Как уменьшить кадастровую стоимость объекта

Содержание

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта

Загрузка…

Для учета в масштабах государства различной недвижимости, по закону должны быть проведены рыночная и кадастровая оценки. В первом случае расчет в обязательном порядке производится с анализом сложившейся конъюнктуры.

Кадастровая стоимость земли – это результат оценки, проведенной по определенной методологии, по решению госорганов. Она может отклоняться от рыночной (как вверх, так и вниз).

Собственники хотят выяснить, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, чтобы пропорционально снизилась налоговая база.

Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка

В идеальной ситуации такое оценивание по своему значению не отличается от полученной цифры в заключении независимого эксперта (его оценка называется рыночной ценой). Однако же на практике чаще всего они будут отличаться в большую или меньшую сторону. На итоговый точный результат кадастровой оценки дома и надела влияют разные факторы. Для земельного участка основными являются:

  • его величина;
  • категория, к которой он относится;
  • расположение конкретного участка;
  • цена других участков в конкретном районе и т.д.

Важно! Полученный при оценке результат зависит также от того, какой метод выбирает специалист.

Доходный метод предполагает, что подсчитывается размер прибыли, которую можно получить от эксплуатации участка, а также ее дальнейший прирост. Сравнительный метод это проведение анализа по имеющимся сведениям.

Затратный метод это экспертная оценка участка. При этом кадастровый инженер может использовать как один подходит, так и их совокупность.

Как производится расчет

Инструкция по расчету предполагает использование формулы, где площадь угодий (П) умножают на сумму Ки и Кл (наличие инфраструктуры и специфический фактор), а затем полученное произведение умножают на переходной коэффициент Кп. Коэффициенты Ки и Кл рассчитываются в рублях на кв. метр.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

Чтобы понять, как снизить полученную кадастровую стоимость земельного участка, нужно разобраться в том, куда следует обращаться по такому вопросу. Право на переоценку имеют как предприятия и организации, так и частные лица. Для этого нужно подавать документы в суд или в спецкомиссию при Росреестре. Но для разных заявителей есть отличия в процедуре:

  1.  Юридические лица в обязательном порядке сначала пишут заявление, подаваемое в спецкомиссию – но исключительно тогда, когда кадастровая стоимость была определена до 2017 года. Если же оценка производилась позже, можно обойтись без комиссии и оспорить сразу в суде.
  2.  Физические лица действуют по упрощенной схеме, им можно сразу подавать судебный иск, минуя описанный выше этап. Они могут обратиться для начала и в Росреестр, и если упомянутая комиссия откажет, то тогда можно обжаловать ее решение в судебном порядке.
  3.  Если земля используется как объект договора аренды, то оспаривать ее прописанный в документации результат кадастровой оценки тоже можно в Росреестре или в суде в описанном выше порядке. Разница заключается только в том, от чьего лица это будет делаться.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли

Участок это недвижимое имущество, за которое нужно платить налоги, а они определяются исключительно величиной кадастровой стоимости.

Если оно находится в аренде, то сумма арендной платы также определяется в соответствии с этим показателем.

Исходя из этого, обратиться за пересмотром кадастровой стоимости может как хозяин недвижимого имущества, так и его арендатор. Также это может за них делать их законный представитель.

Важно! Обращаясь в Росреестр или суд, арендатор или собственник в пакет своих документов вкладывают не только документы на землю, но и собственный гражданский паспорт. Если такими вопросами занимается доверенное лицо, то у него должна быть доверенность. Арендатору, помимо всего прочего, нужно предъявить еще разрешение от владельца объекта.

В каких случаях можно оспорить стоимость объекта

Какие бы то ни было коррективы, в том числе и повышение кадастровой стоимости объекта, возможно в тех случаях, когда имеющиеся результаты нарушают законные права собственника.

Основанием для этого являются либо допущенные технические и методологические ошибки, либо использование неправильных сведений в документации о параметрах объекта недвижимости при проведении работ, либо факт установления на тот же момент рыночной стоимости.

