Какие документы должны быть при покупке дачи

Содержание

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Какие документы должны быть при покупке дачи

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину.

Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике».

Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

 

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации.

То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе.

Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги. 

Из практики юриста.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает.

 Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.

Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения.

Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания.

 То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы.

Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН.

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка.

В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

 

Об охранных зонах в сфере недвижимости

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно.

Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжуновуправляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-dachu-i-ne-byt-obmanutym-poshagovaja-instruktsija-279815/

Какие документы нужны при покупке дачи с земельным участком?

Какие документы должны быть при покупке дачи

Купля-продажа любого вида недвижимости всегда достаточно сложная процедура.

Если говорить о такой операции с любым видом земельного ресурса, то это сложно вдвойне, так как стоимость его достаточно велика, а само осуществление процедуры происходит со своими специфическими особенностями.

Что касается дачных земельных участков, то их реализовать еще сложнее, так как при осуществлении процедуры по переоформлению права собственности может потребоваться (при определенных условиях) еще дополнительный пакет документов.

Какие документы готовить продавцу и покупателю

Так как любые операции с недвижимостью должны быть соответствующим образом зарегистрированы, обеим сторонам сделки необходимо подготовить достаточно объемный пакет документов, который должен будет в полной мере подтвердить законность перехода права собственности от одного владельца другому.

Так, продавец, для того, чтобы с его стороны сделка была признана юридически «чистой» должен будет подготовить следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на участок (понадобится также и аналогичный документ на дом, если таковое строение на участке имеется и не оформлено в виде самостроя, непригодного для проживания);
  • Кадастровые документы на участок (кадастровый паспорт с внесенным туда индивидуальным номером, кадастровый план участка с нанесенными границами);
  • Межевые документы (в том случае, если межевание проводилось);
  • Документы, подтверждающие законность перехода права собственности к нынешнему владельцу (в том случае, если он был приобретен по договору купли-продажи или дарению, такие документы необходимо будет приложить к свидетельству о праве собственности в заверенном нотариально виде, чтобы доказать законность осуществления настоящей сделки);
  • Согласие супруга на заключение соглашения (даже в том случае, если участок был приобретен до заключения брака);
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (которая сможет подтвердить, что права на этот участок есть у конкретного собственника, а также сможет доказать, что никакого обременения на этом участке нет);
  • Справки из всех необходимых инстанций, подтверждающие отсутствие задолженностей на конкретном участке (как налоговых, так и членских взносов в том случае, если участок находится в рамках садоводческого товарищества).

Таким образом, для продавца в случае осуществления классической процедуры купли-продажи дачного земельного участка сложностей нет никаких, так как перечень документов, которые он должен предоставить для осуществления сделки, является стандартным для таких случаев.

Определенный перечень бумаг второй стороне договора подготовить все же придется:

  • Заявление о совершении сделки, направленное в адрес продавца и председателя садоводческого товарищества (в том случае, если участок находится в рамках такого объединения);
  • Документы, подтверждающие согласие супруга на приобретение такого участка;
  • В том случае, если надел находился перед этим в аренде – покупатель, чтобы подтвердить свое право на преимущественную покупку (в случае наличия других претендентов приобрести конкретный надел);
  • Подтверждение своей платежеспособности (в том случае, если продавец уведомлен о том, что на покупку участка будут использованы заемные средства, покупатель обязан предоставить копию кредитного договора с банком, в котором будет указано, что денежные средства ему предоставлены).

Как видно, для покупателя список документов меньше. Однако и ему придется столкнуться с тем, что оформление их будет занимать продолжительное время.

Как можно продать участок по садовой книжке

Вариант купли-продажи по садовой книжке имел очень большое распространение до 2004 года, до внесения ключевых изменений в законодательство.

После же таковых он перестал пользоваться особой популярностью, хотя свои плюсы у него, без сомнения, сохранились.

Главным из них была и остается достаточно низкая цена, по которой можно было получить участок. Однако необходимо разобраться, что же такое купля-продажа земли по садовой книжке?

Садовая книжка выдается собственнику земельного участка, находящегося в рамках садоводческо-некоммерческого товарищества.

Этот документ подтверждает исправность внесения членских взносов участником товарищества на счет объединения (если процедура осуществляется безналичным путем) либо путем личной передачи денег в установленном размере (каждое СНТ определяет самостоятельно размеры таких взносов).

Соответственно, купля-продажа осуществляется только формально. На деле же выполняется переуступка членских обязательств в конкретном объединении.

