между всеми членами семьи, среди которых дети до 18 лет.

Для того, чтобы выделить доли на право собственности, можно это делать в ближайшее время или через полгода после события. Примером чего может считаться снятие обременения. Распоряжаться средствами можно только при условии, если  предоставлен нотариально заверенный документ про характер обязательств в выделении долей.

В ситуации, когда продается дом с правом собственности, оформленным на одного супруга, без выделения долей, это считается нарушением законодательства и принятым на себя обязательством. Правомерность такой операции может быть отменена в судовом порядке. Перед покупателем выставят требование о возврате жилья и получении назад уплаченных денег.

Можно ли использовать материнский капитал на строительство дома?

Основными рекомендациями для покупателей, в семьях которых есть дети будет уточнить факт оплаты средств из суммы маткапитала. Это необходимо в случае оформления прав собственности на одного взрослого члена семьи. При разделении на доли, если они будут принадлежать всем представителям семьи, надо буде в обязательном порядке изучать разрешение органов по опеке и попечительству.

Выводы

О том, как продать квартиру с материнским капиталом, необходимо узнавать в органах опеки. Здесь же предоставят список необходимых документов. В случае приобретения недвижимости без программы по государственной поддержке семей, проблем по обмену или продаже не должно быть.

Источник: https://promdevelop.ru/rabota/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Как продать недвижимость купленную на материнский капитал

Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую потребуется в первую очередь получить согласие на процедуру реализации жилья от органа опеки.

Это связано с тем, что часто в подобных сделках собственниками недвижимости выступают несовершеннолетние дети.

Несмотря на то, что порядок процедуры отлажен и регламентирован правовыми актами, процесс так или иначе затребует высокой степени усердия и терпения.

Допустима ли продажа жилища, купленного на маткапитал

Семейный капитал, как вид государственной поддержки, считается самым популярным вариантом финансовой помощи, используемым для покупки жилой недвижимости.

Конечно, средства допускается потратить и на иные цели в рамках тех, что изложены в правовых актах, однако обладатели сертификата неизменно предпочитают дополнять капиталом сумму накоплений для приобретения квартиры.

Другой способ – оплата первого взноса по ипотечному кредиту либо погашение основной части долга по уже имеющемуся жилищному займу.

С применением семейного сертификата в этом случае все ясно. Но как быть, если семья переезжает в другой регион либо просто решает изменить место проживания. В этом случае возникает острая необходимость продать объект недвижимости, но допустимы ли такие сделки.

На самом деле продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат вполне реальна. Закон о предоставлении средств капитала и их реализации не содержит никаких ограничений относительно проведения таких сделок.

Однако существует несколько основных моментов, требований и условий, которые потребуется соблюсти. Основные из них связаны с получением разрешений от различных инстанций.

Разрешение от органов опеки

Основной момент – сотрудничество и получение согласия на продажу жилой недвижимости от органов опеки. Согласно закону федерального значения № 256-ФЗ, освещающего вопросы о мерах поддержки семейств, обладающих детьми, а точнее части 10, пункт 4, объект жилой недвижимости, купленный при помощи маткапитала, фиксируется как владение каждого члена семьи.

Проще говоря, квартира, приобретенная на сертификат в обязательном порядке, оформляется в долевую собственность на каждого члена семейства. Разумеется, включая всех несовершеннолетних детей.

Фиксация долей производится не позднее 6 месяцев с момента покупки жилища. Процедура осуществляется в нотариальной конторе с разрешения опекуна, которым в большинстве случаев выступает мать.

И вот здесь заключается основной нюанс, требующий внимания. Поскольку лица, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться причитающейся им собственностью, такое право возлагается на их родителей.

Однако органы опеки обязаны проверять, чтобы жилищные интересы детей не были нарушены. Проще говоря, структура стоит на защите таковых, поэтому получение разрешения от органов попечительства является первоочередной задачей на пути проведения сделки по продаже жилища.

Этот момент закреплен в статье 37 ГК РФ и статье 21 федерального правового акта об опеке № 48-ФЗ.

