Как снизить кадастровую стоимость

Содержание

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).

  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как снизить кадастровую стоимость: разъяснения профессионалов

Как снизить кадастровую стоимость

Изменения в земельном законодательстве, которые коснулись расчета налога на участки индивидуального жилищного строительства и дачи, принесли уже немало головной боли владельцам этой земли.

Сумма налога, которую теперь необходимо платить за участки, стала существенно выше – от полутора до четырех раз. Причем речь не о паре сотен рублей. Разница может достигать десятков или сотен тысяч.

Можно ли изменить ситуацию и что для этого нужно сделать? Ведь уже совсем скоро, весной, придут квитанции из налоговой с новыми суммами.
 

Кадастровая оценка – что это?
 

В основе кадастровой земельной реформы – решение российских властей о том, что к 2020 году необходимо «перевести» расчет налога на все объекты недвижимого имущества (участки, здания, жилые и нежилые помещения и другие), исходя из их кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. В городах федерального значения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь – уже действуют новые правила. Что касается регионов, то там новый способ расчета налога пока работает только в отношении земельных участков.
 

Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», эксперт общественной палаты Московской области:
 

– Возникает логичный вопрос: «А собственно, для каких целей это делается?» Основные цели: регулирование налогообложения и земельных правоотношений, ведь платность использования земли ещё никто не отменил.

Исходя из озвученных целей, становится понятна суть проблемы, которая заключается в том, что резкое увеличение кадастровой стоимости – это значительное повышение социальной напряжённости в обществе, несмотря на то что страна и так «вошла» в экономический кризис.
 

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты г. Санкт-Петербурга:
 

– В период бурного роста цен на жилье на рынке активно работали перекупщики, которые приобретали квартиры в строящихся домах и продавали их после получения свидетельства о собственности. И чтобы не платить налог с продажи каждой квартиры, перекупщики указывали в договоре заниженную цену объекта.

А если покупатель, опасаясь обмана, предлагал указать в договоре реальную цену, то продавец увеличивал стоимость объекта на сумму налога. С юридической точки зрения такая сделка считается незаконной, притворной.

И если на ней будет присутствовать нотариус, который понимает, что цена занижена, он, как правило, отказывается заверять договор купли-продажи.
 

Инвентаризационную стоимость устанавливают специалисты БТИ, и она всегда была ниже рыночной цены. С кадастровой стоимостью ситуация другая.

Предполагалось, что она будет максимально приближена к рыночной, но фактически вышло так, что в большинстве случаев она ее превышает в несколько раз. Реже кадастровая стоимость оказывается ниже рыночных показателей, что невыгодно для тех, кто собирается продавать имущество.

Именно это несоответствие подтолкнуло людей в стены юридических компаний, которые занимаются оценкой и ведут процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

По словам Павла Романова, почти за пять лет компания «Земельное развитие» провела процедуру оспаривания в отношении более пяти тысяч земельных участков. А в компанию «Аранибар и партнеры» на консультации по данному вопросу приходит два-три человека в месяц.
 

Массовая оценка – завышенный налог
 

Почему же так получилось, что за участок в дальнем Подмосковье кому-то придется платить не две, а например, девять или все пятнадцать тысяч рублей? Как объясняют эксперты рынка, проблема заключается в несовершенстве методики государственной кадастровой оценки (ГКО), которая первый раз была проведена в 2013 году, и далее будет проводиться каждые два года в городах федерального значения и не реже раза в пять лет – в остальных населенных пунктах России.
 

Павел Романов, генеральный директор управляющей компании «Земельное развитие» (торговая марка «Своя земля»):
 

– Кадастровая стоимость – это не рыночная цена, она может быть как больше, так и меньше. Все дело в том, что при расчете рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости оценщик учитывает все существенные факторы, оказывающие влияние на цену, что позволяет считать ее справедливой.

Кадастровая же оценка, как правило, проводится методами массовой оценки, то есть путем создания модели оценки здания или земельного участка. Массовая кадастровая оценка проводится не для каждого конкретного объекта недвижимости – это средняя стоимость объекта в «кадастровом квартале».

