Как проследить историю изменения земельного участка

Проверка юридической истории земельного участка

Как проследить историю изменения земельного участка

Приобретение земельного участка – рискованный и сложный процесс. Недобросовестный продавец, поддельные документы, ошибки и неточности в документах, юридическая безграмотность – это еще не весь список подводных камней, с которыми может столкнуться покупатель. Так как же убедиться в законности сделки?

Если вы решили приобрести участок земли, вам стоит проверить:

  • правовой статус земельного участка;
  • кадастровый статус земельного участка;
  • градостроительный статус земельного участка;
  • возможные обременения;
  • наличие судебных споров.

Правовой статус земельного участка

Самый простой способ проверить право продавца на отчуждение земельного участка – получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Заказать выписку вы можете:

  • на официальном сайте Росреестра;
  • на портале госуслуг;
  • в отделении Росреестра;
  • в МФЦ.

Обратите внимание! Свидетельство о государственной регистрации права собственности не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости.

Нередки случаи, когда регистрирующий орган выдает свидетельство новому собственнику и не изымает свидетельства у прежнего владельца. Поэтому до заключения сделки необходимо получить актуальную выписку, в которой содержится информация:

  • о земельном участке;
  • о правообладателе;
  • о документах, на основании которых возникло право (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, акты судебных инстанций и другие документы);
  • о существующих обременениях (аренда, сервитут, залог).

Вам, как будущему собственнику, для оценки юридической чистоты следует провести правовую экспертизу указанных документов.

В настоящее время, наравне с получением выписки из ЕГРН, существует возможность дополнительно заказать выписку о переходе прав в отношении земельного участка.

При ее анализе может выясниться, к примеру, что участок являлся предметом сделок более десяти раз за год, а это определенно должно насторожить.

Кроме того, в некоторых случаях может потребоваться согласие лица, в пользу которого обременен земельный участок (например, залогодержателя). Если же право собственности на земельный участок было приобретено в период, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то для сделки купли-продажи необходимо нотариально заверенное согласие его супруга/супруги.

Если собственником земельного участка является юридическое лицо, нужно удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор.

Для этого помимо выписки из Единого государственного реестра юридических лиц понадобятся корпоративные документы организации.

Вполне возможно, что для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества потребуется предварительное одобрение совета директоров и/или решение учредителя.

Кадастровый статус земельного участка

Перед покупкой участка важно обратить внимание:

  • на адрес и кадастровый номер земельного участка (необходимы для идентификации объекта и получения в дальнейшем дополнительных документов);
  • на площадь и описание местоположения участка (позволят с точностью определить местоположение участка и покажут, насколько точно были произведены кадастровые работы);
  • на сведения о кадастровой стоимости (нужны для расчёта размера ежегодно налога);
  • на информацию о категории земельного участка и виде его разрешенного использования, а также на сведения о зонах с особыми условиями использования земельного участка.

Кроме того, стоит провести геодезические работы, а именно – вынести в натуру границы земельного участка. Эта информация позволит определить реальное положение границ участка на местности. Нередки случаи, когда земельный участок накладывается частично на границы смежного земельного участка либо имеет какие-либо посторонние строения.

В зависимости от ситуации вам может понадобиться анализ межевого плана, который, в отличие от выписки из ЕГРН, не относится к общедоступным сведениям, а может быть представлен только собственникам. Межевой план позволит определить законность процедуры формирования участка, согласования местоположения его границ и иные обстоятельства.

Градостроительный статус земельного участка

Также вам стоит проанализировать и градостроительные документы, а именно:

  • генеральный план (определяет границы населенного пункта);
  • правила землепользования и застройки (определяет функциональное зонирование);
  • проект планировки и/или межевания территории (фиксируют территории общего пользования, которые не подлежат приватизации, а также определяют границы зон, подлежащих размещению объектов капитального строительства, параметры таких объектов и иную информацию);
  • градостроительный план;
  • схему территориального планирования;
  • проект организации и застройки территории или генеральный план СНТ.

На практике часто выявляют противоречия между информацией из ЕГРН и градостроительной документацией, поэтому стоит сопоставить данные и убедиться, что они идентичны.

