Как составляется договор купли продажи дома

Содержание

Оформление документов при купле-продаже дома

Как составляется договор купли продажи дома

При покупке недвижимого имущества составляется договор купли-продажи. Если в сделке участвует дом с земельным участком, надел и жилье оформляются по отдельности.

Как оформить сделку по продаже дома с земельным участком

Перед выставлением недвижимости на продажу, собственник заказывает оценку имущества у специалистов-оценщиков. На итоговую стоимость влияют следующие факторы:

  • расположение строения (уровень развития инфраструктуры, экологическая обстановка);
  • размер жилой площади и участка;
  • материал, из которого возведено жилье;
  • возраст строения;
  • внутреннее и внешнее техническое состояние помещения;
  • наличие других построек на участке.

При оформлении купли-продажи дома сторонами выполняются следующие действия:

  1. Собирается требуемый пакет документов.
  2. Оформляется предварительное соглашение.
  3. Составляется окончательный договор.
  4. Передаются деньги.
  5. Регистрируется документ в ЕГРН.

ВАЖНО! Перед оформлением соглашения купли-продажи недвижимого имущества проводится анализ всех документов на подлинность.

Необходимые документы для оформления

Для продажи недвижимости от продавца требуется следующий перечень документов:

  • документ о праве собственности;
  • кадастровый паспорт дома и участка;
  • выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц;
  • заверенное обязательство граждан выписаться в установленный срок;
  • справка об отсутствии задолженностей по уплате жилищного и земельного налога;
  • паспорт продавца.

ВНИМАНИЕ! Оформлением документов при покупке дома вправе заниматься доверенный лицо владельца недвижимости, если есть соответствующая нотариальная справка.

Составление договора купли-продажи

При достижении согласия по предстоящей сделке стороны вправе заключить предварительное соглашение. Такой документ используется в том случае, когда покупка оформляется не сразу, а через промежуток времени.

Предварительное соглашение включает в себя следующую информацию:

  • персональные данные сторон (Ф. И. О. и контактные телефоны);
  • описание предмета сделки;
  • перечень условий;
  • срок, в течение которого покупатель и продавец обязуются заключить между собой договор.

ВАЖНО! Предварительное соглашение между сторонами не требует государственной регистрации.

Договор купли-продажи дома составляется в письменном или электронном формате. Однако в обоих случаях подписывается сторонами сделки собственноручно.

Типовая форма договора состоит из следующих разделов:

  1. Название.
  2. Персональные данные продавца и покупателя.
  3. Описание предмета сделки.
  4. Описание каждого продаваемого объекта (расположение, вид разрешенного использования земли, регистрационный номер, площадь).
  5. Цена сделки. Прописывается общая стоимость и цена каждого объекта недвижимости отдельно.
  6. Добавочные условия (срок вступления положений в силу, перечень гарантий, регламент передачи денег).
  7. Дата составления.
  8. Подписи сторон.

Образец договора купли-продажи доступен по ссылке.

Вместе с заключением соглашения оформляется акт приема-передачи имущества. Его составляют в виде отдельного документа или включают в договор купли-продажи.

Регистрация сделки

После подписания соглашения о приобретении дома его регистрируют в Росреестре. Это возможно сделать путем личного обращения в отделение ЕГРН или через МФЦ.

Для регистрации требуется:

  • оригинал соглашения;
  • документ о праве владения имуществом;
  • техплан на участок и дом;
  • выписка из домовой книги;
  • чек об оплате госпошлины.

Срок рассмотрения заявки на внесение сведений о сделке в ЕГРН составляет 10 рабочих суток. При подаче документации через МФЦ этот период увеличивается.

Как происходит передача денег

Передача денег покупателем продавцу может быть в наличной или безналичной форме. Независимо от используемого способа выполняется процедура при свидетелях.

При покупке имущества в счет субсидий (господдержка молодым семьям, программа маткапитала) деньги переводятся продавцу не сразу. 

ВАЖНО! При оплате покупателю следует запросить расписку о получении денег. Это позволит избежать проблем и разбирательств в дальнейшем.