В частности, совет попечительства зорко следит за тем, чтобы в результате отчуждения квартиры, несовершеннолетние лица не утратили доли в праве собственности. Поэтому сделка по продаже должна осуществляться одновременно с приобретением другого жилища.

При этом проверки будут проводиться на каждом этапе всего процесса реализации недвижимости.

Однако волноваться не стоит, следует лишь заранее подыскать оптимальный вариант для дальнейшего проживания и заключить с его продавцами предварительное соглашение о купле-продаже.

Если же все владельцы объекта недвижимости уже вступили в совершеннолетие, потребуется обычное согласие от каждого собственника. Без привлечения сторонних государственных учреждений и проведения всевозможных проверок с их стороны.

Как получить согласие на продажу квартиры

Чтобы получить разрешение от совета попечительства, потребуется не просто соблюсти все условия, но и доказать тот факт, что права детей не нарушаются. Это подтверждается посредством передачи в органы опеки по месту проживания соответствующей документации.

Подготовка письменного разрешения начинается со сбора пакета бумаг. Перечень включает:

  1. паспорта супругов;
  2. паспорта детей, если таковым нет 14 лет – свидетельства об их рождении;
  3. свидетельства о брачном союзе либо расторжении такового;
  4. выписка о регистрации прав собственности на жилой объект в качестве подтверждения законной возможности продать квартиру;
  5. техплан из БТИ и справку о стоимости жилища на конкретную дату;
  6. кадастровый паспорт на объект недвижимости;
  7. выписка из поквартирной карточки либо домовой книги;
  8. справка, доказывающая факт отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
  9. согласие от родителей на участие в сделке несовершеннолетних лиц;
  10. согласие на реализацию жилища и своей доли от ребенка, если таковому исполнилось 14 лет;
  11. документация на приобретаемое жилье, для сравнения размера долей и подтверждения факта, что интересы ребенка соблюдаются, а условия проживания равнозначны предыдущим.

Полный список документов следует уточнять заранее в территориальном отделении совета попечительства. К подготовленным бумагам прилагается заявление, заполненное по стандартной форме.

За передачей документации следует еще один этап – собеседование с родителями и ребенком, если ему исполнилось 14 лет.

После чего па проверку и подготовку письменного разрешения на отчуждение квартиры дается около 2 недель.

Не исключено, что проверяющий от органа опеки перед выдачей документа, пожелает лично убедиться в том, что условия проживания в будущем жилище соответствуют прежним. Это право предусмотрено на законодательном уровне.

В случае положительного результата, уведомление о согласии передается в канцелярию местного органа власти. Разрешение выдается в виде постановления, заверенного подписью главы администрации населенного пункта.

Срок действия бумаги составляет не более 3 месяцев. Соответственно процедуру продажи необходимо осуществить в указанный срок. Если документ утратит силу, потребуется обратиться за подготовкой нового постановления.

Какие существуют ограничения

Основными требованиями при реализации жилья, купленного на семейный капитал, выступают:

  • Без документального разрешения со стороны совета попечительства и опеки продать квартиру не получится.
  • Доля в праве собственности должна быть сохранена за несовершеннолетним. За ребенком документально фиксируется владение одной частью другого жилого помещения.
  • Если доли в виде квадратных метров в новой квартире будут меньше, чем в предыдущем жилище – сделка не сможет состояться. Доля должна быть равноценна предыдущей либо больше таковой.
  • Несоответствие объекта недвижимости фиксированным стандартным нормам (санитарным и техническим) может повлечь за собой несогласие со стороны опеки. Условия проживания должны либо улучшаться, либо соответствовать прежним, но ни в коем случае не быть хуже.

Важно помнить, что, если не уделить внимание каждому из указанных ограничений и все равно провести сделку отчуждения жилищного объекта, впоследствии соглашение купли-продажи может быть признано ничтожным. При этом в первую очередь пострадают интересы детей и покупателя.