Например, если «хрущевка» окружена элитными домами, то кадастровая стоимость квартиры в неи будет выше рыночнои цены.
 

Общая методика расчета кадастровой стоимости разрабатывается в Минэкономразвития России. В качестве основы используются данные государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Узнать кадастровую стоимость своего участка может каждый собственник. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и посмотреть на публичную кадастровую карту.

Если вбить в строке поиска кадастровый номер участка, то можно увидеть его на карте и узнать, во сколько он был оценен.
 

Павел Романов:
 

– О точности и полноте нашего ГКН «говорит» такая цифра. Сеичас в нем зарегистрировано примерно 60 миллионов земельных участков, из которых чуть больше половины имеют границы в координатном описании. Многочисленные «дыры» и ошибки в ГКН признают сами чиновники и на каждой? пресс-конференции долго перечисляют причины.

Данные по зданиям, включая городские многоэтажки, переносились из баз БТИ, где части сведении, нужных именно для оценки недвижимости, не было. Многие участки вместе со строениями на них регистрировались по «дачной» амнистии —  – тоже без уточнения сведении.

Поэтому в большинстве случаев те сведения, которые сегодня есть, не позволяют однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Кроме этого, зачастую у оценщиков, выполняющих оценку кадастровой стоимости, возникает проблема, связанная с неопределенностью источников, малодоступностью и сложностью проверки рыночной информации, без которой невозможно провести статистический анализ рыночных цен.
 

Два законных способа
 

Итак, если вы уже узнали, что кадастровая стоимость вашего участка или другого недвижимого имущества превысила все мыслимые и немыслимые пределы, действуйте. Оказывается, существует два способа для оспаривания кадастровой стоимости: заявительный (через комиссию при территориальных органах Росреестра) или судебный (иск в суд).
 

Антон Аранибар:
 

– Сначала можно обратиться в комиссию при территориальных органах Росреестра. Если там вам не помогли, тогда уже идти в суд и непосредственно в суде доказывать свои права. Этот вариант, возможно, наиболее простой. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридические лица перед обращением в суд должны всё же предварительно получить решение комиссии.
 

Алексей Комаров:
 

– По закону, у каждого собственника есть два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Первый – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Второй – необходимость установления рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
 

Если вы не согласны с результатами ГКО, закон дает вам право оспорить ее.

Но для начала нужно привлечь к этому процессу независимого оценщика, который? при определении рыночной стоимости учтет все индивидуальные характеристики объекта, которые при массовой оценке не берутся в расчет.

Если вы хотите определить только рыночную стоимость объекта, то отчета эксперта-оценщика будет вполне достаточно в качестве аргумента для комиссии или суда. Если вы планируете оспорить величину кадастровой стоимости, то перечень документов будет гораздо больший.
 

Антон Аранибар:
 

– В этом случае необходимо представить документы, а также иные данные, подтверждающие факт наличия технической или кадастровой ошибки. Чтобы доказать недостоверность сведений, нужно доказать факт о неправильном применении данных или искажении данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, – местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории.
 

Перечень документов, которые нужно представить в комиссию при Росреестре, указан в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
 

– заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
 

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам ГКО;
 

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
 

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если цель обращения – установление недостоверности сведений);
 

– отчет, составленный как на бумажном носителе, так и в электронном виде (если цель обращения – установление рыночной стоимости);
 

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в электронном виде об определении рыночной стоимости объекта, подготовленное экспертом-оценщиком.
 

Перечень документов, которые необходимо предоставить в суд, перечислены в статьях 126 и 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ:
 

– административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;
 

– протокол заседания комиссии о пересмотре кадастровой стоимости (для юридических лиц);
 

– уведомления, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов;
 

– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 000 рублей за каждый объект недвижимости);
 

– документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом, или доверенность, удостоверяющую полномочия представителя административного истца, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования;
 

– ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
 

– такой же пакет документов, как и к заявлению в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости.
 

Павел Романов:
 

– В комиссии не всегда удается добиться признания справедливой кадастровой стоимости. Регламент работы комиссии большей частью направлен на соблюдение формальностей в ущерб рассмотрению вопроса по существу. В основном удовлетворяются заявления, согласно которым кадастровая стоимость может быть уменьшена примерно на 30%.

Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в комиссиях составляла 4 трлн рублей, а после – 2,7 трлн рублей, что свидетельствует о ее снижении на 32,3%. В суде практически всегда удается доказать, что результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости.

Работа суда направлена на рассмотрение спора по существу при соблюдении правил ведения судебного процесса. Согласно официальным данным Росреестра, в 2014 году в результате вынесенных в судебном порядке решений зафиксировано снижение суммарной величины кадастровой стоимости в 3,75 раза.

Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 431,47 млрд рублей, а после оспаривания – около 382,22 млрд рублей (снижение на 73%).
 

Антон Аранибар:
 

– В целом надо понимать, что объективная преграда – это то, что сложившаяся методика установления кадастровой стоимости изначально создавалась не для того, чтобы её отменить.

Почему такой большой процент решения положительных дел? Здесь можно выделить несколько факторов, но основной – реальное несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и рыночной стоимости.

Для примера можно взять случай, когда юридическому лицу выделяют в собственность земельный участок в 2000 году с кадастровой стоимостью 5 млн рублей. В 2014 году оказывается, что кадастровая стоимость участка составляет 45 млн рублей, а рыночная стоимость участка – порядка 25 млн рублей.
 

Павел Романов тоже приводит пример из практики, показывающий несоответствие кадастровой стоимости реальному положению дел:
 

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-razjasnenija-professionalov-218125/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Как снизить кадастровую стоимость

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики».

В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно.

Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

  • площадь недвижимости;
  • целевое назначение объекта;
  • расположение, расстояние до административного центра;
  • техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
  • близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
  • другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта. 

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок. 

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости 

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки. 

Для примера подойдет Москва. Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует.

В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2.

Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта. 

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки. 

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму. 

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей. 

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году проводиться двумя способами:

  • путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
  • путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра. 

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.

Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.

Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

  • кадастровую справку;
  • копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
  • экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.

Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.

Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

  • исковое заявление;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

  • Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
  • Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
  • Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Подробнее на эту тему читайте на сайте юридической компании “Омега Групп”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ed65cc1b518fa3bb2db01c4/kak-snizit-kadastrovuiu-stoimost-nedvijimosti-v-2020-godu-5ee7b6cf07b2a45c062d74de

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция 2020

Как снизить кадастровую стоимость

В соответствии со ст. 402 НК РФ для расчета налога на имущество граждан применяется такая величина, которая называется кадастровой стоимостью.

Иногда, по мнению собственников, данная оценка является слишком большой, иногда даже превышающей рыночную. Если она действительно неоправданно завышена, человек должен знать, как снизить кадастровую стоимость недвижимости законно.

В статье рассмотрим, каким образом провести данную процедуру поэтапно, а также что для нее понадобится.

Любое юридически значимое действие основывается на нормативно-правовых актах, действующих в государстве. Поэтому для уменьшения величины кадастровой оценки важно знать, какими законами данный вопрос регулируется. К ним относятся:

Не менее важным является и Постановление Верховного Суда № 28 от 30.06.2015 г. В нем рассматриваются некоторые отдельные случаи, которые возникали при судебных разбирательствах, связанных с пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в суде или путем обращения в комиссию по рассмотрению подобных конфликтов. Подать на пересмотр цены разрешается тем, чьи законные интересы, права и обязанности затронуты, а именно:

  • физическим лицам;
  • организациям;
  • органам государственной власти или МСУ, если недвижимость находится в их владении.

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости

Основываясь на требований приведенных выше законодательных актов, можно определить порядок действий при желании собственника квартиры или дома оспорить величину кадастровой стоимости. Пошаговая инструкция в такой ситуации будет выглядеть так:

  1. Подбор основания для пересмотра стоимости.
  2. Обращение к профессиональному оценщику.
  3. Сбор всех необходимых документов.
  4. Подача заявления в комиссию при Росреестре (можно пропустить).
  5. Обращение в суд (если человек не удовлетворен результатами рассмотрения ходатайства комиссией, либо если хочет сразу решить дело в процессе судебного разбирательства).

