Как продать жилье купленное на материнский

Содержание

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Как продать жилье купленное на материнский

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.

Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).

Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.

Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.

Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.

С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.

И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.

Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…

», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740

Пять правил для сделок с маткапиталом

Как продать жилье купленное на материнский

В начале января 2020 года президент России Владимир Путин расширил программу материнского капитала. Теперь «вознаграждение» положено уже за первого ребенка, а сумма выплаты увеличилась.

Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.

Условия игры

С 1 января 2020 года государство выделяет 616 617 рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, у которых право на получение такого капитала до 1 января 2020 года не возникло. Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 466 617 рублей.

Если родители уже получили выплату за первенца, при рождении второго ребенка они получат еще 150 тыс. рублей. Таким образом, за двоих детей помощь от государства составит 616,6 тыс. рублей.

Еще 450 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка на погашение ипотечного кредита. В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.

Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.

Правило № 1. Жилье — только российское

На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.

Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.

Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).

Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.

Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать

Использовать сертификат на выплату первоначального ипотечного взноса допустимо сразу после рождения ребенка. Если же сделка проводится на собственные деньги, то применить маткапитал удастся только после того, как ребенку исполнится три года.

Большой плюс ипотечного варианта — нет томительного ожидания. Как рассказали Циан в агентстве недвижимости «Бон Тон», есть две схемы.

Первая — через банк. В этом случае заемщику кредит выдается с запасом.

Потом в Пенсионный фонд России передают все требующиеся документы, и в течение месяца фонд перечисляет средства материнского капитала в банк.

Соответственно, часть кредита гасится, происходит перерасчет графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита (пусть даже в течение одного-двух месяцев).

Вторая схема — прямая покупка. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщик получит из Пенсионного фонда после того, как сделка будет зарегистрирована.

Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — отличное решение. Казалось бы, чего проще: перечислил в банк 616 617 рублей, взял кредит еще на 3–4 млн и купил квартиру. Но такой вариант проходит не всегда: многие банки требуют, чтобы кроме маткапитала у покупателя были еще и дополнительные деньги на первый взнос — около 10% его размера.

Что делать, если личных накоплений нет? Эксперты «МИЭЛЬ–Сеть офисов недвижимости» советуют: обратитесь в Сбербанк или ВТБ — в этих банках первоначальный взнос может состоять только из маткапитала. Когда будете подавать в банк документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю собственности

Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость.

Обязательство наделить всех собственностью заверяется у нотариуса, где покупатели пишут соответствующее заявление. Потом оно предоставляется и в Пенсионный фонд, и в банк.

Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи получают свою долю квартиры.

Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

Особый случай, если семья официально не оформлена — родители детей не регистрировали брак. Тогда сертификат выдается только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии зарегистрируют брак: учитывается именно та ситуация, которая сложилась на момент рождения второго ребенка и возникновения права на маткапитал.

Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, они обязаны наделить детей собственностью в другой квартире.

совет 

Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте: привлекался ли в прошлом для ее покупки маткапитал. Такие данные предоставляет Пенсионный фонд. Если материнский капитал использовался, следует убедиться в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, были выделены доли. Если продавцы не выделили детям доли, они нарушили их права, поэтому сделка станет проблемной.

Правило № 5. Никаких наличных!

Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты осуществляются только по безналу. Естественно, продавцам это не всегда удобно.

Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Пенсионного фонда перечисляются продавцу в течение одного месяца с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре.

Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Пенсионного фонда, отмечают эксперты агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции: ведь ему предстоит ждать поступления денег из Пенсионного фонда.

Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.

Игорь Порхомовский, фотобанк

Узнайте реальные ставки и получите решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-pjat-pravil-dlja-sdelok-s-matkapitalom-282810/

Можно ли продать квартиру или дом, купленные за материнский капитал: пошаговая инструкция

Как продать жилье купленное на материнский

Особенности продажи жилья, которое куплено за материнский капитал. При каких условиях это возможно. Разрешение органов опеки. Нюансы оформления. Документы.

