Как продать землю по кадастровой стоимости

Содержание

Как продать землю государству по кадастровой стоимости – Юрист Игорь Афанасьев

Как продать землю по кадастровой стоимости

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необходимо убедиться, что данная сделка будет востребована. В противном случае реализовать землю не получится. Руководствоваться при подготовке к передаче прав необходимо действующим законодательством.

Кадастровая стоимость не является рыночной, о чем указано в Федеральном законе №135 «Об оценочной деятельности». Регулирует положение статья №40 «О принципах определения стоимости услуг, работ или товаров для их последующего налогообложения»

Продать участок в ЛО и других областях можно опираясь на Земельный и Гражданский Кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель». Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству.

Если вы хотите продать земельный участок государству, а не подарить его, обратитесь к специалистам, которые помогут в его реализации на выгодных условиях.

Государство охотнее покупает регулярно обрабатываемые земли

Можно ли продать земельный участок государству по кадастровой стоимости

Многие хотят узнать, можно ли продать земельный участок государству по кадастровой стоимости, поскольку ее размер, указанный в документах часто завышен. Но нередко эта сумма бывает занижена.

В любом случае она очень отличается от рыночной оценки территории. Поэтому если вы получили согласие от местной администрации на покупку вашей земли, понадобится обратиться к специалистам, занимающимся независимой оценкой.

Поскольку рыночная стоимость не статична, определять ее нужно незадолго до оформления сделки.

Приоритетными для продажи государству, являются земли сельскохозяйственного назначения. Если участок имеет другую сферу применения, придется приложить немало усилий, чтобы доказать его значимость

Обратите внимание, чтобы продать земельный участок в населенном пункте любого региона, нужно пригласить оценщика, который будет располагать свидетельством, подтверждающим его квалификацию.

Оценку надела нужно проводить перед ее продажей

Как государству можно продать земельный участок по кадастровой стоимости

Чтобы продать участок по кадастровой стоимости государству, потребуется сделать следующее:

  • Уведомить местные органы власти о желании продать участок.
  • Подать заявление с указанием стоимости надела.

Ответ на вопрос возможно ли продать земельный участок государству, вы можете получить только в соответствующих инстанциях, рассматривающих подобные заявления. Если ваше предложение заинтересовало соответствующие органы, вы получите уведомление. После этого можно приступать к сбору необходимых документов. Чтобы продать участок без посредников предоставьте оригиналы и копии:

  • Удостоверения личности.
  • Справки из Росреестра.
  • Права собственности продавца на участок.
  • Предстоящего договора КП.
  • Чеков с оплатой государственной пошлины.

При рассмотрении возможности покупки земли государством рассматривается множество факторов

Особенности подготовки договора купли-продажи земельного участка

Чтобы продать землю государству, составляется договор КП. В документе обязательно должны быть указаны:

  • Дата и место подписания договора.
  • Количество экземпляров.
  • Информация об участниках сделки.
  • Полное описание объекта КП.
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок и сроки расчета.
  • Время вступления соглашения в силу.
  • Подписи сторон.

В договоре КП указывается полное описание участка и его особенности

В договоре физическое лицо указывает свои паспортные данные, тогда как для органов власти достаточно указания названия структурного отдела

Что учитывается при определении кадастровой стоимости

Перед тем как продать землю государству по кадастровой стоимости необходимо ее рассчитать. При формировании расценок учитывают:

  • Объемы земельного надела.
  • Месторасположение участка.
  • Присутствие или отсутствие строений, их число.
  • Наличие каких-либо пород.
  • Качественные показатели земли.
  • Назначение земельного участка.
  • Состояние инфраструктуры.
  • Надежность имеющихся инженерных коммуникаций.

Месторасположение земли является одним из важных факторов определения кадастровой стоимости

Почему может измениться кадастровая стоимость земельного надела

Обращаясь к органам власти с вопросом, можно ли продать землю государству, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость регулярно изменяется. Причинами для переоценки служат:

  • Определение новых границ участка или изменение метража.
  • Перевод разряда земли в другую категорию.
  • Изменение эксплуатационного назначения надела.

