Как узнать стоимость аренды земельного участка

Содержание

Как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена? Правила определения размера оплаты

Как узнать стоимость аренды земельного участка

Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому человеку или организации, называется арендой.

В российском законодательстве общие положения об аренде описаны в Гражданском кодексе. Чтобы изучить порядок аренды земли, стоит обратиться к Земельному кодексу РФ. В частности, ст.

22 данного кодекса описывает необходимые условия аренды земельных участков.

Что это такое?

Согласно законодательству, любой собственник любого земельного участка обладает в отношении него правами владения, распоряжения и пользования. В случае, если владелец сдает свой участок в аренду, право пользования и/или владения переходит арендатору.

Распоряжаться земельным участком по-прежнему может только собственник, однако арендатор имеет основания распоряжаться полученными правами владения и пользования: например, может переуступить их третьему лицу, если запрет на это не был прямо прописан в договоре (о договоре переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте в этом материале).

Права, переданные арендатору, и являются правами аренды земельного участка. Их стоимость в большинстве случаев будет зависеть от целей аренды и возможности извлечения дохода из участка.

Самый простой вариант получения дохода – сдача участка в субаренду, в этом случае арендатор будет рассчитывать на прибыль, которая будет являться разницей между платой собственнику и доходом от субаренды (о составлении договора субаренды земельного участка и о порядке регистрации читайте здесь).

Чаще происходит ситуация, в которой аренда земельного участка необходима для бизнеса, который будет без нее невозможен, и в этом случае собственник участка может получать часть дохода арендатора от бизнеса.

Условия начисления арендной платы за пользование землей

При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:

  • Стоимость аренды за расчетный период. Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
  • Срок аренды. В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
  • Периодичность оплаты. По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
  • Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка. При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
  • Способ оплаты. Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
  • Пропорции распределения арендной платы, если арендаторов больше одного.

Правила определения размера сумм

Размер арендной платы в общих случаях будет зависеть от:

  • расположения участка;
  • размеров и состояния земли;
  • целей аренды;
  • сроков аренды;
  • налогообложения;
  • кадастровой и рыночной стоимости участка.

Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.

Кадастровая и рыночная цена ЗУ

Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость, то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:

  • площади;
  • места размещения;
  • и других особенностей.

Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной, так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.

Как рассчитать по формулам, сколько стоит наем земли?

Стоимость аренды конкретного участка будет зависеть, в первую очередь, от того, является его владельцем государство или частное лицо.

Кроме оплаты непосредственно аренды, временный владелец также обязан оплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Расчет для государственных наделов

Стоимость аренды земель, которыми владеет государство, строго регулируется. Основана она будет на нескольких критериях, таких как кадастровая оценка, величина земельного налога и рыночная стоимость участка.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ описывает порядок и особенности предоставления участков в аренду. В большинстве случаев проводятся торги, которые могли быть инициированы и самим государством, и частным лицом.

Договор аренды заключается с победителем. Без проведения торгов право аренды могут получить, например, организации для строительства объектов федерального значения, нефтепроводов, вышек связи.

Социально и культурно значимые объекты тоже могут не участвовать в торгах.

Для участка, который выставлен на торги, начальная стоимость будет составлять некий процент от кадастровой оценки. В большинстве случаев это 1,5%. Бывает так, что кадастровая стоимость неизвестна, и тогда будет использоваться рыночная. В этом случае на базовую ставку повлияет и расположение земли, и ее ценность, и другие факторы.

Влияет на ставку также цель аренды участка. Например, аренда земли под сельскохозяйственные нужды значительно дешеле, чем аренда под строительство.

Если торги не проводятся, для расчета используется специальная формула:

К = А * С.

В этой формуле:

  • К – это кадастровая стоимость участка.
  • С – специальный коэффициент, разный для разных категорий арендаторов.
  1. Минимальный коэффициент – 0,01, применяется для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы.
  2. Максимальный коэффициент – 2, он подходит для аренды участка, на котором будет происходить добыча полезных ископаемых.

Расчет для частных наделов

Стоимость аренды частных земель не регулируется на государственном уровне, поэтому она больше зависит от внешних факторов.