Алгоритм и порядок действий

Пошаговый алгоритм действий при рассмотрении дела спецкомиссией будет следующим:

  1. Сначала готовят заявление установленной формы, в котором указывают данные заявителя, сведения о недвижимом имуществе и причины, по которым кадастровая стоимость должна быть пересмотрена. К этому заявлению подают в качестве доказательства копии документации на имущество (независимо от того, является ли данное лицо собственником), выписку из ЕГРН, в которой указаны действующие на данный момент результаты оценки, документальный отчет о рыночной стоимости. Если кадастровую стоимость нужно повысить или понизить, предоставляют документы, подтверждающие такую необходимость, например, из-за недостоверности указанных ранее сведений. Комиссия наделена правом не брать в работу заявление из-за отсутствия требуемых документов, а также в случае, если ранее была определена кадастровая цена в размере рыночного показателя.
  2. На следующей стадии определяется день заседания комиссии. Уведомление об этом физ лица и компании, подавшие заявление, получают в течение семи рабочих дней от момента приема заявления. Всего на рассмотрение вопроса отводится 30 дней. Если у заявителя нет возможности принимать непосредственное участие в заседании, остается только подождать решения комиссии или отказа.
  3. По результатам рассмотрения заявления и доказательной базы комиссия либо решает одобрить официально изменение стоимости, либо лицу, написавшему заявление, будет отказано в пересмотре суммы. После этого решение в течение пяти рабочих дней доводится до нужного управления Росреестра.

Иногда дело не ограничивается рассмотрением документов комиссией. Если произойдет резкое снижение стоимости, это может вызвать неодобрение и ответную реакцию со стороны заинтересованных лиц. И в такой ситуации нужно быть готовым к оспариванию стоимости в судебном порядке, причем иск будут подавать уже они, то есть в данном случае госорганы.

Снижение кадастровой стоимости в суде происходит в следующем порядке:

  1.  На первом этапе пишут исковое заявление это можно сделать самостоятельно или с помощью юриста. Иск может делать упор только на то, чтобы снизить стоимость, но если уже был получен отказ от комиссии, то в заявлении истец указывает, что хочет его оспорить.

    Второй стороной в процессе выступают госорганы, установившие кадастровую стоимость земли или здания. К иску прикладывают правоустанавливающие документы и другие бумаги, имеющие отношение к данному вопросу. Кроме того, нужно уплатить госпошлину (300 рублей) и приложить к заявлению квитанцию.

  2.  С уже собранной документацией обращаются в суд (города федерального значения, области, края и т.д.). Важно соблюдать сроки. Составить иск и прийти с ним в суд можно не позже 5-ти лет с момента, как результаты кадастровой оценки были внесены в ЕГРН.

    Есть и другие ограничения в течение трех месяцев от момента, когда гражданин узнал о нарушении своих прав. Это касается случаев, когда в суде обжалуют решение комиссии.

  3.  Проводятся заседания суда, в которых должен принимать участие заявитель или лицо, получившее от него доверенность.

Суд может вынести решение об увеличении или уменьшении кадастровой стоимости. Причем в резолютивной части решения уже должна стоять новая цена. После этого новая стоимость будет использоваться для начисления налоговых платежей, начиная с той даты, с которой раньше брали для расчетов предшествовавшие экспертные все данные.

Примеры дел по пересмотру кадастровой стоимости

Судебная статистика показывает, что уменьшать кадастровую стоимость чаще всего стремятся юр. лица. И примерно в 97% случаев происходит ее уменьшение – об этом говорят данные Верховного суда.

Это возможно и для физ. лиц, владеющих домами и участками.

Особенно активно пересматривают в суде этот показатель в Москве, поскольку там он часто является завышенным, в том числе и в целях налогообложения.

При этом практика показывает, что некоторые компании готовы дойти даже до Верховного суда. Например, в 2018 году это сделали девять фирм, которые до этого обращались в городской суд.

