Как продать жилье с материнским капиталом

Содержание

Продажа квартиры купленной на материнский капитал: пошаговая инструкция в 2020 году

Как продать жилье с материнским капиталом

Государственная программа «Материнский капитал» призвана помочь молодым семьям с детьми решить их самые насущные проблемы, и прежде всего — с жильем. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, придется соблюсти ряд условий.

Ограничения обусловлены тем, что при отчуждении объекта условия жизни несовершеннолетних не могут ухудшаться. За соблюдением прав малолетних граждан следят органы опеки.

Строгие условия создают дополнительные риски для возможного покупателя такого жилья.

Возможно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал

Запретов на продажу законом не предусмотрено. Тем не менее, в них есть требование обязательного согласования продажи жилья с органами опеки.

Выдача разрешения происходит обычно на месячный срок. За это время надо принести в органы опеки заключенный договор на покупку. Если в отведенное время уложиться не удалось, разрешение придется получать заново.

Если для приобретения оформлялся ипотечный кредит, согласование потребуется и от кредитной организации. При этом нужно будет либо погасить кредит, либо перевести обязанности плательщика по ипотеке на покупателя жилплощади.

Если квартира, приобретенная в 2015 году и ранее, была в собственности менее 3 лет, с продажи придется уплатить подоходный налог. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. Налогообложения не будет, если в один и тот же налоговый период с продажей одной квартиры будет куплена другая. Но подавать декларацию и сопутствующие документы в налоговую службу все равно придется.

При планировании сделки следует предусмотреть дополнительное время на сбор документов и на оформление самого разрешения. Это может занять до месяца. По завершении продажи в органы опеки нужно представить документы, свидетельствующие о выполнении условий, сформулированных в разрешении.

Из видео вы узнаете о продаже квартиры, купленной на материнский капитал:

Условия продажи жилья, приобретенного на маткапитал

Если сертификат маткапитала вложен в покупку недвижимости, необходимо оформлять ее как совместную собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, в соответствующих долях.

При любых операциях с этой собственностью необходимо согласование органов опеки.

Они следят за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних не были ущемлены, и их доли не уменьшились либо не утратились.

В ходе одобрения планируемой продажи владельцы доказывают сотрудникам опеки, что при покупке нового объекта выполняются следующие условия:

  • доли детей не уменьшатся;
  • условия жизни на новом месте будут не хуже, чем в нынешнем;
  • не уменьшится жилплощадь, приходящаяся на несовершеннолетних;
  • дети не потеряют отдельные комнаты, если они были на прежнем месте проживания.

Выполнение этих условий лучше проверить на этапе планирования цепочки сделок. Продажа объекта, купленного с участием маткапитала, без приобретения равноценной или лучшей органами опеки рассматривается лишь в исключительных случаях. При этом оформляется и заверяется у нотариуса обязательство перечислить сумму от продажи на отдельный счет и купить другую квартиру за отведенный срок.

Одобрение сделки от органов опеки

За разрешением на отчуждение жилья нужно обращаться в территориальный орган опеки по месту прописки детей, владеющих долями жилой недвижимости. Это ключевой документ, без которого продажа состояться не сможет.

Для оформления одобрения необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление;
  • паспорта родителей либо опекунов, свидетельства о рождении и их копии;
  • согласие на сделку от детей, достигших 14 лет;
  • согласие от супруга заявителя;
  • оценка стоимости жилплощади;
  • документы на отчуждаемый объект недвижимости: свидетельство о регистрации собственности, справка из БТИ, поэтажный план с экспликацией помещений и указанием их площади;
  • подтверждение отсутствия долгов по квартплате: справка из управляющей компании.

Потребуются также документы на покупаемую квартиру, тоже с указанием площади комнат.

В исключительных случаях согласуется приобретение квартиры меньшей площади, чем продаваемое. При этом доли собственности родителей уменьшаются, а доли детей пропорционально увеличиваются так, чтобы соответствовать в натуральном выражении их долям в старой квартире.

Ограничения при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Нюансы, связанные с подобными сделками, вытекают из главного принципа закона: права детей не могут ущемляться, а их условия проживания – ухудшаться. При этом нужно соблюдать не только выделение соответствующей доли собственности, но и предоставление отдельных комнат детям разного пола, удобного места для выполнения учебных заданий, комфортного отдыха и сна.