Проанализировать нужно и допустимые виды разрешенного использования. В бумагах может быть указано, например, «под индивидуальный жилой дом», а в реальности участок предоставлен с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства», что запрещает возведение жилого дома.

Если в документах обозначено «для строительства многоэтажной жилой застройки», то вокруг участка в будущем будут возводить жилые многоэтажки. В Подмосковье, к примеру, в последнее время участились случаи строительства многоквартирных домов на землях под индивидуальное строительство.

Обременения и зоны с особыми условиями использования

Будущему собственнику необходимо проверить наличие:

  • сервитутов;
  • аренды;
  • залога;
  • зоны с особыми условиями использования вблизи земельного участка.

Например, санитарно-защитные зоны (СЗЗ) устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. Они обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Часто информация о СЗЗ отсутствует в ЕГРН, а на земельном участке могут быть ограничения.

Также стоит обратить внимание на зоны:

  • газопроводов;
  • тепловой сети;
  • объектов электросетевого хозяйства;
  • линий и сооружений связи;
  • железнодорожных линий;
  • гидроэнергетических объектов;
  • зоны охраны водных объектов;
  • зоны охраняемых объектов (например, объектов Федеральной службы охраны РФ);
  • зоны особо охраняемых территорий;
  • зоны охраны объектов культурного наследия и иные зоны (округа санитарной охраны, приаэродромные зоны, рыбоохранные зоны, лесопарковые и зеленые зоны).

Наличие судебных споров

В интернете (в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражных судов) по кадастровому номеру можно отыскать информацию о судебных спорах в отношении земельного участка. Продавца стоит проверить на предмет наличия исполнительных производств на сайте ФССП России, на предмет банкротства, а также осуществить поиск по уголовным, гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции.

Часто, минуя помощь квалифицированных юристов, потенциальные покупатели попадают в ловушку мошенников. Каждая конкретная сделка требует отдельного рассмотрения. Детальная профессиональная юридическая проверка земельного участка с использованием различных баз данных и информационных источников позволит покупателю обезопасить себя, вовремя выявить финансовые риски и отказаться от сделки.

Больше полезных статей читайте в нашем блоге на сайте “Максард”.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/maxard/proverka-iuridicheskoi-istorii-zemelnogo-uchastka-5d30309280879d00ac7a211e

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Как проследить историю изменения земельного участка

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки.

Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному».

Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом.

Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества.

Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН».

Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность.

Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом).

Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях – обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости.

Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е.

внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.
эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока ещё встречаются участки, не поставленные на кадастровый учёт, но это большая редкость. Чаще бывает так, что владелец имеет на руках документ о праве собственности на землю, оформленный до 2000 года и не знает, поставлен его участок на кадастровый учет или нет. Чтобы это выяснить, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Даже в той ситуации, когда право собственности не зарегистрировано, в большей части случаев участок состоит на кадастровом учете, как ранее учтенный, что и отражается в выписке. Если же сведения в ЕГРН отсутствуют, то прежде чем продавать земельный участок, необходимо его поставить на кадастровый учет.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты, на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка.

Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено.

Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» До марта 2018 года закон допускает совершение сделок без межевания, однако на практике покупатели требуют, чтобы границы были установлены до заключения договора купли-продажи. Это связано, чаще всего, с нежеланием новых собственников вступать в споры с соседями в отношении границ приобретаемых земельных участков.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок.

По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области.

То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок.

Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей.

Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей.

В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе – на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей. Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП, газопровода или общественных зданий».

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка.

Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере.

Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.
юрист Уральской палаты недвижимости В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/10781

Как проследить историю изменения земельного участка

Как проследить историю изменения земельного участка

Объект по этим данным не найден

На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т.е. измерены точные координаты углов).

Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет

  1. межевание не делалось вообще
  2. межевание сделано давно (до 2006 года)
  3. межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
  4. технические ошибки кадастровой карты

Объект по этому номеру не найден

Проверьте правильность кадастрового номера.

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

Или воспользуйтесь нашим расширенным поиском

Объект по этому номеру не найден

Проверьте правильность кадастрового номера.