Подводные камни при совершении сделок с недвижимостью

В процессе сделки покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • отсутствие прав собственности у продавца;
  • самовольное строительство здания;
  • фальшивая доверенность на представление интересов;
  • отсутствие согласия на продажу от прописанных граждан.

В каждом из этих случаев заключенный договор не будет иметь юридической силы, и покупатель потеряет деньги. Поэтому перед тем как поставить подпись, нужно совершить проверку представленной документации.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/oformlenie-dokumentov-pri-kuple-prodazhe

Договор купли-продажи дома с земельным участком: образец

Как составляется договор купли продажи дома

Договор купли-продажи дома с земельным участком имеет аналогичные параметры, что и аналогичные акты. Ключевая особенность состоит только в том, что в договоре будет указано сразу 2 недвижимых объекта.

Правовой статус дома с участком

Ссылаясь на Российский гражданский кодекс, в нём регламентируются следующие требования относительно распоряжения жилыми зданиями:

  1. Сделка должна сопровождаться одновременной передачей прав на землю, которая находится под данным строением.
  2. Распоряжение земельным участком должно осуществляться с одновременной передачей прав на дом, если строение находится в собственности у одного владельца.
  3. Любая сделка с недвижимым имуществом подлежит регистрации в росреестре. Этот регламент распространяется как на дом, так и на земельный участок.

Эти 2 объекта можно оформить в рамках одного договорного соглашения, в нашем случае договора купли-продажи. Но поскольку дом и земля имеют совершенно разные признаки идентификации, это несколько усложняет процесс. Чтобы их продать, они должны быть оформлены в собственность, и у них должен быть только один законный владелец.

Встречаются такие случаи, когда после строительства жилого дома, люди не спешат оформлять права на земельный участок. При наличии аналогичной ситуации, надел в первую очередь необходимо поставить на кадастровый учёт и провести регистрацию прав на собственность.

Порядок продажи дома и земельного участка

Чтобы совершить долгожданную сделку, сторонам нужно выполнить несколько нижеизложенных действий. А именно:

  1. Найти контрагента.
  2. Согласовать основные и дополнительные условия договорного соглашения по отношению к жилому строению и земли.
  3. Оформить проект договорного акта.
  4. Зарегистрировать сделку в росреестре или в МФЦ.
  5. Получить договор купли-продажи и выписки из ЕГРН для подтверждения переход прав на собственность новому владельцу.

Со стороны может показаться, что это всё легко и просто, поэтому сложностей не должно возникнуть. Но на самом деле, процедура купли-продажи имеет множество специфических нюансов, и требует предварительной подготовки к процедуре.

Порядок расчёта

В первую очередь необходимо учитывать, что жилое здание и земельный участок — разнородные отчуждаемые объекты.

Поэтому в договоре купли-продажи дома можно прописать не общую стоимость, а раздельную для каждого из них.

Такие действия имеют важные правовые последствия, если сделка оформляется за счёт материнский капитал, ипотечного кредитования или покупатель в дальнейшем планирует получить налоговый вычет.

Порядок расчётов между участниками сделки будет оказывать непосредственное влияние на условия госрегистрации:

  1. Полный расчёт до момента завершения сделки. То есть новый собственник получает права владения сразу же после окончания регистрационных мероприятий.
  2. Полный расчёт после окончания сделки. Покупатель должен предоставить продавцу залог, если иное действие не предусмотрено в рамках договорного соглашения.
  3. Оплата в рассрочку с внесением первого взноса до момента завершения сделки.

Форму оплаты стороны могут оговорить самостоятельно на этапе заключения основного договорного пакта.

Особенность сделки купли-продажи

Среди основных, имеющихся особенностей, стоит выделить следующие нюансы:

  1. При проведении сделки по доверенности, к комплекту основной документации, необходимо приложить оригинальные экземпляры и заверенные нотариальной печатью копии.
  2. В случае купли-продажи доли собственности, получить разрешение от других собственников.
  3. При продаже ранее арендуемого земельного участка, предварительно нужно разрешение от арендатора от преимущественного права покупки участка и дома.