При переезде из городской квартиры в сельскую местность придется представить документы о том, что на новом месте жительства имеется общеобразовательная школа пешей доступности или с организованной развозкой учеников. Потребуется также подтвердить необходимость самого переезда документами о смене места работы или рекомендациями медиков.

Наиболее надежным и просто одобряемым вариантом служит продажа квартиры с одновременным приобретением новой в рамках одной сделки или их цепочки.

Важно! Не стоит пытаться продать квартиру в обход органов опеки. Если такая сделка и будет зарегистрирована, по требованию опеки суд признает ее недействительной несмотря на любые гарантии продавца, и расторгнет.

Порядок действий

Отчуждение объектов, приобретенных с использованием материнского капитала, связано с определенными проблемами.

Наиболее часто применяются следующие способы:

  1. Одновременная покупка новой жилплощади. Оформляются и подписываются предварительные договоры: на новую и на старую жилплощадь. В договоре оговаривается выделение доли несовершеннолетних в семье. Банки неохотно работают с собственниками, не достигшими совершеннолетия. Если к покупке привлекаются средства ипотечного кредита, собственность регистрируется на взрослых заемщиков, и одновременно оформляется заверенное у нотариуса обязательство по выделению долей детям после того, как кредит будет выплачен. Органы опеки отслеживают исполнение таких обязательств.
  2. В исключительных случаях без покупки новой жилплощади допускается предоставление несовершеннолетним материальной компенсации, равной стоимости их доли на момент отчуждения. Сумма перечисляется на персональный счет, открытый на имя ребенка. Тратить средства с него можно только по согласованию с органами опеки, строго по целевому назначению. Несовершеннолетний получает полное право распоряжаться своим счетом по достижении возраста совершеннолетия. При получении согласования обязательства по переводу и сумма фиксируются документально и заверяются нотариусом. В случае «забывчивости» продавца напоминание будет проведено через суд.
  3. При продаже жилплощади, купленной на сертификат маткапитала, допускается выделение долей в домах или квартирах, которыми владеют родственники. Доля выделяется исходя из площади, принадлежащей ребенку в отчуждаемой квартире. Может случиться и так, что размер ее уменьшится. Так произойдет, если, к примеру, ребенку принадлежала 1/3 от однокомнатной квартиры в 30 м2. В трехкомнатной квартире дедушки площадью 60 м2 те же 10 м2 составят лишь 1/6.

Доля уменьшается и тогда, когда приобретаемая квартира или дом расположены в другом районе с более высокой стоимостью жилья.

Последовательность действий по отчуждению жилья, купленного на материнский капитал, различается в зависимости от того, имеется или нет обременение в виде залога по ипотеке.

Без обременения

Пошаговая инструкция продажи квартиры такова:

  • заключить предварительные договоры, заверенные нотариально;
  • собрать пакет документов для получения разрешения;
  • получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет;
  • получить согласие второго супруга;
  • представить собранные бумаги в отдел опеки.

Соглашение о распределении долевой собственности между совладельцами нового жилья требует регистрации в подразделении Росреестра.

В определенный органами опеки (как правило, один месяц со дня выдачи разрешения) срок следует закрыть сделку и представить документы на новое жилье (договор и свидетельство о регистрации) с указанием доли совладельцев, не достигших совершеннолетия.

С обременением банковским залогом

Если квартира находится в залоге по кредитному договору, то к порядку действий добавляется дополнительное согласование с банковской организацией. Весь объем согласований с органами опеки проводится независимо от банковского и по такой же процедуре, как и в предыдущем варианте.

Особенность продажи в том, что банки обычно отрицательно относятся к тому, что собственниками заложенного жилья и, соответственно, соответчиками по кредитным обязательствам становятся несовершеннолетние.

При заключении договора кредитования собственником записывают одного из родителей без выделения долей детям. Параллельно оформляется обязательство по наделению детей долями после полной выплаты кредита.

Сотрудники опеки должны убедиться в том, что интересы детей не будут ущемлены, и обязательство по наделению их долями будет исполнено на новом объекте. Такое обязательство придется переоформить применительно к новому адресу.