Эта судебная инстанция посчитала, что права предприятий не были нарушены, причем отказ был дан по формальным основаниям. Тогда упомянутые девять предприятий обжаловали решение в Верховном суде.

Впрочем, в большинстве случаев до этого не доходит, и уже в первой судебной инстанции сумму пересмотрят, если все документы будут в порядке.

Проще всего добиться пересмотра в свою пользу, если была допущена техническая ошибка, например, неправильно определены границы земельного участка. Больше сложностей возникает с пересмотром, если ошибки были допущены в других критериях.

Преимущества юридического сопровождения дела по уменьшению кадастровой стоимости ЗУ

Самостоятельная подача документов в комиссию или судебную инстанцию чревата тем, что заявитель не выполнит всех условий, не сможет предоставить нужные бумаги или нарушит сроки обращения. В таком случае комиссия может просто отклонить его заявление. Главное преимущество юридического сопровождения состоит в том, что все документы будут оформлены по правилам и поданы с соблюдением сроков.

Кроме того, опытный юрист может сразу оценить экономический эффект от оспаривания имеющегося показателя и сказать, насколько выгодным будет пересмотр. Ведь всегда есть риск того, что рыночная цена окажется даже выше. Грамотное юридическое сопровождение это возможность сэкономить время и деньги.

Источник: https://zemelnyj-jurist.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D1%88%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%83%D1%8E-%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

  1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
  2. Посещение территориального МФЦ.
  3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
  4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
  5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
  • общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

  • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
  • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Шаг 5. Ожидание решения комиссии

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

  • оспорить решение или действия комиссии;
  • установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

  • некорректное оперирование сведениями при вычислении;
  • ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
  • игнорирование аварийного состояния квартиры;
  • использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

  • площадь;
  • год постройки;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • местонахождения строения;
  • наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Как уменьшить кадастровую стоимость самостоятельно

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта

Расчёт имущественных налогов и порядок формирования российского кадастра значительно претерпели изменения. Владельцам стали приходить новые квитанции на уплату обязательных платежей, размер которых иногда «зашкаливает». Изменения отразились также на организациях, осуществляющих платежи за имущество.

В качестве базы по имущественному налогу во многих субъектах перестали учитывать данные инвентаризации БТИ. В расчёт берут стоимостную величину, отраженную в ГКН, рассчитанную в соответствии с принципиально новыми требованиями.

 Во многих случаях она абсолютно не соответствует рыночной и значительно её превышает.

Многочисленные налогоплательщики задаются вопросом: как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, не ожидая очередной государственной переоценки, которая состоится в 2020 году? Чем больше величина кадастра, тем сильнее имущественный налог бьёт по карману налогоплательщика.

Когда нужна переоценка

Старая схема расчёта имущественных налогов включала в себя исчисление налоговой базы, которая на практике являлась гораздо меньше кадастровой. С учётом новых методов расчёта, уменьшение кадастровой стоимости стало довольно злободневным вопросом.

data-matched-content-ui-type=”text_card”

Домовладельцу следует обратить внимание на причины завышенной оценки. Если это ошибка оценщика, её можно исправить и внести новые данные в ГКН. Снижение величины КС повлечёт за собой существенное уменьшение налога.

Стремиться к пониженному кадастру нужно и тем, кто арендует государственное имущество или хочет его выкупить.

Арендные платежи государственного или муниципального имущества рассчитываются таким же образом и зависят от стоимости участка или помещения.

Как часто меняется кадастровая стоимость

В связи с важностью оценки и её влияния на обязательные платежи в бюджет, владельцы имущества обеспокоены её перерасчётом. От того, как часто стоимость объектов недвижимости может быть изменена, зависит расчёт платежей за имущество.