Составить документ купли-продажи не представляет особой сложности, но с целью минимизации возможных рисков, которые могут возникнуть при регистрации прав на имущество, всё же рекомендуется воспользоваться нотариальными или юридическими услугами.

Если акт будет составлен некорректно, он попросту не пройдёт регистрацию в реестре, придётся исправлять всё по несколько раз и вносить соответствующие коррективы в основную документацию, так что лучше воспользоваться специализированными услугами.

Правила и требования

В Российском законодательстве, относительно составления этого документа, содержатся такие требования и правила:

  1. При составлении договорного отношения в документированном письменном виде, необходимо посмотреть образец составления или скачать уже готовый бланк для дальнейшего заполнения. В конце обязательно должны стоять подписи участников сделки. К нему приложить пакет основных документов и отправить их на регистрацию в росреестр.
  2. Нотариальное заверение не требуется.

В принципе, никаких особых требований и правил законодательство не выдвигает. Но поскольку рядовой гражданин может не иметь специализированного опыта для правомерного составления этого акта, стоит воспользоваться нотариальными услугами.

Какие потребуются документы от обеих сторон сделки

Перечень конкретных свидетельств можно запросить в уполномоченном органе перед регистрацией. Ниже будет представлен для ознакомления список документов, которые обязательно потребуются:

  • Паспорт и копии его страниц;
  • Если сделка проводится по доверенности, необходима заверенная нотариусом доверенность;
  • При участии несовершеннолетнего ребёнка, разрешение от органов опеки и попечительства;
  • Документы на право распоряжением имуществом. Предоставить правоподтверждающие пакты;
  • Технические документы на дом и земельный участок;
  • Справка об отсутствии задолженности по налогам на недвижимое имущество и иным коммунальным услугам;
  • Выписка из домовой книги и росреестра.

Также вместе с ними можно предоставить предварительно составленный договорной акт купли-продажи.

Образец договора

При его составлении необходимо учесть все возможные нюансы, чтобы потом не возникли недоразумения. Изначально прописать место и дата заключения сделки. В основной части документированного договора следует придерживаться нижеизложенных пунктов:

  1. Паспортные сведения.
  2. Предмет сделки. В данном случае, это дом с земельным участком. Объекты недвижимости также проходят идентификацию в госоргане.
  3. Общая сумма сделка. Указывается в цифрах и прописывается письменно.
  4. Дата передачи имущества согласно прописанным сведениям в основном акте.
  5. Права, обязанности и иные условия.

Сделки, подлежащие отторжению: недвижимость, принадлежащая недееспособному или малолетнему гражданину. Доля дома, в том числе и отчуждение недвижимости всеми правообладателями в ходе единой сделки.

Регистрация через Росреестр и МФЦ

Чтобы покупатель стал полноправным владельцем приобретённого участка с домом, регистрирующему органу необходимо предоставить следующий пакет документации:

  1. Заполненная заявка, это сделать непосредственно в регистрирующем органе.
  2. Свидетельство о рождение, паспорта продавца и покупателя.
  3. Если в интересах продавца действует человек по доверенности, от него понадобится предоставление заверенных документов и оригиналов.
  4. Кадастровые свидетельства на недвижимые объекты.
  5. Чек об уплате госпошлины.

Кроме этого, не забудьте приложить три экземпляра документированного договорного соглашения.

Расходы

Все финансовые расходы, сопряжённые с оформлением и продажей земельного участка с жилым зданием, подразделяются на основные и второстепенные расходы.

Основные затраты: оплата услуг нотариуса (не более 50 тыс. руб.), регистрация в реестре (физлицам — 2 тыс. руб., юрлицам — 22 тыс. руб.). Оплата налогов 13% от суммы продажи.