Далее нужно выбрать одну из кредитно-финансовых схем сделки с ипотекой и материнским капиталом:

  • часть средств покупателя квартиры зачисляется в счет выплаты кредита, обычно это сумма, соответствующая первому взносу;
  • заключается согласованный с банковской организацией договор переуступки обязанностей по кредитному договору от продавца к покупателю, объект жилой недвижимости остается заложенным в банке;
  • продавец гасит остаток долга, после погашения по заявлению банка с квартиры снимается обременение, и далее сделка идет по обычной схеме.

Возможные риски

Самые высокие риски при сделках с жилыми объектами, купленными на мат капитал, несет покупатель. Закон достаточно серьезно защищает несовершеннолетних от манипуляций с причитающимися им долями собственности на жилплощадь.

Сделка опротестовывается в суде органами опеки, если в месячный срок продавец не представит полный пакет документов, подтверждающих ее закрытие, соответствующее требованиям закона.

Кроме того, по достижении совершеннолетия бывший ребенок может в трехлетний срок опротестовать договор продажи, если сочтет, что его имущественные права были нарушены.

Если суд встанет на строну истца, сделка будет расторгнута, недвижимость и уплаченные за нее средства придется возвращать.
По отзывам риелторов, оба фактора создают серьезные и долговременные риски для приобретающего такое жилье.

Стоимость таких объектов держится на уровне ниже средней по рынку.

Если покупатель приобретает жилье у семьи с детьми, следует уточнить, не использовался ли маткапитал для ее приобретения. При планировании сделки ему нужно учитывать время на получение продавцом разрешения на сделку. Без такого разрешения в сделке участвовать не стоит: она будет опротестована в суде. Кроме того, нужно учитывать право подачи иска детьми, достигшими совершеннолетия.

Все о продаже квартиры купленной с использованием материнского капитала:

Материнский капитал можно использовать в том числе и для улучшения жилищных условий семьи с детьми. При продаже квартиры, купленной таким образом (или дома, построенного с его использованием), требуется выполнить дополнительные требования закона, направленные на защиту интересов несовершеннолетних, совладеющих долями.

Необходимо получить официальный документ – разрешение органов опеки на сделку. Они должны удостовериться в том, что при продаже старой квартиры и покупке новой доли несовершеннолетних не будут меньше, чем в старой. Кроме того, общие жилищные условия также не должны ухудшаться.

Для покупателя таких квартир существуют серьезные риски опротестования сделки, поэтому цены на квартиры, купленные с использованием маткапитала, ниже средних.

Источник: https://vashdom.guru/prodazha/kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital/

Пошаговая инструкция продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом – ответы юристов на популярные вопросы

Как продать жилье с материнским капиталом

Продать жилой объект недвижимости, в которую при покупке были вложены деньги из семейного сертификата, можно. Главное – соблюдать все требования законодательства и заверять сделки в нотариальной палате.

Расскажем о всевозможных способах продаж такого особенного имущества, определим, что делать для продажи и покупки, и ответим на актуальные вопросы.

статьи:

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры или её доли, приобретенные с использованием материнского капитала

При продаже квартиры или ее части, купленной ранее со средствами семейного сертификата, необходимо учитывать то, что собственниками этой квартиры (или доли) являются все члены семьи, даже несовершеннолетние граждане.

Поэтому органы опеки и попечительства выставили требование о получении разрешительного документа на продажу имущества, чтобы защитить права детей и проконтролировать – где будут находиться они, куда их пропишут в дальнейшем, и будут ли они иметь там свою положенную долю.

Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?

Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:

  1. Если размер продаваемой части будет равен части в новоприобретенном жилье.
  2. Если доля, отведенная ребенку, будет по площади больше в будущей собственности.

  3. Если условия проживания в новой квартире будут лучше, чем в старой, то есть той, которую продают родители.

Важно: разрешение выдают представители органов опеки только после осмотра продаваемой квартиры и приобретаемого жилья.