Периодичность, с которой цена может изменяться, предусмотрена Законом об оценке. В нем указано, что государство проводит оценку недвижимости 1 раз в 5 лет. Для городов федерального значения она может пересматриваться не чаще, чем 1 раз за 2 года. Хозяин имущества сможет её оспорить в те же сроки.

Если в характеристиках квартиры или дома что-либо существенно изменилось, не стоит ждать этих поправок при очередной переоценке. При расчёте оценщики упускают из вида многие факторы: спрос на отдельные виды жилья, плодородность земли или капитальный ремонт в квартире. Поэтому на практике, государственная оценка практически не меняется в меньшую сторону.

В некоторых случаях стоимостная величина может быть значительно превышена. Например, при развитии инфраструктуры в период очередной государственной переоценки, после капитального ремонта крыши дома или в случае повышения престижности района.

Что влияет на итог оценки

Заказчиком оценочных работ является государство. Органы власти нанимают профессиональных оценщиков на проведение работ. Методика расчёта опирается на законы и рекомендации в области оценочной деятельности. Факторы, которые могут повлиять на итоговую величину:

  • вид использования недвижимости;
  • площадь объекта;
  • размер удельного показателя 1 кв.м имущества;
  • износ здания, его возможное аварийное состояние;
  • престижность района;
  • наличие развитой инфраструктуры.

При несогласии с результатами оценки, её можно оспорить. Для снижения налога на землю или дом важно своевременно подать иск на пересмотр кадастра.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на платежи в бюджет только с момента вынесения решения. За предыдущие периоды налоговый расчёт останется без изменений

Правовая база

Порядок оспаривания цены недвижимого объекта регламентирован:

  1. Законами об оценке и о кадастре.
  2. Кодексом об административном судопроизводстве.
  3. Иными методическими указаниями и рекомендациями компетентных органов.

По закону иск об изменении цены может быть подан лицами:

  • владельцем недвижимых объектов независимо от своего статуса;
  • арендатором, если результаты определения цены затрагивают их права и обязанности.

Необходимо учесть, что арендатор сможет оспорить величину кадастра только с согласия собственника, которое может быть упомянуто в договоре или в отдельном документе. Если лицу принадлежит доля недвижимости, ему можно не спрашивать согласия других собственников на подачу претензии о пересмотре стоимости.

При подаче заявления учитываются сведения о последнем изменении кадастровой стоимости земельного участка. Предыдущие данные ГКН поменять невозможно

Основания для пересмотра

Претензия об оспаривании результатов оценки будет рассматриваться, если есть основания для пересмотра данных кадастра недвижимости (КН):

  1. В КН внесены неправильные данные об объекте, которыми воспользовался оценщик;
  2. Рыночная стоимость ниже кадастровой на 30% и выше (на дату установления последней).

Под недостоверными данными могут подразумеваться следующие обстоятельства:

  • неправильные сведения о недвижимом объекте;
  • неверное определение местоположения имущества, целей его использования, износа объекта, аварийного состояния и иных условий;
  • технические ошибки при расчёте.

Оспаривание стоимости

До того, как изменить кадастровую стоимость, заявителю потребуется соблюсти ряд правил. Ему нужно будет подобрать пакет документов, состав которого может различаться в зависимости от основания для пересмотра оценки.

Рассмотрение претензий заявителя начинается после подачи всех необходимых бумаг. Сведения об ошибочных данных и подтверждающие документы должны содержаться в заявлении, поскольку бремя доказывания своей позиции лежит на заявителе.

Процедура подачи и сроки рассмотрения в каждом случае разные и зависят от подготовки заявителя, его знаний и умений. Во избежание ошибок рекомендуется привлечь к делу специалиста по земельным отношениям, так шансы на выигрыш значительно повысятся.

Способы оспаривания величины кадастра земельного участка

Произвести уменьшение кадастра можно 2 способами: подав иск в суд или в комиссию, созданную при Росреестре. Для юрлиц с 2017 года досудебное урегулирование спора в специальной комиссии не обязательно. Если все же было досудебное оспаривание и заявитель не согласен с его результатом, можно обратиться в суд.