Второстепенные расходы: арендование ячейки в банке для выплаты суммы согласно договорному соглашению. Также предстоят издержки при получении выписки из ЕГРН. Так, для физлиц = 750 рублей, для физлиц = 2200 руб. Если заказывать в электронном формате: физлицам придётся заплатить = 300 рублей, а юридическим гражданам в 2 раза больше.

Налогообложение

У покупателя возникают следующие обязанности по оплате налогов с момента приобретения прав собственности: на недвижимое имущество и земельный участок.

Расчёт обязательств по налогам будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости земельного участка и дома. Но у законного собственника есть возможность её оспорить. Это можно сделать посредством подачи искового заявления в судебную инстанцию или напрямую обратиться в специальную комиссию, которая занимается оценкой недвижимого имущества.

Согласно закону, переоценка должна проводиться один раз в пять лет. Эти сведения доступны всем, они публикуются на официальном портале и в местном печатном издании.

Поскольку собственник после продажи земельного участка и дома получает финансовую выгоду, он должен будет уплачивать налоги. Но произойдёт это только в том случае, если:

  1. Период владения недвижимым имуществом составляет меньше 3 лет.
  2. Сумма, которая выручена от сделки при реализации недвижимого имущества, не больше, той стоимости, по которой приобретался дом с землёй. То есть доход от реализации недвижимого имущества отсутствует.

Если возникает у продавца обязанность по оплате начисленных налогов, он может воспользоваться вычетом исходя из суммы 1 млн. руб. Сумма налога будет высчитываться исходя из полученной прибыли. Иначе говоря, из стоимости реализации дома с землёй есть возможность вычесть расходы на покупку имущества.

После проведения официальной регистрации сделки в росреестре, и при полной оплаты стоимости недвижимого имущества, покупатель может обратиться за получением налогового вычета в налоговую инспекцию. Максимальная сумма, из которой будет вычитываться = 2 млн. рублей. Предельная сумма не больше 260 тысяч рублей.

Нюансы

В договоре купли-продажи можно разделить стоимость земельного участка и жилого здания. Зачастую такое разделение удобно для тех покупателей, у которых есть ипотека сбербанка, материнский капитал. Также это уместно и тогда, когда будущий собственник желает получить от государства имущественный вычет на приобретение недвижимого имущества.

Передача имущества, происходит на основе документированного договорного соглашения или передаточного акта, где прописан соответствующий пункт. Но специалисты рекомендуют составлять предварительный акт купли-продажи для предотвращения срыва предстоящей сделки.

Поэтому к составлению документа нужно подходить грамотно, знакомиться с нововведениями в законодательных актах, особенно если, есть непреодолимое желание сэкономить на нотариальных и юридических услугах. Чтобы всё прошло идеально, стоит доверить составление договора купли-продажи юристу и дозволить ему, присутствовать при сделке.

Какие условия нельзя включать в договор

Есть несколько главных пунктов, которые запрещено прописывать в документе купли-продажи. А именно:

  1. Сохранение прав за прошлым владельцев. То есть этот собственник может выкупить недвижимость в любой удобный момент. Так быть не должно, сделка состоялась, права на дом и землю переходят покупателю. Соответственно, прежний владелец полностью утрачивает свои права.
  2. Частичный запрет или полный запрет в совершении юридических сделок с недвижимым имуществом новым владельцем.
  3. Отсутствие меры ответственности за предъявление прав иных лиц на недвижимые объекты. То есть в этом случае, опять же идёт разговор о сохранении прав за прошлым собственником.

Все эти пункты запрещено указывать даже в предварительном договоре купли-продажи. Если с ним изначально ознакомился юрист, он сам скажет, что документ составлен некорректно.

Чтобы не пришлось постоянно вносить в него изменения в силу недостаточности (отсутствия) опыта, стоит сразу прибегнуть к помощи дипломированных профессионалов, тогда в будущем будет меньше проблем, и сделка состоится в ближайшее время.

Основания для расторжения договора

Самая распространённая причина, по которой расторгается сделка: отказ от исполнения возложенных на покупателя обязательств, в том числе и финансовых. Также основаниями, являются: некорректно указаны паспортные данные, нарушена форма заключения договорного соглашения. Отсутствует волеизъявление одного из участников сделки.