Базовой формулой будет такая:

Арендная плата = площадь участка * фиксированная ставка оплаты за единицу площади

В более сложных случаях в формулу может быть добавлена, например, ставка земельного налога. Возможно использование и других повышающих или понижающих коэффициентов, это будет зависеть от характеристик участка.

Сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в собственности РФ

Договор аренды земли у государства заключается на определенный срок. Он может составлять до 49 лет, минимальный срок – год. Длительность аренды зависит от того, для чего будет использоваться земля.

Так, например, участок для сельхоз посадок или фермерского хозяйства государство может дать на три года, землю под строительство многоэтажного дома – на десять лет. Срок аренды для участка с незавершенным строительством ограничен тремя годами.

Это сделано для борьбы с долгостроями.

Как понятно из статьи, стоимость аренды земельного участка зависит от многих факторов. Не всегда ее можно заранее спрогнозировать, особенно при аренде земли у частного лица. Чтобы исключить переплату, желающему взять в наем земельный участок рекомендуется самостоятельно проанализировать его состояние перед заключением договора.

Участок должен подходить под цели и нужды арендатора, будь то сельхозработы или строительство. Стоит учитывать состояние участка и почвы, наличие инженерных коммуникаций (либо возможность их подведения) и другие факторы. В зависимости от всего этого будет рассчитана не только стоимость аренды, но и сумма налогов.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/skolko-stoit

Как по новому рассчитываются ставки аренды земельного участка и налоги

Как узнать стоимость аренды земельного участка

Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться.

Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее.

Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.

Как выполняется расчет аренды

Следует  учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица – это две разные вещи.

Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него.

Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.

В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний.

Цена устанавливается в зависимости от земельной     категории (целевого назначения) и месторасположения участка.

По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы – предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города.

На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия.

Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Формулы расчета

Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.

Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:

А=К*%.

В этом случае:

– А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;

– К – кадастровая цена участка;

– % – коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.

Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:

  • 0.01 процента – для всяких лиц, которые обладают правом на то, чтобы быть освобожденными от налоговых платежей или получать налоговые льготы;
  • 0.6 процента – для земель, предназначенных для садоводства, подсобного и фермерского хозяйства, огородничества, для аграрных нужд;
  • 1.5 процента – для территорий непосредственно под возведение производственных зон, жилищного и другого строительства;
  • 2 процента – если аренда осуществляется для того, чтобы добывать полезные ископаемые.

Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:

А=Ц*%.

В этом случае:

  • А – это арендная плата, взимаемая в год;
  • Ц – это рыночная стоимость земли;
  • % – величина ставки рефинансирования Центрального Банка.

Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки. При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.

Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2016 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов – именно такова ставка Центробанка в 2015 г.

Можно привести пример расчета арендной платы землю. Предприниматель принял решение открыть кафе. Земельный участок для этого он решил арендовать у областного Кабинета Министров. Период аренды – весь 2016 г.

Проведение кадастровой оценки осуществлялось в июне прошлого года, и сразу было заключено соглашение. Кадастровая цена земли равняется 300 тысяч руб.

Тогда устанавливается следующий порядок расчета арендной платы земельный участок:

– Кадастровая стоимость – 300 тыс. руб.

– Коэффициент – 1.5 процента, поскольку ведется строительство кафе.

– Оплата за год равняется 300 тыс.руб. * 1.5 процента = 4500 руб.

Особые случаи

На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.

14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.

Так, в соответствии с законом от уплаты налога на землю полностью освобождены:

  • заповедники, ботанические сады, национальные парки;
  • научные учреждения,  использующие землю для проведения экспериментальных и исследовательских целей;
  • граждане и предприятия, занимающиеся народными промыслами;
  • учреждения искусства, здравоохранения, образования и социального обслуживания;
  • предприятия и граждане, получили в аренду нарушенные земли и они нуждаются рекультивации и т.д.

Налоговый сбор на землю, расположенной в отводной полосе железных дорог, взимается с организаций железнодорожного транспорта в размере максимум 25 процентов от ставки налога, что установлена за сельскохозяйственные угодья.