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет семьям с детьми на конкретные цели. И оно следит, чтобы эти деньги использовались по назначению, а попытки его обмануть пресекает.

Если вы купили за материнский капитал жильё, а потом продали его и распорядились деньгами, как захотели, государство расценивает это как обман. Поэтому продать жильё, на покупку которого использовались средства материнского капитала, можно с ограничениями.

Закон не запрещает его продать, но требует учесть при сделке интересы детей. Разбираемся, что государство под этим подразумевает и как реализует свои требования.

Можно ли продать жильё, купленное или построенное за материнский капитал

Нормативный акт, который в обиходе называется «закон о материнском капитале», регламентирует только порядок использования этой государственной субсидии.

Тому, как выделять деньги на приобретение или строительство жилья, в нём посвящена отдельная статья. А вот про то, как это жильё продавать, нет ни слова.

Но есть обязательное условие — жильё оформляется в общую собственность всей семьи, включая детей. Это касается как покупки жилья, так и его строительства.

Так выглядит сертификат на материнский капитал

И когда вы решите дом или квартиру продать, столкнётесь с ограничениями, которые связаны с тем, что в числе собственников есть несовершеннолетние.

Эти ограничения распространяются на любое жильё, безотносительно к нюансам, за какие деньги оно куплено или построено. Но когда оно приобретается за свои деньги, этот нюанс можно учесть заранее и не делать несовершеннолетних собственниками.

А если использовать материнский капитал, выбора нет — только оформление в собственность всей семьи, включая детей до 18 лет.

https://www.youtube.com/watch?v=S9x5MxJ1Lw4

Если вы хотите приобрести или построить новое жильё или реконструировать имеющееся за счёт средств материнского капитала, обязательное условия выделения денег — оформить это жильё в общую собственность всей семьи: обоих родителей и всех детей — не только ребёнка, на которого государство выделило материнский капитал, но и всех остальных, сколько бы их ни было.

Федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ч. 4 ст. 10/

Продать или подарить имущество, которое принадлежит несовершеннолетнему, включая жильё, можно исключительно с разрешения органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Ещё более жёсткие ограничения на сделки с жильём, в котором ребёнку принадлежит хоть 1 мм2, устанавливает ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Такую недвижимость можно продать, только если семья переезжает в другое жильё или нужны деньги на лечение ребёнка — и то лишь с разрешения органа опеки и попечительства.

Если же родителям удалось продать жильё без такого разрешения, сделка подлежит расторжению через суд, а родителям придётся компенсировать покупателю убытки. Впрочем, зарегистрировать такую сделку невозможно: если среди собственников есть ребёнок, Росреестр не примет документы, если в их числе нет разрешения органа опеки.

Знакомый риелтор всегда предупреждает покупателей жилья, которые хотят сделать собственником или совладельцем ребёнка или использовать материнский капитал, о последующих сложностях с его продажей.

Рекомендует: даже если объект покупается ребёнку на будущее, оформлять собственность на родителей: поначалу пусть так, а потом сами решите, как лучше. Но если в сделке участвует материнский капитал, выбора нет — только в общую собственность семьи.

Впрочем, родителей, которые решили потратить материнский капитал на жильё и не имеют другой возможности улучшить жилищные условия, это не останавливает.

Как продать жильё, купленное за материнский капитал

Сделка по жилью с несовершеннолетними собственниками усложняется обязательным разрешением органов опеки и попечительства.

А чтобы его получить, обязательны предварительные договоры купли-продажи (скачать образец) как на имеющееся жильё, так и на то, что нужно приобрести взамен.

Поэтому придётся сначала найти как потенциального покупателя собственного жилья, так и продавца нового и обсудить с ними все нюансы.

Фрагмент типового предварительного договора купли-продажи жилья

Сделку, при которой одновременно продаётся имеющееся жильё и покупается новое, риелторы называют альтернатвной покупкой. Комиссия по ней выше, чем при обычной купле-продаже. Но и сделка такая намного сложнее, а без помощи профессионала в ней обойтись непросто.