1. Собрать документационный пакет

Документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры в 2018 году:

  1. Копии паспортов родителей.
  2. Копии свидетельства о рождении или паспорта детей.
  3. Предварительный договор на покупку новой недвижимости. Можно также его копию.
  4. Копии свидетельства о заключении брака.
  5. Копии свидетельств о расторжении брака.
  6. Документы о приобретаемой жилплощади или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию.
  7. Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье. Обычно подается копия выписки из ЕГРП или копия свидетельства о праве собственности, а также копия техпаспорта, копия кадастрового плана.
  8. Справка о составе семьи – оригинал.
  9. Справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи.

2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу

В нем следует прописать, что вы желаете продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, а также стоит указать, что новые жилищные условия намного лучше тех, которые есть сейчас в квартире.

Например, это может отражаться в большей площади помещения.

4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу

Представитель органов пригласит родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, на беседу.

Обычно работник службы расскажет о правах и интересах ребенка, чтобы они не были нарушены при заключении сделки купли-продажи.

5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ

Решение должен принять попечительский совет. Возможно, специалисты службы поедут на место, чтобы оценить, в какой обстановке и в каких условиях ребенок будет проживать.

Срок рассмотрения заявления – 2-4 недели.

Заметьте, если такую сделку произвести без полученного разрешения, то органы опеки могут через судебную инстанцию ее оспорить. Поэтому лучше заранее обговорить с работниками службы все условия продажи квартиры, в которую были вложены деньги с маткапитала, и условия приобретения будущего жилья, в том числе и для детей.

Разрешительный документ будет действовать в течение 1 месяца. За это время родители должны продать квартиру и приобрести новое жилье.

Повторно обратиться в службу, конечно, можно.

Органы опеки могут пойти навстречу, если купить новое жилье быстро не получилось. В этом случае, на ребенка в банке открывается счет, на него перечисляются денежные средства, которые полагаются за часть проданной собственности.

Порядок оформления продажи квартиры, приобретенной ранее с использованием материнского капитала

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную со средствами из семейного сертификата, и которая принадлежит не только совершеннолетним, но и несовершеннолетним членам семьи, нужно:

  1. Получить на руки выписку с Кадастра, подтверждающую права на отчуждаемый объект. Раньше это было свидетельство, теперь его заменяет выписка.
  2. Оформить у нотариуса предварительный договор.
  3. Обратиться в органы опеки и попросить оформить разрешительную бумагу на продажу.
  4. Получить разрешение на продажу в службе опеки.
  5. Получить справку о составе семьи, где будет видно количество прописанных членов в квартире.
  6. Подтвердить отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Можно получить в каждой инстанции выписку.
  7. Заключить окончательный, основной договор и заверить его у нотариуса. Сделка обязательно должна быть заверена, иначе она будет недействительна.

Далее покупатель передает документацию в Росреестр и оформляет права собственности.

А продавец должен отыскать жилье для детей и оповестить органы опеки о том, что дети прописаны в новоприобретенном жилье.

Порядок расчета за жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала

Расчет при покупке жилья со средствами семейного сертификата будет происходить не за один день. Однако, сама сделка проводится в один день, так как несовершеннолетних членов семьи родители должны прописать сразу же в новоприобретенное жилье.

Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:

  1. Родители оплатят часть наличными средствами, или поместят их в банковскую ячейку. После завершения сделки продавец жилья сможет получить деньги.
  2. Другую часть средств ПФР должен перевести на счет продавца.

После этого сделка будет считаться завершенной.

Также нотариус может предложить оформить провести оплату через депозит, но на это необходимы дополнительные средства.

Порядок продажи недвижимости, приобретенной за материнский капитал и ипотеку

Порядок продажи ипотечного объекта недвижимости, в который были вложены деньги с семейного сертификата, таков:

  1. Гражданин обращается в банковскую организацию и просит одобрение на продажу ипотечного жилья, если кредит не был выплачен полностью. Если же ипотека была выплачена полностью, то разрешительного документа на продажу от банка не потребуется.
  2. Продавец подбирает жилой объект, согласно установленным требованиям, в котором будут прописаны и дети.
  3. Он получает разрешительный документ от представителей опекунской службы.
  4. Затем продавец и покупатель оформляют документ купли-продажи.
  5. Далее стороны заверяют сделку у нотариуса.
  6. Обязательства по перечислению денежных средств за покупку совершает покупатель.
  7. Продавец, имеющий детей, приобретает новое жилье и сообщает об этом органам опеки. Сделка также заверяется у нотариуса.
  8. Все права собственники будущего имущества регистрируют в Росреестре.