Источник: https://arendaexpert.ru/metodika-rascheta-arendnoj-platy-za-zemelnyj-uchastok/

Стоимость аренды земельного участка 2020: как рассчитать

Как узнать стоимость аренды земельного участка

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Стоимость права аренды земельного участка рассчитывается на основании характеристик выбранного надела, его местоположения, востребованности конкретной территории на рынке недвижимости и множества других факторов. Для вычисления существует ряд методов, позволяющих определить актуальную на данный момент сумму за пользование земельной площадью.

Когда проводится оценка

Право аренды дает возможность временно владеть и пользоваться территорией по собственному усмотрению, при этом момент распоряжения площадью полностью исключается.

Передача подобных полномочий основывается на соглашении между нанимателем и арендодателем, составленном на бумажном носителе и подкрепленном подписями обеих сторон.

В договоре в обязательном порядке указывается сумма арендной платы за предоставленную территорию.

Можно выделить следующие ситуации, когда требуется оценка:

  • сдача в пользование земельного надела и уступка аренды;
  • оформление кредита под залог земельной площади;
  • сделки купли-продажи, связанные с фирмой, обладающей правом аренды на конкретный участок;
  • формирование общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды;
  • инвестирование средств;

Нередко расчет суммы за аренду земли требуется при судебных разбирательствах относительно конкретной территории.

Основания для оценки и кто проводит процедуру

Достоверный расчет стоимости аренды земельного участка осуществляется на основании методических указаний, изданных в 2002 году Министерством имущественных отношений. Рекомендации освещают порядок и методы оценки, а также перечень сведений, подлежащих внесению в оценочный отчет.

В случае если стоимость аренды участка желает узнать его владелец, для проведения процедуры следует обратиться к оценщикам. Специалисты осуществляют процесс после рассмотрения предоставленных заинтересованным лицом документов, характеризующих земельный надел.

Для проведения расчета стоимости потребуется собрать следующие бумаги:

  • договор аренды;
  • свидетельство о регистрации прав собственности на землю;
  • кадастровый план земельной площади;
  • сведения об имеющихся на участке коммуникациях и инженерных системах;
  • данные о долговых обязательствах, возложенных на землю, если таковые имеют место быть.

После проведенных вычислений, в обязательном порядке формируется отчет, где описывается процедура оценки, подкрепленная документами и цифрами. Бумага обладает юридической силой на протяжении 6 месяцев.

Виды стоимости

Главным образом, определение стоимости права аренды земельного участка зависит от оценки будущей выгоды от использования площади, а также обязательств, возложенных на нанимателя. Здесь важно уточнить, что получение надела от государства и от частного лица не одно и то же.

Частники при назначении суммы аренды концентрируют внимание на субъективных вариантах оценки, например, популярность района, где расположен участок или наличие коммуникаций в его границах. Тогда как государство оценивает стоимость более объективно, учитывая местоположение территории, целевое назначение, планы города относительно конкретной площади.

По причине указанных факторов, принято различать несколько видов стоимости аренды, влияющих один на другой:

  1. Нормативная стоимость. Цена устанавливается государственными и местными органами власти и зависит от месторасположения и целевого назначения территории, на которой находится участок. Нормативная стоимость стабильна и не меняется при изменениях и колебаниях на рынке.
  2. Кадастровая стоимость. Оценка осуществляется государственными структурами для каждого земельного участка в обязательном порядке. В этом случае происходит измерение и закрепление границ участка, его площади и составление плана территории. Дополнительно осуществляется оценка коммуникаций, построек. Учитывается рельеф местности, расстояние до трасс и природных объектов, например, водоемов, лесов. Близость к таковым существенно увеличивает стоимость аренды, а вот присутствие неподалеку заболоченных земель, напротив, способствует ее снижению.
  3. Рыночная стоимость. Границы суммы зависят от взаимодействия спроса и предложения на рынке. Иными словами, на стоимость влияют предпочтения граждан, экономическая и политическая ситуация в регионе и в целом в стране. Более всего рыночным колебаниям подвержены территории, расположенные в черте города. Здесь цена во многом зависит от местонахождения вблизи магазинов, главных улиц, парков, архитектурных строений, а также престижности выбранного района.Именно рыночная стоимость аренды земельного участка играет решающую роль в формировании окончательной цены за использование территории.

Вычисление суммы аренды земельной площади предполагает учет всех данных относительно кадастровой, рыночной и нормативной стоимости. Только совокупность объективных и субъективных показателей, касающихся земельного надела, позволит определить достоверную цену участка.