Любые изменения размеров или назначения надела отражаются на его кадастровой стоимости

Преобразование удельного показателя земли на общегосударственном уровне также влияет на ее кадастровую оценку

Можно ли продать государству излишки земли, как рассчитать их стоимость, и прочие нюансы сделки, можно узнать у специалистов АН «Колизей». Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода. Кроме того, вы получите консультацию о том, как оформить земельный участок в собственность и варианты оформления земли без проблем. Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

Источник: http://kolizey78.ru/blog/prodazha-uchastkov/kak-prodat-zemelnyy-uchastok-gosudarstvu-po-kadastrovoy-stoimosti

Можно ли продать государству земельный участок по кадастровой стоимости

Основными регулирующими актами в этой сфере выступают ЗК РФ, ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения». Иногда возникают ситуации ненадобности земли.

Возможно ли отдать земельный участок государству и как это сделать? Как вернуть земельный участок государству?Можно ли продать земельный участок государству по кадастровой стоимости? Так, ст.53 ЗК говорит о прерогативе владельца земельного участка отказаться от права собственности на него, то есть вернуть его государству.

Для совершения процедуры отдачи земли собственнику надобно обратиться с обращением и документом, удостоверяющим личность, в исполнительный орган власти или местного самоуправления. Помимо вышеперечисленных документов нужно предоставить правоустанавливающие бумаги о собственности, а также кадастровый паспорт надела.

На протяжении месяца прекращается право собственности на землю за гражданином. Земля переходит государству на безвозмездной основе. Можно сказать, что человек просто ее дарит.

Гражданский кодекс регулирует переход прав и сроки расчетов между сторонами. Право собственности подлежит обязательной госрегистрации. Уклонение от регистрации сделки влечет за собой ответственность. Государство вправе изъять земли для собственных нужд, возместив владельцу стоимость участка.

Закон об обороте земель сельхозназначения прописывает преимущественное право покупки для государства. Продавец земли обязан известить органы власти о намерении продажи. В извещении обязан указать сведения о цене, размере, месторасположении участка, периоде, на протяжении которого должны быть произведены взаимные расчеты.

Если муниципалитет заинтересуется предложением, то будет осуществлена купля-продажа. В ситуации отказа или игнорирования извещения собственник вправе в течение года предлагать свою землю другим потенциальным покупателям, но по той же стоимости или более высокой, которую он просил у муниципальной власти.

Подробнее в статье: «Как купить землю у государства под ИЖС».

Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Общегосударственная ценность надела означает оценивание делянки в материальной расценке. Формируется при отдаче кадастрового паспорта и при операции межевки земель. На конечную расценку воздействуют следующие факторы:

  • метраж надела;
  • присутствие/отсутствие воздвижений, их количество;
  • существование пород;
  • качество земли;
  • предназначение;
  • развитость инфраструктуры;
  • расположение;
  • состояние инженерных сетей.

Данный вид оценки земли определяется для решения конкретных задач:

  1. Определение размеров подоходного налога при продаже.
  2. Цена земельного налога.
  3. Установление вознаграждения нотариусу при совершении некоторых сделок.
  4. Определение арендных цен для правительственных наделов.
  5. При наличии судебного спора (раздел имущества супругов).

Оценка кадастровой стоимости на участок и получение кадастрового номера

Государственное оценивание совершается каждые пять лет только для зафиксированных в реестре спецобъектов.

Заключенный договор будет недействительным, если не осуществлялось оценивание кадастровой расценки и не было представления на контроль.

Наделу, который прошел проверку, присваивается номер, известна его оценка, а также метраж, назначение, разряд. В землеописании зафиксированы наличествующие на делянке постройки, включено окружение земли – водные, лесные и прочие объекты.