Продавая ипотечную недвижимость, в которую были вложены деньги с сертификата, вы должны помнить, что собственниками такой недвижимости является и дети. Поэтому не стоит забывать про разрешительные документы!

В случае, когда ипотека не была погашена полностью, продавцу обязательно нужно просить одобрение в банке.

Может быть несколько вариантов решения проблемы:

  1. Долг будет гасить продавец из собственного бюджета – то есть, тот человек, на которого был оформлен ипотечный кредит. А затем попросту имущество будет продано.
  2. Долг будет погашен из средств покупателя, но продавцом.

    Для этого стороны должны заключить предварительный договор. После погашения кредита собственность будет передана покупателю, а он, в свою очередь, должен будет перечислить на счет продавца оставшуюся сумму.

Каков из вариантов выбрать – решать вам.

Все сделки будут иметь юридическую силу, если их заверит нотариус.

Популярные вопросы о купле\продаже недвижимости с материнским капиталом – отвечают юристы

Ответим на актуальные вопросы, возникающие у россиян при покупке или продаже объектов недвижимого имущества, в которые были вложены деньги с семейного сертификата.

1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?

Риск от таких сделок один – что договорные обязательства могут оспорить, и оформленный договор купли-продажи потеряет силу.

Чтобы этого не случилось, родители должны получить всю разрешительную документацию на продажу.

2. Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры, оформленную с семейным сертификатом?

Сделку оформить реально, если продавец такой собственности получит в опекунской службе согласие на отчуждение имущества.

Источник: https://pravo812.ru/useful/1063-poshagovaya-instrukciya-prodazhi-kvartiry-priobretennoj-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру с материнским капиталом

Как продать жилье с материнским капиталом

Перемены в составе семьи или переезд в другой регион требуют плановой продажи недвижимости и покупки новой. Часто молодые семьи используют материнский капитал для покупки нового жилья или улучшения уже имеющегося. Как правильно продать жилье, которое было куплено на средства, выделенные при рождении второго ребенка, насколько это сложно и можно ли вообще, разберем в следующей статье.

Законодательные нормы

Законодательство Российской Федерации жестко регулирует права несовершеннолетних в силу того, что не все родители выполняют свои обязанности. Правительством утверждено несколько законодательных актов, нормами которых нужно руководствоваться при реализации недвижимости, купленной на средства материнского капитала:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Федеральный закон №256;
  • Письмо №9М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Определим, что изначально материнский капитал выделяется государством для улучшения жилищных условий малолетнего, оплаты обучения и создания пенсионного запаса для матери.

Условия продажи

Перед выставлением на продажу жилья, совладельцем которого является ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно как следует изучить все нюансы дела. Основным фактором решения вопроса является наличие согласия опекунского совета. Регистрировать сделку без наличия документа в деле Росреестр не согласится. Также немаловажными аспектами является соблюдение следующих условий сделки:

  • площадь новой доли, оформленной на несовершеннолетнего, по площади будет идентичной;
  • условия проживания не ухудшатся;
  • в новом жилье будут присутствовать все необходимые для проживания удобства.

Только в крайних случаях опекунские власти могут одобрить уменьшение доли малолетнего. Это может быть возникшая необходимость оплачивать дорогостоящее лечение для владельца долевой собственности.

Разрешение от опекунского совета

Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ. 

Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.

Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:

  • общегражданские паспорта родителей или опекунов;
  • заявление родителей о смене жилищных условий;
  • удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
  • подтверждение законного брака между супругами;
  • пакет свидетельств на новое и старое жилье;
  • подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).

Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.

Алгоритм действий

К проведению сделки с участием детей нужно готовиться заранее, поскольку нюансов необходимо выяснить немало и документов собрать столько же. Изначально нужно определиться со схемой реализации имеющейся квартиры и вариантом покупки новой.

Далее последовательность действий состоит из стандартных пунктов:

  1. Поставить в известность ООиП об изменениях жизненных обстоятельств семьи.
  2. Выбрать новое жилье.
  3. Определиться с долей несовершеннолетних.
  4. Сообщить детали будущей сделки.
  5. Получить одобрение.
  6. Провести сделку.
  7. Представить подтверждающие документы в органы опеки.