Как получить разрешение органа опеки

Органы опеки входят в структуру местного самоуправления населённого пункта, где находится ваша квартира или дом.

Это сельские и поселковые администрации, районные и городские в городах — в зависимости от их величины и административно-территориального деления.

Например, в Москве, которая делится на административные округа, а те — на районы, органы опеки и попечительства — структурные подразделения управлений социальной защиты населения районов.

В орган опеки и попечительства надо предоставить такой набор документов:

  1. Паспорта обоих родителей.
  2. Свидетельство о браке или разводе родителей.
  3. Свидетельства о рождении всех детей до 14 лет, паспорта всех детей 14–18 лет.
  4. Документ о праве собственности — свидетельство или бумажная выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  5. Заявления о выдаче разрешения на продажу жилья от обоих родителей и всех детей 14–18 лет.
    Образец заявления в орган опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками
  6. Пакеты документов на оба жилых помещения — и то, что продаётся, и то, что покупается взамен:
    1. Выписки из домовых книг.
    2. Технические паспорта.
    3. Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации или вступлении в наследство и подобные.

Даже если родители разведены, в орган опеки должны прийти оба. Если один из родителей лишён родительских прав, пропал без вести или умер, это надо подтвердить документально. Лично подать заявления в орган опеки вместе с родителями должны и дети 14–18 лет.

Платить за выдачу разрешения не надо.

На проверку документов и принятие решения закон отводит 10 дней. Но возможны задержки.

Некоторые органы опеки вместо предварительного договора купли-продажи принимают подтверждения, что деньги от продажи будут зачислены на счета несовершеннолетних собственников. Но это скорее исключение, чем правило.

Оформление сделки

Когда разрешение на продажу получено, с оформлением сделки лучше не затягивать. Срок его действия указывается в самом документе и обычно равен трём месяцам. Но Росреестр может руководствоваться рекомендациями из Письма Минобразования РФ от 20.02.

1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних». А там предписано, чтобы сделка состоялась не позже месяца с даты выдачи разрешения. И хотя это не закон, а ведомственный документ рекомендательного плана, его принимают к сведению и госорганы, и суды.

Не уложитесь — придётся получать разрешение заново.

Другая особенность сделки, в которой участвуют несовершеннолетние — обязательное заверение договора купли-продажи нотариусом. В других случаях можно обращаться сразу в управление Росреестра или многофункциональный центр государственных или муниципальных услуг (МФЦ) — так дешевле, хотя и подождать своей очереди на приём придётся дольше.

Для нотариального оформления сделки понадобится такой набор документов:

  1. От продавца:
    1. Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
    2. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.
    3. Свидетельство о праве собственности на жильё или бумажная выписка из ЕГРН.
    4. Выписка из домовой книги.
    5. Техпаспорт жилья.
    6. Правоустанавливающий документ на жильё.
    7. Нотариальное согласия супруга и детей 14–18 лет на продажу жилья — можно оформить на месте.
      Так выглядит согласие на совершение сделки
  2. От покупателя:
    1. Паспорта участников сделки. Если жильё покупает ребёнок 14–18 лет — дополнительно паспорт одного из родителей.
    2. Свидетельство о браке, если жильё покупают супруги.
    3. Нотариальное согласие второго супруга на покупку жилья, если покупатель в браке, а второй супруг в сделке не участвует. Можно оформить на месте.
    4. Разрешение органов опеки на продажу жилья, если покупатели в такой же ситуации, что и продавцы.

Нотариус возьмёт плату за свои услуги по составлению договора купли-продажи и его заверению. Цена зависит от региона. Если на месте оформляются нотариальные согласия на сделку членов семьи продавца или покупателя, за них придётся заплатить отдельно.

О дате и времени совершения сделки желательно договориться с нотариусом заранее.