Для конкретного типа эксплуатации земель осуществляется и своя расценка с удельным показателем (населенные пункты, сельхозназначения, промышленность и т.д.). По окончанию прибретенные факты записываются в официальном акте и вносятся в систему контроля.

Кадастровый номериндивидуальный номер, который присваивается объекту при осуществлении общегосударственного оценивания. Состоит из четырех групп цифр:

  • первая – определяет кадастровый округ;
  • вторая – район;
  • третья – квартал;
  • четвертая – номер участка.

Процесс присвоения номера:

  1. Встать на кадастровый учет.
  2. Написать обращение в территориальный кадастр о присвоении номера.
  3. Собрать документацию на паспорт объекта.
  4. Межевой план.
  5. Если земля в селе, то справка из поселковой администрации о месторасположении объекта.

Обращение и документация подаются в кадастровый орган. По рассмотрении документации, объект ставится на учет, выдается кадастровый паспорт, в котором и будет прописан персональный номер. Так как продать землю государству по кадастровой стоимости – процесс достаточно сложный, то потребуется немало времени для его реализации.

Подробнее в статье: «Как продать квартиру государству».

Почему меняется кадастровая стоимость?

Основные причины изменений:

  • конкретизирование рубежей земельного надела или трансформирование его метража (будет рассчитываться способом умножения заново сформированного метража на удельный показатель);
  • преобразование разряда надела;
  • перемена типа предоставляемой эксплуатации надела (в данном случае преобразовывается удельный показатель и, соответственно, стоимость);
  • при трансформации удельного показателя на общегосударственной ступени, изменяется и кадастровая оценка участков.

Как продать землю государству по кадастровой стоимости?

Продать земельный участок государству по кадастровой стоимости можно, если оно заинтересовано в такой покупке. Однако, как показывает практика, государство не стремится покупать землю.

Но если вам посчастливилось вызвать интерес своим участком у госорганов, то встает закономерный вопрос: как продать участок по кадастровой стоимости государству? Процедура продажи с участием государства будет несколько иной.

Так, вначале вы уведомляете местный орган о своем намерении. Для продажи земли государству по кадастровой стоимости в самом оповещении надобно указать именно запрашиваемую сумму. Когда государство даст согласие, можете приступать к сбору необходимой документации. Нужно подготовить:

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Выписку из реестра об участке.
  3. Бумаги, подтверждающие прерогативы продавца на землю.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Чек об оплате госпошлины.

В договоре указывают следующую информацию:

  • датировку, место и число экземпляров;
  • сведения о сторонах (физлицо обозначает свои паспортные данные, органы местной власти – название структурного подразделения);
  • описание предмета;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость и порядок расчета;
  • момент вступления соглашения в силу;
  • подписи участников.

Источник: http://igor-afanasiev.ru/kak-prodat-zemlyu-gosudarstvu-po-kada/

Можно ли продать дом и участок ниже их кадастровой стоимости? на сайте Недвио

Как продать землю по кадастровой стоимости

С тех пор, как были внесены изменения в российское налоговое законодательство в отношении оценки стоимости недвижимости и земельных участков, в сделках по их купле-продаже изменилось многое. В частности, размер ежегодного налога теперь зависит от кадастровой стоимости, а ее формула расчета стала приближена к рыночной цене.

В связи с этими изменениями, владельцы недвижимости все чаще задаются вопросом: как сэкономить на ее продаже, учитывая новую методику оценки их активов. Возможно ли, например, совершать сделки купли-продажи домов с участками по цене ниже кадастровой? Рассмотрим эти моменты более подробно в этой статье.

Для чего нужна собственнику кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость недвижимости, которые проводят государственные органы и сертифицированные организации. В частности, если речь идет о земельных участках, ее величина зависит от нескольких факторов:

  • вид и использование земли;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • площадь участка;
  • его местоположение;
  • количество участков на определенной территории.

Почему владельцам важно знать и следить за изменением кадастровой стоимости?