Перед тем как снизить кадастровую стоимость, судебный орган рассмотрит все обстоятельства, касающиеся имущества. К делу будут привлечены все заинтересованные лица.

Куда обращаться и что делать

Чтобы изменить данные в Росреестре, владельцу недвижимости потребуется правильно определить подведомственность сложившейся ситуации. Заявление подаётся в суд или комиссию по месту расположения заказчика на проведение оценочных работ. К претензии истцу необходимо подготовить соответствующие документы, обосновывающие позицию.

Процедура обращения в Росреестр

Претензия направляется в комиссию, которая функционирует в каждом субъекте РФ. Реквизиты опубликованы сайте Росреестра. Помимо заявления об оспаривании, дополнительно необходимо приложить ряд официальных бумаг:

  • выписку из ГРН о цене недвижимости;
  • ксерокопию документа о правах на объект, завизированную нотариусом;
  • документальное подтверждение недостоверности данных ГРН, если это является поводом для пересмотра;
  • отчёт о рыночной цене недвижимого объекта, если она является причиной заявления требований;
  • иные документы, способные достоверно определить данные объекта.

После подачи претензии, комиссией в 7-дневный срок направляется уведомление с информацией о времени её рассмотрения. Решение выносится не позднее 1 месяца.

Что делать если в изменении кадастра отказано

На практике решения комиссии редко выносятся в пользу заявителя. При этом отказ в уменьшении оценки не всегда является законным и обоснованным. В таком случае можно обратиться в судебный орган и оспорить решение. Разбирательство будет более долгим (2 месяца), но более объективным и независимым. К судебному делу привлекаются все лица, непосредственно заинтересованных в его исходе.

Исковое заявление

Суд не примет к производству неправильно составленный иск. Ненормативный акт должен включать все реквизиты, ссылку на все обстоятельства, обосновывающие требования. К иску прилагаются необходимые для рассмотрения документы и сведения об уплате пошлины.

Процедура обращения в суд

Для рассмотрения исков физических лиц об изменении цены необходимо направить тот же пакет документов, что и при обращении в комиссию:

  • кадастровая справка о недвижимом объекте;
  • ксерокопию официального документа, свидетельствующего о праве на недвижимый объект, удостоверенной нотариусом;
  • документальное подтверждение недостоверности данных ГРН, если это является поводом для направления требований;
  • если основанием для пересмотра является рыночная оценка, то потребуется отчёт оценщика;
  • если было досудебное оспаривание, при подаче заявления прикладывается результат рассмотрения.

Кроме подготовки документов потребуется уплатить государственную пошлину. Без обязательного платежа в бюджет, суд не примет иск. При невыполнении требований суда, иск и документы будут отправлены заявителю обратно.

Бесплатная консультация

Административная процедура оспаривания действий госорганов и данных информационного ресурса является достаточно сложной. Часто вынесение судебного решения затягивается.

Комиссии, созданные при Росреестре, часто оставляют величину кадастра без изменений и не удовлетворяют требования заявителя.

Нехватка документов, с помощью которых можно доказать свою правоту, снизит вероятность вынесения решения в свою пользу.

Прежде чем направить документы в суд или комиссию, можно обратиться с компетентному специалисту по вопросам работы государственных органов, ответственных за учет недвижимости.

Устные консультации по вопросам оказания юридической помощи в изменении данных кадастра бесплатны.

С помощью юриста можно прикинуть свои шансы на выигрыш в суде, избежать ненужных трат, а также получить исчерпывающую информацию по всем интересующим вопросам.

Наши рекомендации

Чтобы повысить вероятность рассмотрения требований в свою пользу, воспользуйтесь памяткой, составленной юристами на основе многолетнего опыта.

Прежде чем затевать дело об изменении данных ГКН, необходимо узнать величину КС. Она может быть как значительно выше, так и ниже, чем рыночная. Если кадастр завышен, есть смысл обратиться с соответствующим заявлением о его пересмотре.