С юридической точки зрения эта процедура выглядит следующим образом:

  • Собственник земельного участка пишет на имя председателя заявление с просьбой исключить его из членов СНТ в связи с осуществлением переуступки своих прав потенциальному покупателю (его данные в таком заявлении обязательно указываются);
  • Потенциальный покупатель также пишет заявление, только о вступлении в объединение, с указанием того, кто именно переуступает права на участок ему;
  • На основании постановления председателя СНТ происходит переоформление садовой книжки на нового владельца. Именно по ней будет в дальнейшем осуществляться возможная процедура приватизации земельного участка новым владельцем (если он захочет такую процедуру осуществлять).

Таким образом, купля-продажа дачного участка по садовой (дачной) книжке не осуществляется — происходит только переуступка прав на управление участком, но никак не юридический переход права — основное право собственности так и остается за СНТ.

Как оформляется сделка?

Договор купли-продажи на дачный участок является типовым для всех договоров о таких сделках.

И отклонения от типичной нормы в него вносятся только в том случае, если продажа происходит по садовой книжке.

Если же говорить о содержании классического договора (а именно на его основе будет осуществляться переоформление права собственности), то здесь необходимо отметить ключевые его положения:

  • Преамбула договора (содержит сведения о дате и месте подписания соглашения, сторонах-участницах договора и о том, на основании каких документов они действуют);
  • Предмет договора (дается конкретная информация о том, какой именно участок продается, включая не только физические данные на него, но и сведения о кадастровом оформлении и проведенном межевании);
  • Цена договора и порядок взаиморасчетов между сторонами (в том числе информация о том, как будут происходить расчеты между сторонами в том случае, если участок покупается в рассрочку);
  • Права и обязанности сторон;
  • Обстоятельства непреодолимой силы (и информация о том, как стороны поступят для окончательного завершения сделки в случае их наступления);
  • Реквизиты и подписи (именно согласно данным, указанным в этом разделе, будет осуществляться перечисление средств от одного участника договора к другому, и именно этот раздел завершается подписями сторон).

Если говорить о процессе переоформления права собственности, то он будет осуществляться путем подачи документов в территориальные органы Росреестра или многофункциональный центр по месту нахождения участка. Список документов в этом случае полностью дублируется по отношению к документам, предоставляемым для совершения сделки.

Присоединяется только оригинал договора (и передаточного акта при его наличии), подписанный обеими сторонами, в количестве экземпляров, на один превышающих количество участников сделки (так как один уйдет в архив Росреестра).

По истечении определенного срока новый собственник получит свидетельство, подтверждающее право на его участок, а также зарегистрированный в Росреестре свой экземпляр договора.

Продавцу передадут его экземпляр, а также справку, которую необходимо будет предоставить в налоговые органы и ресурсоснабжающие организации для подтверждения перехода права собственности к другому лицу.

Какие документы требовать нельзя?

При совершении сделки купли-продажи дачного участка покупателю абсолютно незаконно требовать от продавца выписку из протоколов собраний собственников участков в СНТ (только если они не подтверждают переход права собственности на надел к продавцу).

Еще одним документом, который нельзя требовать уже обеим сторонам, это согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, так как на дачном участке, в соответствии с действующим законодательством, регистрация проживания запрещена. То есть, при совершении сделки интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан затронуты не будут (за исключением случаев, когда участок находится в собственности именно у них).

Купля-продажа дачного участка мало чем отличается от аналогичной процедуры в отношении других земель. Однако, в том случае, если такое осуществляется по так называемой садовой книжке, говорить можно только о переходе членских прав, так как право собственности на участок остается за СНТ.

В том же случае, если сделка проходит по классическому алгоритму (с оформлением договора купли-продажи и официальным переоформлением права собственности), и все ее оформление будет выглядеть стандартно и происходить будет в органах Росреестра.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-nuzhny-pri-pokupke-dachi-s-zemelnym-uchastkom.html

Покупка дачи: документы для покупки дачи и порядок их оформления / Sibdom.ru

Какие документы должны быть при покупке дачи

Прежде чем решиться на покупку понравившейся дачи, нужно провести проверку документов на дом и дачный участок. Если этого не сделать, потом может выясниться, что по даче идут споры с соседями, площадь участка меньше заявленной, а на купленной земле ничего нельзя строить.

В начале проверки специалисты советуют убедиться, что продавец действительно является собственником дачи и имеет право ей распоряжаться. Для этого нужно проверить имеющиеся у него документы. Лучше всего, если продавец может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о зарегистрированных правах на дом или свидетельство о собственности на дачу.

Как проверить документы на дачу?

Покупатель может и сам заказать выписку из ЕГРН в Росреестре, для того чтобы провести проверку. Для этого ему достаточно знать кадастровый номер объекта.