  1. Если раньше (до 2016 года) кадастровая оценка носила больше информационный характер, с целью наблюдений и сбора статистики, то сегодня она напрямую влияет на ту сумму налогов, которые приходится платить собственникам;
  2. Владелец должен знать кадастровую стоимость своего земельного участка не только для уплаты ежегодного налога на имущество, но также и чтобы в будущем перепродать его по адекватной цене. Ведь, обычно, когда земля выставляется на аукцион, ее первоначальная цена эквивалентна кадастровой стоимости;
  3. Для оформления документов, с помощью которых осуществляются любые юридические операции с недвижимостью, также необходим кадастровый паспорт, где фигурирует его кадастровая стоимость;
  4. Кадастровая оценка — величина непостоянная. На ее размер оказывают влияние множество факторов. Так например, после благоустройства участка, его кадастровая стоимость, обычно, повышается, а следом растет и рыночная. Стоимость может вырасти и за счет развития соседних территорий, развития инфраструктуры.

Для справки: Кадастровую стоимость собственного участка проще всего узнать на сайте Росреестра, который анализирует каждый земельный участок в своей книге учета и публичной карте. Обычно, такая выписка с данными по кадастровой оценке готовится в течение 5 дней.

Есть и более быстрые способы. Сейчас в интернете можно заказать выписку из ЕГРП на различных сайтах, на которых вы можете сравнить условия и выбрать наиболее подходящую фирму и заказать отчет. Услуга платная — от 300 до 1500 рублей. Сроки ответа при этом составят максимум 1-2 часа.

Влияние кадастровой оценки на налог при продаже недвижимости

Общеизвестно, что при любых сделках по продаже квартир, домов, участков, у собственника возникает обязанность в уплате подоходного налога (НДФЛ).

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2016 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

Сегодня, расчет налога ведется по более усложненным формулам, в зависимости от того, в каком году было приобретено имущество:

  • Если покупка земли или дома были осуществлены до 2016 г. — к ним будут применяться старые правила налогообложения, то есть налог на недвижимость будет рассчитан исходя из той суммы, что указана в договоре купли-продажи.
  • Если покупка недвижимости была совершена после 1 января 2016 г. — за налогооблагаемую базу берется уже ее кадастровая стоимость;
  • В том случае, если кадастровая стоимость объекта еще не определена, расчет налога будет вестись от суммы, указанной в ДКП.

Но и это еще не все:

  • Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
  • А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.

Справедливости ради заметим, что налоговая нагрузка на собственников недвижимости конечно выросла, но не так сильно, как могла бы быть. Сегодня кадастровая цена объектов почти всегда дешевле, чем рыночная. Поэтому если осуществляется купля-продажа недвижимости по цене, ниже рыночной, к сторонам сделки обычно не возникает никаких вопросов и претензий со стороны налоговой инспекции.

Однако, стоит учитывать, что кадастровая стоимость — это величина непостоянная. Она может меняться из года в год. В этом случае продавцу стоит быть внимательным, так как сумма налогов рассчитывается исходя из тех данных, что были на 1 января того года, в котором произошла сделка.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Да, это возможно. Раньше действовал закон, что в случае, если продавец владел недвижимостью более 3-х лет, то ему не нужно платить налоги. Сегодня эта цифра увеличена до 5 лет. То есть, если с момента сделки покупки квартиры или дома с участком прошло пять и более лет, вы освобождаетесь от уплаты налогов с их продажи.

Речь идет именно о сделках купли-продажи. Все дело в том, что трехлетний обязательный период по уплате налога еще сохранился на некоторые виды перехода прав собственности, например:

  • если дом с участком вам достался в результате наследства;
  • передан на праве аренды;
  • в результате приватизации;
  • или дарения от близких родственников.

Стоит также учитывать, что по закону каждый субъект РФ может устанавливать свои правила касательно налогообложения операций по купле-продажи недвижимости.

Административные органы имеют право менять правила касательно сроков владения имуществом, а при исчислении налога — использовать собственные коэффициенты.