Благодаря развитию и усовершенствованию банковских продуктов, приобрести земельный участок с домом можно за счёт ипотеки сбербанка, материнского капитала и иных продуктов кредитования.

Источник: https://prozemlu.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Договор купли-продажи жилого дома – образец

Как составляется договор купли продажи дома

При заключении договора купли-продажи жилого дома стороны должны согласовать между собой все необходимые условия. ГК РФ определяет следующие существенные условия для продажи как недвижимости в целом, так и жилых объектов:

  1. Предмет договора. То есть стороны должны указать в договоре данные, индивидуализирующие объект продажи, такие как адрес, общая площадь, количество комнат. К покупателю вместе с правами на жилой дом переходят и права на земельный участок, на котором он расположен. Если продавец не является собственником такого земельного участка, продажа дома покупателю осуществляется без согласия собственника участка.

    Рекомендуем указывать по тексту соглашения информацию о правоустанавливающих документах продавца и оформлять их копии в виде приложений к договору.

  2. Цена договора. Обязательно должна быть определена сторонами. При этом установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ правила определения неустановленной цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, применению не подлежат.
  3. Перечень лиц с указанием их прав, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым домом после его приобретения покупателем.
  4. Порядок, сроки и размеры платежей, если стороны договорились о рассрочке платежа.

Продавец и покупатель могут определить иные важные для них условия в дополнение к тем, что указаны в законе (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Если сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, то сделка считается незаключенной.

Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа 

В договоре купли-продажи частного дома в рассрочку обязательно должны быть прописаны суммы и даты внесения платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Стороны могут определить штрафные санкции за просрочку внесения очередного платежа покупателем. В случае если такое условие не предусмотрено, а покупатель не произвел оплату в установленную дату, продавец имеет право потребовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В договоре также необходимо определить способ внесения платежей, например наличными денежными средствами либо путем внесения денег на банковский счет продавца.

Если платежи осуществляются наличными, то при каждой передаче денег продавец должен составлять расписку о получении и передавать ее покупателю.

Если сторонами предусмотрена оплата путем внесения денежных средств на банковский счет, то в договоре следует отразить реквизиты банковского счета продавца.

При согласовании условия о рассрочке платежей сторонам следует определиться, имеет ли покупатель право оплачивать стоимость имущества досрочно, и включить соответствующее условие в договор.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

При продаже жилой недвижимости в рассрочку продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возвратить имущество обратно.

Однако это норма, установленная в п. 2 ст. 489 ГК РФ, действует только когда договором не предусмотрено иное и если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину стоимости недвижимости (подтверждение – постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 04.10.2017 № 44г-161/2017 по делу № 2-148/2016).

Возникновение права залога при продаже дома в рассрочку

Важной особенностью договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа является правило, закрепленное в п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому жилая недвижимость до полной ее оплаты покупателем будет находиться в залоге у продавца. Данная норма направлена на защиту интересов продавца в случае, если покупатель перестает осуществлять платежи по договору.

Однако необходимо иметь в виду, что залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Залог недвижимого имущества регулируется нормами закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Для того чтобы уполномоченный орган зарегистрировал право залога, необходимо обращение продавца или покупателя с соответствующим заявлением. Такое заявление подается одновременно с документами на регистрацию перехода права собственности. При этом в соответствии с п. 2 ст.

 20 закона «Об ипотеке» подача такого заявления не облагается государственной пошлиной.

Таким образом, если при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома ипотека не зарегистрирована и ни одна из сторон с таким заявлением не обращалась, права залогодержателя у продавца в силу закона не возникают.

Данный вывод отражен в постановлении Президиума ВАС от 19.06.2012 по делу № А45-3358/2011.

Особенности продажи доли в частном доме

Договор купли-продажи доли в доме имеет отличия от договора купли-продажи целого дома. Необходимым условием продажи доли в общем имуществе является обязанность собственника предложить выкупить его долю другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Собственник обязан направить предложение о выкупе в письменном виде с четким указанием цены и других условий другим собственникам заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении.