Порядок сделки продажи квартиры и покупки другого жилья

Если рассматривать в общем, порядок действий при продаже жилья, приобретенного на маткапитал, с последующей покупкой новой квартиры, будет таким:

  1. найти покупателя на квартиру;
  2. изучить рынок недвижимости и подобрать оптимальный вариант жилища для последующей покупки;
  3. обговорить с продавцом условия сделки, сообщив, что предварительно будет проведена продажа прежней квартиры, купленной на материнский сертификат;
  4. заключить предварительный контракт купли-продажи;
  5. получить согласие от опеки;
  6. провести продажу своих квадратных метров;
  7. подписать договор на покупку нового жилья и завершить сделку.

Важно помнить, что любые сделки по отчуждению и приобретению недвижимости фиксируются в органах Росреестра. При этом если не будет предъявлено разрешение от опеки, в приеме документов в регистрационную палату незамедлительно откажут.

Если супруги в разводе

Если сделка по реализации жилища осуществляется при разводе родителей несовершеннолетнего, это никоим образом не влияет на его долю в собственности.

Стоит отметить:

  • если недвижимость куплена в период брака, доли распределяются между родителями и детьми;
  • если развод произошел до факта приобретения квадратных метров, отец не имеет возможности претендовать на имущество.

В последнем случае жилье является собственностью матери и детей.

Если квартира куплена в ипотеку

Процедура продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с подключением средств материнского сертификата, также возможна. Но здесь потребуется предварительно согласовать весь процесс с банковской организацией, предоставившей кредит. И лишь после этого можно приступать к поиску нового жилья и обращаться в опеку за разрешением на проведение двойной сделки.

Здесь существует еще один момент – доли на членов семьи в ипотечных квартирах распределяются после снятия обременения, то есть в течение полугода с момента погашения жилищного займа. Тогда как реализовать жилье может потребоваться ранее указанного срока.

И вот здесь допускается проведение сделки без выделения долей. Подобное возможно если каждому несовершеннолетнему выплачивается компенсация в денежном эквиваленте, равная стоимости доли в квартире. Однако для проведения такой операции также потребуется разрешение опеки. Если согласие в вопросе достигнуто, на имя ребенка открывается счет в банке и на него перечисляются средства. 

Еще один вариант – выделение аналогичной доли в другом жилище, например, приобретаемом взамен прежнего. Допускается фиксация части собственности в квартире, зарегистрированной на какого-либо родственника.

В любом случае подобные манипуляции проводятся только при согласии опеки. Если официальное разрешение отсутствует, сделка может быть аннулирована.

Если получено разрешение от всех сторон, банк предлагает несколько схем продажи ипотечного жилья:

  1. часть средств покупателя зачисляется на счет в виде погашения финансовых обязательств по ипотечному договору продавца;
  2. составляется новое соглашение, по которому обязательства продавца по договору займа передаются покупателю;
  3. продавец погашает ипотеку самостоятельно, с квартиры снимаются обременения, и она переоформляется во владение покупателя.

Справедливости ради, стоит уточнить, что подобные сделки чреваты некоторыми рисками для покупателя квартиры, приобретенной ранее на маткапитал. Подобное связано не только с длительностью проведения сделок и множественными бюрократическими проволочками, но и тем фактом, что, если процесс не соответствовал нормам закона, договор может быть аннулирован.

Например, если были ущемлены права детей, таковые могут оспорить сделку не только после наступления совершеннолетия, но и еще в течение 3 лет после этого.

Продажа жилья, купленного на материнский сертификат, не запрещается законом. Сделка может быть проведена, но только при наличии задокументированного согласия от совета попечительства.

Этот документ считается основным в осуществлении сделок подобного рода, поскольку реализация недвижимости, приобретенной на средства госбюджета напрямую связана с правами и интересами несовершеннолетних детей.

Если какие-либо условия и требования не будут соблюдены, договор купли-продажи будет признан ничтожным.

Юрист готов ответить на ваши вопросы.

Источник: https://lgotarf.ru/matkapital/article/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.