Государственная регистрация права собственности после сделки

Документы на регистрацию права собственности покупателя на жильё при нотариальном оформлении договора подаёт нотариус. Сделать это он должен в день сделки, если проводит процедуру в электронной форме. Если такой возможности у него нет, передать бумаги в Росреестр он обязан в ближайшие два рабочих дня — лично или через помощника.

Брать дополнительную плату за это с участников сделки нотариусы с февраля 2019 года не вправе. Но оплатить на месте госпошлину покупателю придётся — 2 тыс. рублей при бумажной подаче документов или 1,4 тыс. при электронной.

После этого покупателю остаётся только получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жильё.

Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке

Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.

Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.

Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.

Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей

Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.

Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.

Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.

ролик о продаже квартиры, которая покупалась за материнский капитал

Хотя материнский капитал ощутимо усложняет последующую продажу жилья, именно вариант его использования для улучшения жилищных условий семьи, по статистике Пенсионного фонда, остаётся у россиян самым популярным. Ну а если изначально делать всё по закону, продать это жильё хоть и не так просто, как купленное без господдержки, но возможно.

Источник: https://hiterbober.ru/personal-money/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html

Продажа квартиры купленной на материнский капитал: пошаговая инструкция в 2020 году

Как продать жилье купленное на материнский

Государственная программа «Материнский капитал» призвана помочь молодым семьям с детьми решить их самые насущные проблемы, и прежде всего — с жильем. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, придется соблюсти ряд условий.

Ограничения обусловлены тем, что при отчуждении объекта условия жизни несовершеннолетних не могут ухудшаться. За соблюдением прав малолетних граждан следят органы опеки.

Строгие условия создают дополнительные риски для возможного покупателя такого жилья.

Возможно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал

Запретов на продажу законом не предусмотрено. Тем не менее, в них есть требование обязательного согласования продажи жилья с органами опеки.

Выдача разрешения происходит обычно на месячный срок. За это время надо принести в органы опеки заключенный договор на покупку. Если в отведенное время уложиться не удалось, разрешение придется получать заново.

Если для приобретения оформлялся ипотечный кредит, согласование потребуется и от кредитной организации. При этом нужно будет либо погасить кредит, либо перевести обязанности плательщика по ипотеке на покупателя жилплощади.

Если квартира, приобретенная в 2015 году и ранее, была в собственности менее 3 лет, с продажи придется уплатить подоходный налог. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. Налогообложения не будет, если в один и тот же налоговый период с продажей одной квартиры будет куплена другая. Но подавать декларацию и сопутствующие документы в налоговую службу все равно придется.

При планировании сделки следует предусмотреть дополнительное время на сбор документов и на оформление самого разрешения. Это может занять до месяца. По завершении продажи в органы опеки нужно представить документы, свидетельствующие о выполнении условий, сформулированных в разрешении.

Из видео вы узнаете о продаже квартиры, купленной на материнский капитал:

Условия продажи жилья, приобретенного на маткапитал

Если сертификат маткапитала вложен в покупку недвижимости, необходимо оформлять ее как совместную собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, в соответствующих долях.

При любых операциях с этой собственностью необходимо согласование органов опеки.

Они следят за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних не были ущемлены, и их доли не уменьшились либо не утратились.

В ходе одобрения планируемой продажи владельцы доказывают сотрудникам опеки, что при покупке нового объекта выполняются следующие условия:

  • доли детей не уменьшатся;
  • условия жизни на новом месте будут не хуже, чем в нынешнем;
  • не уменьшится жилплощадь, приходящаяся на несовершеннолетних;
  • дети не потеряют отдельные комнаты, если они были на прежнем месте проживания.

Выполнение этих условий лучше проверить на этапе планирования цепочки сделок. Продажа объекта, купленного с участием маткапитала, без приобретения равноценной или лучшей органами опеки рассматривается лишь в исключительных случаях. При этом оформляется и заверяется у нотариуса обязательство перечислить сумму от продажи на отдельный счет и купить другую квартиру за отведенный срок.

Одобрение сделки от органов опеки

За разрешением на отчуждение жилья нужно обращаться в территориальный орган опеки по месту прописки детей, владеющих долями жилой недвижимости. Это ключевой документ, без которого продажа состояться не сможет.