Гражданский кодекс устанавливает месячный срок для принятия такого предложения.

После соблюдения правила о преимущественном праве покупки продавец может продать свою долю любому третьему лицу, но только по такой же цене и на таких же условиях, какие были предложены другим сособственникам.

Если продавец продаст свою долю третьему лицу на более выгодных условиях, то любой участник долевой собственности имеет право обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Законом установлен специальный срок исковой давности по таким требованиям, который составляет 3 месяца.

Рекомендуем, в целях защиты прав покупателя, предусмотреть в договоре купли-продажи доли условие об обязанности продавца представить покупателю документы, подтверждающие извещение других участников долевой собственности о продаже доли.

Обратите внимание! Сделки по отчуждению доли, в отличие от сделок по продаже целого объекта, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Порядок оформления договора

Несмотря на то, что акт приема-передачи жилого дома от продавца к покупателю может быть подписан сторонами в день заключения договора, покупатель становится собственником приобретенной недвижимости только после регистрации перехода права собственности, которая осуществляется уполномоченным органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Именно в это учреждение должны обратиться продавец и покупатель с необходимым пакетом документов. О подробном перечне документов можно узнать из статьи «Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре».

Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо оплатить государственную пошлину. В соответствии с п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 000 руб. Стороны должны предусмотреть в договоре условие о том, на кого возлагаются соответствующие расходы.

После проведения государственной регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. В настоящее время это единственный документ, который удостоверяет права нового собственника и содержит информацию об объекте недвижимости. Ранее, до 15.06.2016, таким документом было свидетельство о праве собственности. Подробнее – Выписка из ЕГРП (ЕГРН) вместо свидетельства о праве собственности.

Нужно ли регистрировать договор в 2019 году

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/dogovor_kupliprodazhi_zhilogo_doma_obrazec/

Договор купли-продажи земельного участка с домом: оформление, документы

Как составляется договор купли продажи дома

Последние изменения: Январь 2020

Стоит серьёзно задуматься над составлением договора купли-продажи земельного участка с домом, потому как эта часть сделки самая трудоёмкая и сложная в реализации.

Перед тем как продавать дом с землёй люди, как правило, приводят постройку в подобающее состояние и отдают этому большую часть сил.

Потому что считают внешние параметры дома главным фактором, влияющим на покупку, но не задумываются о законодательной части либо думают, но в последнюю очередь.

В этой статье рассмотрим перечень необходимой документации для домов с приватизированным и неприватизированным участком. Особое внимание уделим нюансам, связанным с оформлением договора, его ценовой политикой и налогообложением.

Начальный этап оформления ДКП

Перед непосредственной покупкой дома с земельным участком или же продажей соберите требуемый пакет документов. Если  земля в собственности у продавца, то на неё документация собирается отдельно. По итогу получится два пакета отдельной документации.

Перед непосредственным сбором бумаг, в обязательном порядке определяются пределы, границы надела, которые будут оформляться с непосредственным участием соседей. Итак, какие же документы потребуется для продажи дома вместе с земельным участком?

В перечень, регламентированный законодательством РФ, входит следующее:

  • Документы, связанные с проведением сделок купли-продажи, мены, приватизации, дарения. Стоит учесть, если при заключении договорных отношений были нарушены процессуальные моменты, то договор считается недействительным.
  • Приказы, постановления судов общей юрисдикции, которые уже вступили в силу.

  • Нормативно-правовые акты выданные федеральными, региональными либо муниципальными властями об выделе земельного участка (иначе говоря предоставлении).
  • Свидетельство о государственной регистрации. Стоит отметить, что он предоставляется в обязательном порядке. Обратите внимание на то, что он должен быть зарегистрированным в органах местного самоуправления.

    В свидетельстве указан идентификационный номер, пробив который, предоставляются все данные связанные с земельным участком и его собственником.