В некоторых регионах эти значения могут быть льготными, вплоть до нулевой ставки (т. е. освобождения от налога).

Можно ли провести такую сделку?

Теоретически, да.

Закон никак не ограничивает владельцев в установлении цен на продажу своего имущества, поэтому цену в ДКП можно указывать любую. Однако государство оставляет за собой право наблюдать за соблюдением правил и законности сделок с недвижимостью и, конечно, уплаты налогов в полном объеме.

Но какую сумму указать в ДКП? Можно ли любую?

Ответ — нет.

https://www.youtube.com/watch?v=NAZQJmMGL6k

Как было отмечено выше, вступившие в 2016 году изменения в налоговом законодательстве устанавливают минимальную сумму для налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Можно ли занизить цену дома и участка ниже кадастровой?

Если вы попытаетесь продать дом с участком ниже их кадастровой стоимости, высока вероятность, что такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если факт мошенничества будет доказан, вам придется заплатить все налоги вместе со всеми вытекающими пенями и штрафами.

Вероятность налоговой проверки становится еще выше, если покупка недвижимости осуществляется за счет кредитных и заемных средств. В таких случаях, налоговики обычно тщательно изучают кредитный договор с банком, проводят калькуляции и сверку, вплоть до того, что могут самостоятельно предписать размер налога на имущество по той или иной сделке.

Очевидно, что метод занижения сумм в договоре купле-продажи дома с участком ниже 70% от их кадастровой стоимости по сути не имеет смысла, так как налоговые службы, все равно рассчитают налог по ставке, исходя от 70% кадастровой оценки объектов.

Но что делать? Если вы итак продаете свою недвижимость вынужденно, не с целью наживы, а тут еще и такие налоги… Выход есть. Так как есть и другие, законные способы снижения налогового бремени.

Почему многие продавцы домов с участкам так беспокоятся о суммах в договоре? Это легко объяснить: система кадастровой оценки еще не совершенна, нередко возникают ошибки, к тому же стоимость объектов недвижимости, указанная в кадастре довольно часто объективно завышена.

Завышение кадастровой стоимости обычно происходит по разным причинам. Это могут быть неучтенные параметры объектов недвижимости, особенности их строительства и расположения, падения цен или ввиду банальной ошибки оценщиков.

Нередки случаи, когда рядом с домом началась масштабная застройка, которая существенно снижает его рыночную цену и другие форс-мажорные ситуации.

С момента внесения изменений в порядок налогообложения, то и дело возникают споры собственников с налоговиками. Особенно неприятна ситуация, когда кадастровая стоимость земельного участка посчитана даже выше рыночной, что крайне неблагоприятно для продавца.

Нужно ли в такой ситуации смириться? Конечно, нет. Потому, что есть законный метод снизить налоги — оспорить кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Переоценка кадастровых объектов обычно проводится раз в 3 года, поэтому, если вы планируете продажу дома с участком, не готовы ждать переоценки и планируете сэкономить на налогах рекомендуется использовать следующие методы:

  1. Обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки;
  2. Подать иск в суд.

Вы можете сами выбрать форму заявления. При поступлении заявки на платной основе, она будет рассмотрена в течение 1 месяца. Платить государственную пошлину в этом случае не нужно, так как нет необходимости оплачивать услуги членов комиссии.

Что делать в случае отказа?

Если вердикт вынесен не в вашу пользу, можно обратиться в суд. Чтобы доказать свою правоту, важно собрать и предоставить все необходимые документы, подтверждающие ошибочность расчетов налоговиков.

Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка были необоснованно завышены, и у вас есть все документы, подтверждающие это, и вы хотите заплатить меньше налогов, лучше всего обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Выводы

В заключение стоит заметить, что эксперименты в этом деле ставить не стоит, любые «игры с налоговиками» могут закончиться серьезными неприятностями. Если вы уклоняетесь от уплаты налогов, то рано или поздно это будет выявлено, и придется выплатить всю задолженность вместе со штрафами и пенями.