Для оформления одобрения необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление;
  • паспорта родителей либо опекунов, свидетельства о рождении и их копии;
  • согласие на сделку от детей, достигших 14 лет;
  • согласие от супруга заявителя;
  • оценка стоимости жилплощади;
  • документы на отчуждаемый объект недвижимости: свидетельство о регистрации собственности, справка из БТИ, поэтажный план с экспликацией помещений и указанием их площади;
  • подтверждение отсутствия долгов по квартплате: справка из управляющей компании.

Потребуются также документы на покупаемую квартиру, тоже с указанием площади комнат.

В исключительных случаях согласуется приобретение квартиры меньшей площади, чем продаваемое. При этом доли собственности родителей уменьшаются, а доли детей пропорционально увеличиваются так, чтобы соответствовать в натуральном выражении их долям в старой квартире.

Ограничения при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Нюансы, связанные с подобными сделками, вытекают из главного принципа закона: права детей не могут ущемляться, а их условия проживания – ухудшаться. При этом нужно соблюдать не только выделение соответствующей доли собственности, но и предоставление отдельных комнат детям разного пола, удобного места для выполнения учебных заданий, комфортного отдыха и сна.

При переезде из городской квартиры в сельскую местность придется представить документы о том, что на новом месте жительства имеется общеобразовательная школа пешей доступности или с организованной развозкой учеников. Потребуется также подтвердить необходимость самого переезда документами о смене места работы или рекомендациями медиков.

Наиболее надежным и просто одобряемым вариантом служит продажа квартиры с одновременным приобретением новой в рамках одной сделки или их цепочки.

Важно! Не стоит пытаться продать квартиру в обход органов опеки. Если такая сделка и будет зарегистрирована, по требованию опеки суд признает ее недействительной несмотря на любые гарантии продавца, и расторгнет.

Порядок действий

Отчуждение объектов, приобретенных с использованием материнского капитала, связано с определенными проблемами.

Наиболее часто применяются следующие способы:

  1. Одновременная покупка новой жилплощади. Оформляются и подписываются предварительные договоры: на новую и на старую жилплощадь. В договоре оговаривается выделение доли несовершеннолетних в семье. Банки неохотно работают с собственниками, не достигшими совершеннолетия. Если к покупке привлекаются средства ипотечного кредита, собственность регистрируется на взрослых заемщиков, и одновременно оформляется заверенное у нотариуса обязательство по выделению долей детям после того, как кредит будет выплачен. Органы опеки отслеживают исполнение таких обязательств.
  2. В исключительных случаях без покупки новой жилплощади допускается предоставление несовершеннолетним материальной компенсации, равной стоимости их доли на момент отчуждения. Сумма перечисляется на персональный счет, открытый на имя ребенка. Тратить средства с него можно только по согласованию с органами опеки, строго по целевому назначению. Несовершеннолетний получает полное право распоряжаться своим счетом по достижении возраста совершеннолетия. При получении согласования обязательства по переводу и сумма фиксируются документально и заверяются нотариусом. В случае «забывчивости» продавца напоминание будет проведено через суд.
  3. При продаже жилплощади, купленной на сертификат маткапитала, допускается выделение долей в домах или квартирах, которыми владеют родственники. Доля выделяется исходя из площади, принадлежащей ребенку в отчуждаемой квартире. Может случиться и так, что размер ее уменьшится. Так произойдет, если, к примеру, ребенку принадлежала 1/3 от однокомнатной квартиры в 30 м2. В трехкомнатной квартире дедушки площадью 60 м2 те же 10 м2 составят лишь 1/6.

Доля уменьшается и тогда, когда приобретаемая квартира или дом расположены в другом районе с более высокой стоимостью жилья.

Последовательность действий по отчуждению жилья, купленного на материнский капитал, различается в зависимости от того, имеется или нет обременение в виде залога по ипотеке.