Не следует затягивать с подачей заявления. Новая цена при расчете налога будет учтена только с 1 января следующего налогового периода. За предыдущие периоды налог на имущество не пересчитывается. Квалифицированная помощь юриста значительно повысит вероятность признания ваших требований о пересмотре данных ГКН законными и обоснованными.

В процедуре рассмотрения требований в комиссии есть несколько положительных моментов. Срок рассмотрения 1 месяц и не надо платить госпошлину. Но на практике возможности изменить данные КС в суде выше. Поэтому если решение вынесено не в вашу пользу, стоит обратиться с иском в суд. Часто решения комиссии не обоснованны.

Чтобы избежать дополнительных расходов на сбор официальных бумаг, составление иска и поездки в суд, разумнее привлечь к делу компетентного юриста. Профессионал быстро соберет все официальные бумаги, способные обосновать требования и избавит от необходимости присутствия на судебных заседаниях, которые часто откладываются или переносятся на неудобное для истца время.

Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/umenshit-samostoyatelno

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики».

В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно.

Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

  • площадь недвижимости;
  • целевое назначение объекта;
  • расположение, расстояние до административного центра;
  • техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
  • близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
  • другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта. 

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок. 

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости 

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки. 

Для примера подойдет Москва. Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует.

В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2.

Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта. 

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки. 

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму. 

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей. 

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году проводиться двумя способами:

  • путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
  • путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра. 

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.

Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.

Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

  • кадастровую справку;
  • копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
  • экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.

Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.

Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

  • исковое заявление;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

  1. Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
  2. Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
  3. Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 28.02.2020 г.

Источник: https://omegagroup.lawyer/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-v-2020-godu/

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Как уменьшить кадастровую стоимость объекта

Вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, волнует в первую очередь юридических лиц — владельцев больших по площади участков и объектов капитального строительства. На них сильнее всего отразились изменения в Налоговом кодексе РФ (ФЗ № 284 от 04.10.

2014), которые предусматривают расчет налоговой ставки на недвижимость по кадастровой стоимости (КС). Причина многочисленных обращений в органы Росреестра и суды связана с тем, что часто оказывается — кадастровая стоимость объекта выше рыночной.

Широко известен случай с торговым центром в Москве, у которого после переоценки налоговая ставка увеличилась в 25 раз.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Количество желающих сократить кадастровую стоимость имущества растет с каждым годом. Так, за первые 7 месяцев 2018 года в комиссии при Росреестре обратились около 22 тыс. человек, в суды — около 9 тыс. человек.

Откладывать с пересмотром кадастровой стоимости нет смысла, поскольку с каждым годом ставка и, соответственно, отчисления в ФНС, только увеличиваются.

С 2015 года ставки ежегодно растут на 20 %, пока в 2020 году не достигнут своего максимума.

У собственников есть два способа, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налоговой ставки. Первый — обратиться в комиссию при Росреестре, второй — подать исковое заявление в суд. Заявителем может выступать не только собственник, но и арендатор недвижимости, если получит письменное разрешение владельца объекта.

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии

Это самый простой способ добиться снижения КС. Алгоритм действий простой: узнаем адрес управления Росреестра, смотрим на официальном сайте организации пакет документов, подготавливаем их и подаем.

В Москве все эти процедуры можно выполнить удаленно. После того, как в инстанции изучат документы, будет назначена дата заседания. Заявитель может присутствовать на нем или дождаться выдачи решения.

Процедура занимает до 30 дней и является бесплатной.

Самая распространенная причина обращения в комиссию — приравнивание кадастровой стоимости к рыночной. Более 90 % заявителей обращаются именно с этим требованием. Оставшиеся 10 % приходятся на ошибки при оценивании — владельцы или арендаторы недвижимости доказывают, что использовались недостоверные сведения.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости — пошаговая инструкция для обращения в суд

Причин для подачи искового заявления в суд больше, чем для обращения в органы Росреестра. Так, помимо двух названных выше заявитель может оспорить действия или бездействие комиссии Росреестра.