Снизить налог с продажи недвижимости можно законными способами, лучше всего для этого обратиться в специализированную юридическую фирму.

Отвечая на вопрос: «Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?»- Да, но не ниже 70% от ее кадастровой оценки. Занижать цену еще ниже в договоре купли-продажи невыгодно, поскольку налоги все равно посчитают исходя из 70% кадастровой стоимости.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/prodat-dom-i-uchastok-nizhe-kadastrovoy-stoimosti/

Возможна ли продажа земли по кадастровой стоимости и ниже? Порядок и последствия сделки

Как продать землю по кадастровой стоимости

Продавать недвижимое имущество, в том числе земельных участков, регламентирована государством в Земельном кодексе и налоговым законодательством РФ. Согласно последним изменениям налогообложение сделки купли-продажи напрямую зависит от сумм, указанных в документах, в том числе от кадастровой стоимости (КС) объекта.

В связи с чем большинство собственников решают вопрос о продаже так, чтобы получить максимальную выгоду, при этом заплатив минимальный налог. А для этого необходимо продать земельный надел по документам ниже кадастровой суммы.

Возможна ли реализация земли по КС?

Теоретически и в большинстве случаев практически возможно осуществить сделку по купле-продаже земли по кадастровой стоимости или немного меньше данного значения.

Государственная политика по отношению к недвижимому имуществу не имеет ограничений для собственников и не устанавливает фиксированные цены на их имущество, поэтому сумма в договоре прописывается индивидуально и по собственному решению.

Но государственные требования должны неукоснительного соблюдаться, в том числе производится уплата налога на доходы физических лиц в полном объеме после продажи земли.

Изменения в Налоговом кодексе с 2016 года касались установления минимальной суммы, облагаемой налоговым сбором размером в 70% от кадастровой цены на объект (как, в зависимости от КС, высчитывают сумму налога на землю, можете узнать тут). Поэтому, если пробовать продать квартиру ниже КС, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции.

Если махинации с налогами раскроются, то их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями и штрафами.

Риск налоговой проверки будет увеличен, если продавать недвижимость за счет заемных средств из кредитной организации.

В таком случае налоговые инспекторы придут с проверкой и, после изучения кредитного договора, определят собственную кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налогового сбора с доходов. Оспорить собственник это сможет только через суд.

О том, какими способами может рассчитываться и определятся кадастровая стоимость земли, мы рассказывали тут, а в чем отличия между КС и рыночной стоимостью, можете узнать из этого материала.

Для продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости необходимы юридические знания, чтобы документально зафиксировать все нюансы. На практике собственнику фактически невозможно это провести и сделка выйдет невыгодной, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой цены.

Однако есть законные способы снизить налоговый сбор после продажи собственного имущества по пониженной цене в выписке ЕГРН (что это за документ и какая информация в нем отображается, мы рассказывали тут, а здесь вы узнаете, как и где можно получить такую выписку).

Можно ли продать ЗУ ниже этой цены?

Вполне возможно продать земельный участок по цене равной кадастровой стоимости или ниже ее.

При этом налог с продажи будет рассчитываться ФНС с кадастровой стоимости из документов, а ее всегда можно проверить запросом в Росреестр.

О том, где можно запросить информацию о размере кадастровой стоимости участка, мы рассказывали тут, а как ее размер можно проверить самостоятельно, зная кадастровый номер, читайте здесь.

Если указать цену в договоре купли-продажи ниже КС, то налог будет исчисляться именно с КС, а не с суммы продажи, также налоговики потребуют уплаты недоимки, начислять пеню и штраф согласно пункту 5 статьи 220 НК. Легче всего прописать сумму в договоре в 70% от кадастровой и заявить на вычет по статье 220 НК.

Кто обладает таким правом, на каких основаниях?