Без обременения

Пошаговая инструкция продажи квартиры такова:

  • заключить предварительные договоры, заверенные нотариально;
  • собрать пакет документов для получения разрешения;
  • получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет;
  • получить согласие второго супруга;
  • представить собранные бумаги в отдел опеки.

Соглашение о распределении долевой собственности между совладельцами нового жилья требует регистрации в подразделении Росреестра.

В определенный органами опеки (как правило, один месяц со дня выдачи разрешения) срок следует закрыть сделку и представить документы на новое жилье (договор и свидетельство о регистрации) с указанием доли совладельцев, не достигших совершеннолетия.

С обременением банковским залогом

Если квартира находится в залоге по кредитному договору, то к порядку действий добавляется дополнительное согласование с банковской организацией. Весь объем согласований с органами опеки проводится независимо от банковского и по такой же процедуре, как и в предыдущем варианте.

Особенность продажи в том, что банки обычно отрицательно относятся к тому, что собственниками заложенного жилья и, соответственно, соответчиками по кредитным обязательствам становятся несовершеннолетние.

При заключении договора кредитования собственником записывают одного из родителей без выделения долей детям. Параллельно оформляется обязательство по наделению детей долями после полной выплаты кредита.

Сотрудники опеки должны убедиться в том, что интересы детей не будут ущемлены, и обязательство по наделению их долями будет исполнено на новом объекте. Такое обязательство придется переоформить применительно к новому адресу.

Далее нужно выбрать одну из кредитно-финансовых схем сделки с ипотекой и материнским капиталом:

  • часть средств покупателя квартиры зачисляется в счет выплаты кредита, обычно это сумма, соответствующая первому взносу;
  • заключается согласованный с банковской организацией договор переуступки обязанностей по кредитному договору от продавца к покупателю, объект жилой недвижимости остается заложенным в банке;
  • продавец гасит остаток долга, после погашения по заявлению банка с квартиры снимается обременение, и далее сделка идет по обычной схеме.

Возможные риски

Самые высокие риски при сделках с жилыми объектами, купленными на мат капитал, несет покупатель. Закон достаточно серьезно защищает несовершеннолетних от манипуляций с причитающимися им долями собственности на жилплощадь.

Сделка опротестовывается в суде органами опеки, если в месячный срок продавец не представит полный пакет документов, подтверждающих ее закрытие, соответствующее требованиям закона.

Кроме того, по достижении совершеннолетия бывший ребенок может в трехлетний срок опротестовать договор продажи, если сочтет, что его имущественные права были нарушены.

Если суд встанет на строну истца, сделка будет расторгнута, недвижимость и уплаченные за нее средства придется возвращать.
По отзывам риелторов, оба фактора создают серьезные и долговременные риски для приобретающего такое жилье.

Стоимость таких объектов держится на уровне ниже средней по рынку.

Если покупатель приобретает жилье у семьи с детьми, следует уточнить, не использовался ли маткапитал для ее приобретения. При планировании сделки ему нужно учитывать время на получение продавцом разрешения на сделку. Без такого разрешения в сделке участвовать не стоит: она будет опротестована в суде. Кроме того, нужно учитывать право подачи иска детьми, достигшими совершеннолетия.

Все о продаже квартиры купленной с использованием материнского капитала:

Материнский капитал можно использовать в том числе и для улучшения жилищных условий семьи с детьми. При продаже квартиры, купленной таким образом (или дома, построенного с его использованием), требуется выполнить дополнительные требования закона, направленные на защиту интересов несовершеннолетних, совладеющих долями.

Необходимо получить официальный документ – разрешение органов опеки на сделку. Они должны удостовериться в том, что при продаже старой квартиры и покупке новой доли несовершеннолетних не будут меньше, чем в старой. Кроме того, общие жилищные условия также не должны ухудшаться.

Для покупателя таких квартир существуют серьезные риски опротестования сделки, поэтому цены на квартиры, купленные с использованием маткапитала, ниже средних.

Источник: https://vashdom.guru/prodazha/kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.