Сделка по продаже старой квартиры и покупке новой должна происходить в один и тот же день во избежание мошеннических действий в сторону несовершеннолетнего.

Список документов

По новым правилам Федерального Закона под номером 122 сделку с участием несовершеннолетних детей должен заверить нотариус. Для обеспечения проведения операции государственному регистратору понадобятся такие виды документации:

  • удостоверение личности каждого участника;
  • правоустанавливающее свидетельство на продаваемую недвижимость;
  • справка по форме №3 из жилищной конторы о составе прописанных лиц;
  • разрешение опекунского совета на сделку;
  • отчет оценочной компании о рыночной стоимости обеих квартир;
  • согласие на обмен ребенка, возраст которого составляет больше 14-ти лет;
  • предварительный вариант договора купли-продажи или мены.

Все документы должны быть представлены в оригинале для заверения нотариусом их подлинности.

Проведение расчетных операций

По законодательным нормам обязательно сначала производится покупка новой квартиры, а потом продажа старой. Данный пункт предусмотрен для того, чтобы малолетний не пострадал и сначала получил новую долю. Именно поэтому взаимные расчеты между сторонами проводятся сразу на месте у нотариуса или с использованием современных технологий.

Возможные варианты передачи денежных средств:

  • наличными сразу в нотариальной конторе; 
  • через депозитную ячейку – деньги размещаются в специальный бокс в банке покупателем, который передает ключи продавцу после перехода права собственности;
  • с использованием эскроу счетов – заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, на основании которого банк перечислит деньги продавцу только после подтверждения перехода права собственности.

Наиболее подходящим вариантом является все-таки эскроу счет. Поскольку в договоре четко прописывается сумма денежных средств размещенных на нем. В то же время, пересчитать наличность в депозитной ячейке получится уже после продажи квартиры.

Особенности

При продаже квартиры, где вложен материнский капитал, часто возникают особенные случаи, решать которые необходимо законными методами. 

Если оформлена ипотека

Большинство семей используют сертификат МСК для оплаты первоначального взноса по ипотеке или его части. Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом получится при наличии обязательного согласия банка на реализацию.

В данном случае покупатель обязан полностью погасить долг перед банком за продавца или переоформить обязательства на себя. Банком будет произведена полная проверка покупателя на соответствие требованиям ипотечного кредитования.

Также бывают и варианты покупки нового жилья с использованием материнского капитала. В таком случае прописать несовершеннолетнего в квартире сразу не получится, поскольку кредиторы обычно не дают свое согласие. Правильно выйти из ситуации поможет нотариальное заявление родителей об обязательном выделении доли малолетнему после полного погашения обязательств перед банком.

Регистрация и выделение доли ребенку должны быть совершены не позже, чем через полгода после вступления в полноценное распоряжение квартирой.

Частный дом

Если для улучшения жилищных условий будет приобретаться индивидуальный дом, то родители должны будут подтвердить наличие в нем всех требований:

  • присутствие удобств не хуже, чем в предыдущем жилье;
  • территориальное расположение не должно ухудшать право несовершеннолетнего на учебу;
  • соблюдение противопожарных и других технических требований к проживанию.

Переезд в другой регион не должен ущемлять право ребенка на полноценное образование и социальную активность.

Выдел доли через родственников

Когда провести сделку купли-продажи одновременно не представляется возможным, то можно использовать несколько вариантов законной реализации:

  • выделить соответствующую долю малолетнему у родственников (дедушек или бабушек);
  • выплатить стоимость доли наличными (открыть депозит в банке на имя несовершеннолетнего собственника жилья).

В каждом из приведенных случаев необходимо согласовывать свои действия с органами попечительства.

Налоги

При продаже квартиры с материнским капиталом необходимо платить налоги, если владение недвижимостью было менее 3 лет. Размер налога на полученный доход начисляется на каждую долю отдельно, если ее стоимость превышает один миллион рублей (будет составлять тринадцать процентов от разницы). 

Определить, стоит ли продавать квартиру с материнским капиталом, и как ее лучше продать, может только сам владелец недвижимости после тщательного анализа всех нюансов.