  • Выписка из ЕГРН. Стоит 250 рублей, выдаётся в органах МФЦ.
  • Право владения землёй оформленное актом. Сегодня данный акт прилагается к кадастровому плану земли либо к его номеру.

    Раньше подобные акты выдавались согласно положениями Постановления Президента, они до сих пор действительны, но уже не выдаются.

  • Технический паспорт дома.
  • Кадастровый паспорт строения в совокупности с участком.
  • Справка, устанавливающая обременения. В ней указывается информация о том, что дом или земельный участок находятся под арестом, залогом.

    Также в справке содержатся сведения, касающиеся ипотечного кредита на дом или ЗУ. Если что-то из продаваемого было взято в ипотеку, то третьей стороной, участвующей в сделке, будет кредитор-банк. При участии в договоре банка также потребуется письменное согласие на продажу от кредитора.

  • Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то потребуется согласие на сделку от органов опеки или попечительства вне зависимости согласия или несогласия родителей либо опекунов.

Описанный выше список документации может быть дополнен. К примеру, для покупки дома с землёй на материнский капитал потребуют ещё отдельный и ёмкий список документации.

Весь необходимый перечь документов, а для каждого случая он индивидуален и отличается в некоторых аспектах, выдаётся регистрирующим органом.

Также потребуется уплатить госпошлину и приложить квитанцию об её уплате к заявлению на регистрацию нового собственника.

Оценка земли и дома

Продавцы часто задаются вопросом: — «Как правильно продать?» Для разрешения этого вопроса надо уделить должное внимание оценке имущества, так как нельзя установить цену дома, полагаясь только на рыночную стоимость вашего или подобного дома с земельным участком на торгах, биржах и так далее.

Для установки стоимости стоит воспользоваться услугами оценщика, который по итогу создаст отчёт, в котором будет проведён полный анализ рынка. Отчёт в форме отдельного документа, который также прилагается к договору.

При оценке недвижимости учитываются следующие моменты:

  • Местоположения земельного участка и дома.
  • Проектный план, в котором указаны материалы, этажность, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций – характеристики недвижимости.

  • Год и износ постройки (иногда включают сведения, касающиеся дальнейшей износоустойчивости).
  • Наличие иных объектов на земельном участке (бань, теплиц и тому подобное).
  • Качественные характеристики земельного участка.

Составление предварительного договора

 

Перед составлением обычного договора продажи потребуется составить предварительный образец, который легко найти в интернете, так как это типовой договор.

Итак, в этом гражданско-правовом акте необходимо указать стороны, между кем заключаются сделка, условия и подтверждение договорённости на составление основного документа, регламентирующего договорные отношения. Ст. 429 ч. 1 ГК РФ.

Как правило, сведения, внесённые в предварительный договор, идентичны основному и будут повторяться, более подробно содержание договора можно изучить, обратившись к ч. 2 § 1 ГК РФ (Общие положения о купле-продаже).

В течение заключения сделки необходимо обратить внимание на удостоверяющие документы контрагентов – участников договорных отношений. А также важно уточнить, будет ли вноситься задаток или авансовый платёж согласно ст. ст.

380 и 487 ГК РФ.

Если же будет предусмотрен авансовый платёж, то при расторжении, он возвращается лицу, которое его уплачивало в полном размере. Но вот с задатком немного другая ситуация, если сделка расторгнута покупателем, то задаток остаётся у продавца, а если продавец прекращает договорные отношения, то он возвращает покупателю уплаченную им сумму в двойном размере.

Касательно ситуации, когда земля в собственности у продавца. При наличии подобных обстоятельств необходимо указать данный факт в предварительном договоре и приложить отдельный пакет документации, который оговаривался выше (не оригиналы, а копии).

Не вносите по предварительному договору полный платёж, так как данный договор не регистрируется в Росреестре. А если он не регистрируется, то и право владения к вам не переходит, а изъять перечисленные продавцу деньги будет крайне сложно, даже прибегая к помощи судебных инстанций.