Методы оценки

Для оценки стоимости аренды участка разработано несколько методов, учитывающих все показатели и характеристики земли. В случае если какой-либо из подходов не задействован в процедуре, специалисты обязаны это отразить в отчете, подкрепив аргументами выбор варианта вычисления суммы.

Метод сравнения продаж

Метод предполагает подбор участков земли, похожих на объект и тщательное изучение следующих сведений о них:

  • время до конца периода аренды;
  • сумма ежемесячной выплаты, предусмотренной соглашением об использовании земли;
  • доступность выкупа земли нанимателем;
  • порядок внесения выплат за использование территории;
  • возможность продления сроков соглашения.

Далее, происходит сравнение указанных критериев, определение существующих различий и их анализ. На основании полученных данных рассчитывается стоимость аренды.

Метод выделения

Данный метод применятся в отношении только лишь застроенных земельных площадей. В этом случае потребуется собрать информацию о стоимости соглашений об аренде участков, похожих на оцениваемый надел либо о цене предложений на рынке.

Далее, в работу вступает метод сравнения, согласно которому определяется общая стоимость аренды надела вместе со строениями, расположенными на нем. После чего, формируется стоимость земли посредством вычитания значения стоимости построек из единой цены аренды.

Метод распределения

Суть способа заключается в применении принципа соотношения стоимости интересующего объекта вместе с постройками к стоимости самой земли.

Предварительно по методу сравнения продаж формируется общая стоимость объекта, которая затем умножается на долю земельного надела.

Последняя вычисляется на основании подбора аналогичных участков с постройками, выявления их соотношения и его переноса на интересующий надел.

Метод отличается низкой точностью полученных данных, поэтому его применение рекомендовано лишь в сочетании с другими способами.

Метод капитализации

Подход базируется на следующих принципах:

  • выявление суммы дохода за конкретный период времени при эффективной эксплуатации земельного надела посредством сравнения;
  • расчет коэффициента капитализации;
  • подсчет рыночной стоимости аренды посредством деления суммы дохода и коэффициента капитализации.

При расчете коэффициента следует учитывать риски, связанные с вложением денежных средств в аренду, а также вероятный рост дохода от них.

Метод остатка

Метод применяется в случае создания на участке земли каких-либо строений, повышающих доход.

Подразумевает такие этапы:

  1. расчет стоимости эксплуатационных улучшений, иными словами, построек;
  2. подсчет чистого дохода за конкретный промежуток времени;
  3. вычисление стоимости права аренды всего надела путем деления показателей чистого дохода на коэффициент капитализации.

На заключительном этапе осуществляется вычет цены строений из стоимости права аренды всего объекта.

Метод предполагаемого использования

Способ подходит в случае получения доходов от права аренды. Для вычисления стоимости пользования участком, потребуется в первую очередь определить структуру расходов, необходимых для использования надела с наибольшей эффективностью. Затем подсчитать вероятные доходы при подобном применении участка.

После чего потребуется измерить ставку дисконтирования, где последнее являет собой определение предполагаемого денежного потока, связанного с правом аренды. Последний этап заключается в подсчете цены за пользование наделом посредством дисконтирования доходов и расходов.

Формула расчета

Основная формула, применяемая для подсчета стоимости аренды, базируется на кадастровой стоимости и основных показателях земли. При этом последние установлены государственными органами власти и изменению не подлежат.

Общепринятая формула расчета имеет вид:

Где:

А – уровень арендных выплат;

Упкс –показатель кадастровой стоимости надела земли;

Sзу – общая площадь интересующего участка;

Ст – ставка аренды по категориям разрешенного использования земли;

Kвр – коэффициент времени, основанный на сроке аренды пропорциональном количеству дней в году;

Kинф – коэффициент инфляционных процессов.

Подсчет стоимости аренды земельного надела представляет собой довольно трудоемкую процедуру. В процессе следует учитывать множество факторов, касающихся категории земли, характеристик территории, а также спроса на ее использование. Во избежание трудностей, рекомендовано проводить оценку у квалифицированных специалистов.

Источник: https://law03.ru/land/article/kak-rasschitat-stoimost-arendy-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.