Основным требованием продажи квартиры с материнским капиталом является соблюдение имущественных и материальных интересов несовершеннолетнего собственника.

Основанием для продажи должно быть улучшение качества проживания именно для ребенка.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

Как продать жилье с материнским капиталом

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку – попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала – особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом – в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже.

Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках.

Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог – 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал – оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка – свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты – о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы – справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации – документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости – продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант – обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа – свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца.

Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга.

Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант – действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости.

Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится.

Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег – средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети – совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

(17 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodazha-kvartiry-kuplennoi-za-materinskiy-kapital

Пять правил для сделок с маткапиталом

Как продать жилье с материнским капиталом

В начале января 2020 года президент России Владимир Путин расширил программу материнского капитала. Теперь «вознаграждение» положено уже за первого ребенка, а сумма выплаты увеличилась.

Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.

Условия игры

С 1 января 2020 года государство выделяет 616 617 рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, у которых право на получение такого капитала до 1 января 2020 года не возникло. Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 466 617 рублей.

Если родители уже получили выплату за первенца, при рождении второго ребенка они получат еще 150 тыс. рублей. Таким образом, за двоих детей помощь от государства составит 616,6 тыс. рублей.

Еще 450 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка на погашение ипотечного кредита. В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.

Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.

Правило № 1. Жилье — только российское

На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.

Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.

Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).

Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.

Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать

Использовать сертификат на выплату первоначального ипотечного взноса допустимо сразу после рождения ребенка. Если же сделка проводится на собственные деньги, то применить маткапитал удастся только после того, как ребенку исполнится три года.

Большой плюс ипотечного варианта — нет томительного ожидания. Как рассказали Циан в агентстве недвижимости «Бон Тон», есть две схемы.

Первая — через банк. В этом случае заемщику кредит выдается с запасом.

Потом в Пенсионный фонд России передают все требующиеся документы, и в течение месяца фонд перечисляет средства материнского капитала в банк.

Соответственно, часть кредита гасится, происходит перерасчет графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита (пусть даже в течение одного-двух месяцев).

Вторая схема — прямая покупка. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщик получит из Пенсионного фонда после того, как сделка будет зарегистрирована.

Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — отличное решение. Казалось бы, чего проще: перечислил в банк 616 617 рублей, взял кредит еще на 3–4 млн и купил квартиру. Но такой вариант проходит не всегда: многие банки требуют, чтобы кроме маткапитала у покупателя были еще и дополнительные деньги на первый взнос — около 10% его размера.

Что делать, если личных накоплений нет? Эксперты «МИЭЛЬ–Сеть офисов недвижимости» советуют: обратитесь в Сбербанк или ВТБ — в этих банках первоначальный взнос может состоять только из маткапитала. Когда будете подавать в банк документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю собственности

Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость.

Обязательство наделить всех собственностью заверяется у нотариуса, где покупатели пишут соответствующее заявление. Потом оно предоставляется и в Пенсионный фонд, и в банк.

Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи получают свою долю квартиры.

Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

Особый случай, если семья официально не оформлена — родители детей не регистрировали брак. Тогда сертификат выдается только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии зарегистрируют брак: учитывается именно та ситуация, которая сложилась на момент рождения второго ребенка и возникновения права на маткапитал.

Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, они обязаны наделить детей собственностью в другой квартире.

совет 

Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте: привлекался ли в прошлом для ее покупки маткапитал. Такие данные предоставляет Пенсионный фонд. Если материнский капитал использовался, следует убедиться в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, были выделены доли. Если продавцы не выделили детям доли, они нарушили их права, поэтому сделка станет проблемной.

Правило № 5. Никаких наличных!

Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты осуществляются только по безналу. Естественно, продавцам это не всегда удобно.

Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Пенсионного фонда перечисляются продавцу в течение одного месяца с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре.

Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Пенсионного фонда, отмечают эксперты агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции: ведь ему предстоит ждать поступления денег из Пенсионного фонда.

Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.

Игорь Порхомовский, фотобанк

Узнайте реальные ставки и получите решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-pjat-pravil-dlja-sdelok-s-matkapitalom-282810/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.