Подробная схема процедуры уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

Шаг 1. Поиск оснований

Сначала нужно уточнить, действительно ли кадастровая цена была необоснованно завышена.

Обычно человека вообще начинает это интересовать после ознакомления с величиной налога на имущество физических лиц, поскольку его размер напрямую связан с кадастровой стоимостью.

Указанные сведения содержатся в ЕГРН, следовательно, нужно запросить выписку оттуда. Сделать это можно несколькими способами:

  • путем личного обращения в Росреестр или на официальном сайте данного органа;
  • подачей запроса через МФЦ;
  • отправкой заявки с помощью портала Госуслуг;
  • направление заявления почтой (заказным письмом с уведомлением о вручении).

Предварительно кадастровую стоимость можно уточнить в онлайн-режиме бесплатно. За бумажную выписку же нужно будет внести госпошлину в любом банке или путем перечисления через интернет-банкинг.

После ее получения необходимо сравнить указанную цену и примерную стоимость подобных квартир на рынке недвижимости.

Если кадастровая стоимость выше рыночной на 30% и больше, это считается серьезным основанием для запроса о переоценке.

Важно! Заявление о переоценке недвижимого имущества разрешается подать не позднее пяти лет после даты изменения. Установлен именно такой порядок, поскольку спустя этот период проходит плановый пересмотр цены. Однако и новую стоимость дается возможность оспорить при наличии весомых оснований.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

На следующем этапе потребуется обратиться в специализированную компанию, потому что без заключения профессионального оценщика доказать разницу между кадастровой и рыночной стоимостью не получится. Специалист должен провести анализ имеющейся документации, а также проконсультирует собственника по поводу целесообразности оспаривания и вероятности положительного исхода.

Услуги оценщик оказывает платно, поэтому необходимо рассчитывать на дополнительные траты, размер которых зависит от региона проживания. В среднем они составляют от 7000 до 10000 рублей.

В ситуации, когда специалист подтверждает, что кадастровая стоимость завышена, необходимо заключить с ним соглашение на проведение работ.

В случае выявления недостоверных цен нужно будет получить экспертное заключение. Его также делает оценщик, а стоимость услуги может достигать 20000 рублей.

Цены достаточно высокие, однако иногда это помогает сэкономить на перечислении в бюджет налога на имущество.

Шаг 3. Сбор необходимых документов

Для начала процесса потребуется приготовить ряд определенных бумаг. Среди них основными считаются:

  • выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая цена квартиры или дома;
  • копия документа, подтверждающего право собственности на недвижимое имущество, которая должна быть заверена нотариусом;
  • на бумажном носителе или в электронной форме отчет об оценке, подготовленный специализированной организацией, либо заключение о недостоверности сведений, внесенных в Росреестр;
  • документ, удостоверяющий личность (чаще – паспорт РФ).

Также следует заполнить заявление определенного образца, в котором лицо требует снижения кадастровой цены объекта недвижимости.

Примечание! В случае отсутствия каких-либо документов ходатайство не будет принято в работу уполномоченными органами. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные бумаги.

После этого можно обратиться либо в специально созданную при Росреестре комиссию, либо напрямую в суд. Далее рассмотрим особенности обоих вариантов.

Шаг 4. Разбирательство в комиссии

Данные комиссии создаются и функционируют в управлениях Росреестра каждого субъекта РФ.

При обращении туда собственнику недвижимости выдается бланк заявления, где он должен будет указать личные данные (ФИО, паспорт), а также контактную информацию для связи.

Ею может быть номер телефона, адрес электронной почты. Также важно не забыть изложить обоснованные причины пересмотра кадастровой стоимости.

Иногда заявление не принимается к рассмотрению. Произойти это может по следующим причинам:

  • нехватка каких-либо документов;
  • нарушение установленных сроков подачи на пересмотр;
  • равенство кадастровой и рыночной стоимости.

На рассмотрение ходатайства комиссии отводится один месяц. После всестороннего анализа предоставленных документов и фактов она выносит обоснованное решение и сообщает о нем заявителю. Кроме того, собственник вправе лично присутствовать на заседании.