При заключении сделок связанных с куплей-продажей земельных участков вместе с домом необходимо формулировать предмет, основываясь на правоустанавливающих документах собственника. Таковыми документами являются завещания, договоры мены, ренты, дарственные, то есть все документы, связанные с приобретением и возникновением прав владения у собственника-продавца.

Бывают сложные случаи, когда был приобретён или унаследован дом, а земля, на которой он стоит, перешла во владение позже, в подобных ситуациях необходимо указать в предмете судебные решения либо свидетельства о наследовании (завещание).

Стоит заранее оговорить, что продать дом без земли нельзя в соответствии со ст. 35 ЗК РФ.

Далее по договору стоит уделить внимание правам и обязанностям участников сделки, а конкретно ответственности за их неисполнение, которая может быть в виде штрафа, пени (учитывается, если недвижимость была взята в рассрочку), условия расторжения сделки.

После определения всех санкций за нарушение обязанностей следующим не менее интересным пунктом является «Форс-мажор».

В данном пункте регулируется проведение процедуры и разбор всех обстоятельств, которые могут повлиять на заключение сделки, и их порядок разрешения, который определяется с учётом пожелания участников сделки.

Так же в «Форс-мажоре» могут быть указаны условия связанные с односторонним расторжением в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ.

После составления, необходимо размножить договор купли-продажи до 3 экземпляров, которые в обязательном порядке должны быть подписаны обеими сторонами.

При заключении и подписании данного договора может участвовать посредник, иначе говоря, доверенное лицо. Для его участия потребуется лишь нотариально заверенная доверенность.

Вы уже составили договор, куда же теперь идти и что делать? По окончанию процедуры продажи следует обратиться в МФЦ, где зарегистрируют имущественные права нового собственника и внесут эти данные в записи кадастра. Перед регистрацией прав владения от вас потребуется лишь предоставление полного пакета документов, который был оговорен ранее и квитанцию об уплате государственной пошлины.

Стоимость оформления

Госпошлина на продажу дома с землёй составит две тысячи рублей. Если же вы воспользовались услугами нотариуса, то они будут уплачивать в соответствии с его прайс-листом, нотариально заверенная доверенность стоит от 5000 рублей, в зависимости от суммы сделки.

Также стоит отметить, что если оформление продажи происходило благодаря риелторам из региона, то необходимо будет доплатить твёрдую сумму, пределы которой «колышутся» от 50 до 90 тыс. рублей.

К этой сумме также добавляются комиссионные за юридические услуги, которые оказали риэлторские службы.

Как правило, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе большинство риэлторских компаний не пользуются фиксированными суммами, а определяют их процентной ставкой от общей суммы сделки, примерно 0,5-1% от стоимостной оценки.

Если же поиск покупателя не увенчался успехом, то за помощью можно обратиться к юридическим компаниям. Обращения в регионах составляет в среднем около 5-7 тыс. рублей.

Налоги

По окончанию регистрации и получения покупателем дома с ЗУ в собственность ему придётся уплатить следующие платежи:

  • Государственная пошлина — 1%;
  • Обязательный пенсионный сбор на страхование — 1%;
  • также налог уплачивает не только новый собственник, но бывший. Если он владел собственностью менее 3 лет, он уплачивает 5% (резидент) или 15-17% (нерезидент) от суммы сделки. Если владел домом с ЗУ более 3 лет, то никаких налогов продавцу уплачивать не надо.

Заключение

Заключая договор-купли продажи земельного участка с домом, обратите внимание на все нюансы, указанные в статье. Возможно, вы уже заметили, что оформление подобного рода сделок — довольно сложный процесс, по сравнению с продажей квартиры или иной недвижимости, так как необходимо составлять предварительный и основной договор.

Так как процедура трудоёмкая, разобраться в ней самостоятельно можно, но сложно. Дабы не допустить грубых ошибок, лучше всего проконсультироваться юристом или иным специалистом в этой области.

Как правило, следует обращаться в юридические компании только в тех случаях, когда поиск покупателя затруднён или возникли серьёзные проблемы с бумагами.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.