Для суда также придется подготовить пакет документов и внимательно составить заявление. Появиться на заседании суда заявитель обязан. Также на слушание в качестве ответчика пригласят представителей Росреестра или организации, осуществлявшей оценивание недвижимости.

После получения решения заявитель может обратиться в Госкадастр, чтобы внести изменения в документы. На рассмотрение дела потребуется как минимум два месяца. В сложных случаях разбирательства могут занимать до года. Оплачивать государственную пошлину должен заявитель.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

До 2017 года юридические лица обязаны были сначала обращаться в комиссию. Зачастую это оборачивалось тратой времени, поскольку данная инстанция неохотно снижает КС на большие суммы.

Например, по данным 2018 года, комиссии в среднем уменьшили кадастровую стоимость объектов на 21,5 %, в то время как суды — на 45 %. Однако благодаря вступившему в силу 10.08.2017 г.

федеральному закону №237-ФЗ теперь и юрлица могут сразу же обратиться в суд.

Три совета, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости с максимальной выгодой

  1. Определитесь, действительно ли процедура окупится.

Независимо от выбранного варианта снижения налоговой ставки заявителю потребуется отчет независимого оценщика. Он обойдется как минимум в 30 тыс.

рублей, притом чем больше площадь объекта, тем оценивание будет стоить дороже. При обращении в суд также придется учесть все судебные издержки: траты на адвоката, государственную пошлину.

Есть вероятность добиться возмещения затрат на процесс от ответчика, однако такая ситуация скорее исключение.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Еще один важный момент касается предварительного оценивания шансов на успех. Дело в том, что и комиссия, и суд гарантированно откажут, если кадастр будет выше рынка меньше, чем на 15 %.

Прежде чем узнавать, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, стоит обратиться к квалифицированным оценщикам за консультацией. Они назовут приблизительную рыночную цену недвижимости.

Сравнив две цифры, вы пойдете, имеет ли смысл вступать в спор с властями.

  1. Закажите отчет опытным оценщикам.

Именно отчет о независимого эксперта — главное доказательство того, что налоговая ставка завышена.

Если документ содержит ошибки, в нем отсутствуют важные сведения об объекте, применены неверные подходы к оцениванию, вы с высокой долей вероятности получите отказ в пересмотре КС.

Чтобы гарантированно снизить фискальные затраты, выбирайте оценщиков с опытом составления отчетов для оспаривания кадастровой стоимости.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ КОМПАНИИ SMART CHOICE

У нас в штате есть собственные оценщики, которые составляют отчеты для юристов. Все они — специалисты с опытом более пяти лет, прошедшие государственную квалификацию, члены саморегулируемых организаций оценщиков.

Отчеты наших сотрудников в 100 % случаев проходят экспертизу СРО и принимаются любыми инстанциями.

Тщательная подготовка документов перед подачей заявления о пересмотре кадастровой стоимости является причиной того, что в подавляющем большинстве случаев нам удается добиться снижения КС на сумму свыше 40 %.

  1. Подайте заявление как можно быстрее.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения ставки и вернуть себе переплату? Успеть до конца налогового года. По закону, ФНС начинает учитывать новую кадастровую стоимость для расчета налогов с начала того года, когда было подано заявление. Т.е.

если вы успеете обратиться в комиссию или суд до конца 2018 года, то вам удастся заплатить за весь год по сниженной ставке. Конечно, нужно учесть, что документы самостоятельно не с первого раза удастся правильно оформить, а разбирательства могут затянуться.

Именно поэтому, если не хотите потерять деньги, сразу обращайтесь к квалифицированным юристам.

Источник: https://schoice.ru/kak-umenshit-kadastrovuju-stoimost-obekta-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.