Результатом может быть как положительное, так и отрицательное решение.

При этом члены комиссии в течение 5 дней обязаны самостоятельно уведомить об итогах рассмотрения ходатайства непосредственно Росреестр.

В случае, если владельцу жилья (или нежилого помещения) отказано в удовлетворении запроса, он вправе обратиться в суд. На оспаривание данного решения комиссии отводится десятидневный срок.

Шаг 5. Судебный процесс

С января 2017 года граждане и юридические лица вправе, минуя обращение в комиссию, подавать ходатайство и пытаться уменьшить кадастровую стоимость сразу через суд. Зачастую данный метод считается более затратным, поэтому к нему прибегают не всегда.

Для обращения в тот или иной судебный орган понадобится составить исковое заявление. Подается оно по месту нахождения ответчика, то есть Росреестра. В иске указывается основная цель разбирательства:

  • оспорить итоговое решение комиссии;
  • установить новую кадастровую стоимость, принимая во внимание обнаруженную недостоверную информацию.

Также обязательно в заявление вписываются наименование истца и ответчика, сведения обо всех нарушенных правах и задетых законных интересах, перечень документов, прилагаемых к делу. При подаче иска придется перечислить в бюджет государственную пошлину.

Обычно судебное заседание проходит через один-два месяца после поступления в суд заявления.

В процессе разбирательства истец должен будет доказать, что кадастровая стоимость установлена неверно или безосновательно.

Если решение суда будет положительным, то новая оценка будет применяться для исчисления налога с начала следующего года. Следовательно, в обязанности налоговой инспекции войдет перерасчет налога на имущество.

Снижение стоимости в зависимости от объекта

Снижение кадастровой стоимости происходит в зависимости от того, о какой именно недвижимости идет речь: квартира, частный дом или нежилое помещение.

Квартира

В основном поводом для уменьшения в данном случае является неправильность сведений, внесенных в единый реестр недвижимости. Обычно ошибки допускаются в момент анализа информации, предоставленной для оценки. Среди недостоверных данных выделяются следующие:

  • использование при оценке некорректных факторов, влияющих на итог;
  • непринятие во внимание аварийного состояния жилья;
  • неверные сведения, на основании которых проводился расчет.

К сведению! При оценке принимаются во внимание региональные правовые акты. Некоторые регионы до 2020 года при исчислении имущественного налога основываются на инвентаризационной стоимости, а не кадастровой. Тогда в переоценке точно будет отказано.

Частный дом

При расчете кадастровой стоимости отдельно стоящего дома обязательно учитываются следующие факторы:

  1. Площадь в квадратных метрах.
  2. Год возведения строения.
  3. Материалы, которые применялись при постройке.
  4. Наличие коммуникаций и удобств.

Данный перечень не является исчерпывающим, во внимание применяются и другие характеристики. Однако часто итоговый результат не является достоверным, поскольку не был учтен износ дома, а также его реальное текущее состояние.

Нежилое помещение

Уменьшение стоимости нежилых помещения обычно интересует компании и организации. Согласно судебной практике, в отдельных случаях получается снизить цену в 5 раз.

Как уже было сказано выше, до 2017 года юридические лица должны были начать процесс пересмотра оценки с обращения в специальную комиссию. Однако теперь это не является обязательным требованием. Им так же, как и физическим лицам разрешается обращаться напрямую в суд для разбирательства.

Впрочем, никому не помешает помощь грамотного и квалифицированного юриста, особенно, если дело слишком запутанное и сложное.

Подведем итоги

Таким образом, для снижения кадастровой стоимости организация или физическое лицо обращается в специально сформированную комиссию при Росреестре или судебный орган.

Для подачи заявления придется заплатить эксперту для проведения независимой оценки. Он также устанавливает, насколько правомерно была рассчитана кадастровая стоимость.

Далее необходимо собрать все документы и непосредственно написать заявление.

Если стоимость будет пересмотрена, новая ее величина принимается во внимание налоговыми органами с начала следующего года. Соответственно, налог на имущество пересчитывается, исходя из измененных данных.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-snizit-kadastrovuju-stoimost-obekta-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.