Продавать земельное владение может только ее собственник — физическое или юридическое лицо. В большинстве случаев физическим лицам не хочется платить большой налог за полученную прибыль с продажи, поэтому в документах хотят прописать сумму ниже кадастровой, но практически продать за высокую цену (утаить доход).

Основаниями, служащими для финансовых сделок на землю по цене в документах ниже кадастровой суммы, являются следующие:

  • высокий налоговый сбор;
  • юридическая неграмотность;
  • ошибки экспертов при оценке имущества;
  • расположение рядом с участком объектов, которые снижают рыночную стоимость (в чем разница между рыночной стоимостью и КС, мы подробно рассказывали в отдельной публикации);
  • необоснованное завышение КС экспертами.

Как провести сделку?

Чтобы корректно составить документы по купле-продаже земельного владения ниже кадастровой стоимости, стоит сразу обратиться в юридическую фирму.

Если владельцем планируется продать участок, то юристы рекомендуют не платить с полученного дохода налоговый сбор по завышенной ставке, а использовать законные методы снижения КС. Понижение производится согласно следующим вариантам:

  • написание заявления в комиссию земельного департамента для пересмотра и перерасчета КС и ее снижении;
  • узнать понижающий коэффициент в Росреестре на собственный участок;
  • исковое заявление на требование понижения КС.

Доказательной базой правомерности снижения служит документация о необоснованной повышенности государственной цены на земельного владения.

Налоговые последствия

Продавать земельный надел ниже КС является операцией невыгодной как продавцу, так и покупателю, если фактически продавцу не передали сумму больше указанной в договоре купли-продажи.

На практике, даже если не произошла такая махинация, то налоговая инспекция все равно заинтересуется таким случаям и, собственника земли будут ожидать проверки и неприятные последствия.

Продавец по сути теряет свой доход, после уплаты налогового сбора с продажи станет втрое меньше.

Например, КС участка составляет 3 000 000 рублей, но покупатель и продавец совершают законную сделку по цене в 1 700 000 рублей. Сумма, с которой впоследствии будет взиматься налоговый сбор, составит 2 100 000 рублей (рассчитывается по форме: 3*0,7 коэффициент).

Согласно законодательным правилам налооблажения, правительство не может удерживать налог с первого миллиона, зато это можно сделать с оставшейся суммы.

Тогда уже расчет ведется от 1 100 000 рублей, и у продавца вычтут с денег 13% НДФЛ, несмотря на сумму, полученного дохода с продажи земли, а она мала.

Потенциального дохода нет, если с покупателем не договорились о большей стоимости покупки, но на эту махинацию редко кто согласится.

Именно поэтому продажа недвижимого имущества по цене ниже 70% от КС признается налоговыми инспекторами заведомо убыточной.

Продажа земельного участка по равной или пониженной КС может осуществлять по желанию собственника, если у него есть для этого законные основания. Таковыми могут послужить отсутствие спроса на землю в его регионе, что привело к снижению рыночной цены, также желание уплатить меньший налог с дохода от продажи.

Самостоятельно оформить договора и всю документацию после продажи без должных знаний затруднительно, поэтому стоит сразу обратиться за помощью к специалисту, чтобы в последствии не платить недоимки, пени и штрафы.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/prodazha-zemli-po-stoimosti-v-kadastre-i-nizhe

Продажа земельного участка в 2020 году без торгов

Как продать землю по кадастровой стоимости
(материал обновлен 12 декабря 2019 года)

Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.

Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.

Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Например.

Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.

Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.

Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.

Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.

Дачные земли приравняли к садовым участкам.

Для справки.

С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.

Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.

После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.

Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

  • подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
  • подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

  • согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

  • отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

  • либо вы купите участок без торгов,
  • либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

Получить сейчас

К инструкции прилагаются готовые образцы документов.

Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

  • выкупать участок имеет право только арендатор;
  • срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
  • заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

  • крестьянские (фермерские) хозяйства,
  • сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.

Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.

Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.

Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.

Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.

Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.

Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.

Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.

Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.

Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.

Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.

До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.

Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.

Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10.

Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/prodazha-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.