Он должен указываться с двоеточиями, и содержать 4 группы цифр. Например, 77:08:0009005:8

Или воспользуйтесь нашим расширенным поиском

Объект по этому адресу не найден

Нужно указать более точный адрес.

Адреса бывают сложные, поэтому точнее найти объект по кадастровому номеру. Посмотрите его в документах. Например, 77:08:0009005:8

Или воспользуйтесь нашим расширенным поиском

Почему нет участка на кадастровой карте?

На карте показываются только участки, для которых сделано межевание (т.е. измерены точные координаты углов).

Поэтому возможны 4 причины, по которым участка на карте нет:

  1. межевание не делалось вообще
  2. межевание сделано давно (до 2006 года)
  3. межевание сделано недавно (1-2 месяца назад)
  4. технические ошибки при регистрации межевого плана

Подробнее читайте в нашей статье.

Распечатать карту

На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учёт в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

По клику на участок официальной карты вы узнаете кадастровый номер объекта, площадь, назначение, год постройки (для дома) и можете перейти к просмотру всех доступных электронных выписок из ЕГРН.

На земельный участок и здание можно прямо на сайте получить выписку из ЕГРН и справку о кадастровой стоимости. Если права собственности зарегистрированы в ЕГРП/ЕГРН, то дополнительно можно заказать выписку об истории перехода прав.

АИС ФД ГКО размещена в подразделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки» раздела «Кадастровая оценка».

2. Как узнать, есть ли информация об объекте недвижимости в АИС ФД ГКО?

Для этого достаточно ввести кадастровый номер интересующего объекта недвижимости в поле поиска и нажать на кнопку «НАЙТИ». Если в АИС ФД ГКО объекта нет, система выдаст соответствующее уведомление.

3. Как попасть в карточку отчета?

Попасть в карточку отчета можно 2 способами:

1) нажав на ссылку в поле «Номер отчета» интересующего отчета на основной станице АИС ФД ГКО;

2) нажав на ссылку «Номер отчета» в карточке объекта недвижимости (справа от блока «Основные сведения об объекте недвижимости»).

4. Как посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости (как определена кадастровая стоимость объекта недвижимости)?

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо воспользоваться поиском объектов недвижимости по кадастровому номеру.

Для этого следует выбрать вид поиска – «Поиск объектов недвижимости» и в поле «Кадастровый номер объекта недвижимости» ввести кадастровый номер искомого объекта недвижимости.

Затем нужно нажать кнопку «Найти» и в открывшемся списке нажать на необходимый кадастровый номер. В результате будет открыта карточка объекта недвижимости, в которой приведена его кадастровая стоимости и то, каким образом она определялась.

5. Как отсортировать информацию в главном окне?

Для сортировки представленной информации по столбцам, следует нажать на название соответствующего столбца (сортировка может быть выполнена по столбцам «Вид отчета», «Номер отчета», «Дата отчета»).

6. Как найти отчёт?

Для осуществления поиска отчёта необходимо выбрать вид поиска – «Поиск отчётов» и в поле «Номер отчёта» ввести номер интересующего Вас отчёта, либо несколько номеров через запятую.

Затем следует нажать кнопку «Найти» и в открывшемся списке нажать на номер отчёта. В результате будет открыта карточка искомого отчёта.

7. Почему отчёт не загружен в фонд данных ГКО?

В состав фонда данных государственной кадастровой оценки включаются отчёты об определении кадастровой стоимости, отчёты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки.

При этом в фонд данных государственной кадастровой оценки могут быть включены отчеты, составленные не ранее второй половины 2010 года, в том числе потому, что ранее отсутствовало требование о составлении отчетов в форме электронного документа.

Кроме того, Росреестр изначально не располагает всей базой отчетов – такие отчеты поступают от заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (органы власти субъектов РФ). В случае если отчет от заказчика таких работ в Росреестр не поступил или вообще не направлялся, в фонде данных государственной кадастровой оценки он будет отсутствовать.

Источник: https://gbustkr.ru/info/kak-prosledit-istoriju-izmenenija-zemelnogo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.