Информацию о том, кто является собственником дачи, в Росреестре обязаны предоставить любому обратившемуся лицу.

Получить эти сведения можно в филиалах Росреестра, в одном из многофункциональных центров «Мои документы» (МФЦ) или отправив запрос через официальный сайт Росреестра.

Бывают ситуации, когда у продавца на руках есть старое свидетельство о собственности или свидетельство о праве на наследство. При этом в ЕГРН информации о том, что он является собственником, нет.

Такое возможно, если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года, когда сведения еще не вносились в ЕГРН.

Тогда продавец должен сначала внести эту информацию в ЕГРН, и только после этого можно выходить на сделку.

Нет документов для продажи дачного участка. Что делать?

Часто владельцы годами пользуются дачей, не имея на нее вообще никаких документов. Если у продавца нет других документов на дачу, кроме садовой книжки, покупать такую дачу нельзя. Садовая книжка не подтверждает права на объект недвижимости. Она свидетельствует только о том, что продавец входит в некоммерческое товарищество садоводов (СНТ или ранее ДНТ).

В таком случае сначала продавцу нужно заняться оформлением дачи. Главное, чтобы у него при этом были документы о правах на землю. Уже имея их, можно зарегистрировать собственность на дом.

Сейчас «дачную амнистию» продлили.

 До марта 2021 года собственники могут зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке, имея документы на землю и заказав изготовление технического плана кадастровому инженеру.

Как оформить участок в садоводстве в собственность?

Если же участок в СНТ на нынешнего владельца не зарегистрирован, сначала нужно заняться его оформлением. Для этого надо иметь любой документ, свидетельствующий о том, что эта земля когда-то выдавалась. Например, постановление городской или районной администрации о предоставлении земельного участка.

Все действующие на территории города садоводства были созданы еще в советское время. Обычно участок для ведения садоводства предоставлялся какому-то предприятию.

А в 90-е годы отдельные земельные наделы закреплялись уже за конкретными членами садоводства – физическими лицами. Кого-то из садоводов при распределении участков могли не включить в реестр, поэтому сегодня у него нет документов на дачу.

По закону до 2022 года у него есть возможность оформить земельный участок в собственность.

Условия для оформления дачного участка в собственность:

  • собственник дачи должен являться членом садоводства,
  • земельный участок должен быть сформирован из отведенной садоводству территории,
  • в отношении такого участка не должно быть зарегистрировано каких-либо ограничений и обременений, а также не должно быть принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

«Чтобы садовод мог оформить земельный участок в собственность, сначала ему нужно обратиться к кадастровому инженеру, который должен провести замеры и подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С этим документом член садоводства затем обращается в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города», — рассказывает начальник отдела землеустройства администрации Красноярска Наталья Киселева.

При обращении в администрацию потребуются следующие документы:

  • схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную кадастровым инженером;
  • протокол общего собрания членов садоводства о распределении земельных участков между членами садоводства или иной документ, устанавливающий распределение земельных участков в этом садоводстве, либо выписка из такого протокола или указанного документа.

В муниципалитете проверят, действительно ли такой участок предоставлялся садоводу, и распорядительным актом утвердят представленную заявителем схему кадастрового плана территории, на которой отражены границы садового участка. Тогда садовод получит участок в собственность бесплатно.

После этого члену садоводства нужно снова обратиться к кадастровому инженеру — заказать межевание и изготовление межевого плана участка. Этот документ он подает в Росреестр, чтобы поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности.

Как проверить документы на земельный участок?

Кроме проверки документов на дачный дом перед покупкой нужно проверить документы на земельный участок, на котором он расположен. Удостовериться, что он действительно имеет ту площадь, о которой заявил продавец, у него есть границы и они нигде не пересекаются с границами соседних участков.

Действовавшая с 2006 года «дачная амнистия» давала собственникам возможность оформить землю в упрощенном порядке, не проводя межевание. Многие этим пользовались, поэтому сегодня каждый второй участок не имеет границ. Для покупателя приобретение такой земли связано с рисками. Отдав деньги, он может стать владельцем участка, по которому ведутся споры с соседями.

Проверить, есть ли у участка границы, можно на публичной кадастровой карте Росреестра. На ней содержится вся информация об участках, их площади, местоположении и границах, а также о расположенных на них постройках. Для получения информации в строке поиска нужно ввести кадастровый номер участка. Если границ у участка нет, в описании будет сказано: «Без координат границ».

В таком случае покупателю следует настаивать, чтобы перед сделкой продавец провел межевание земельного участка. О том, как это сделать, можно прочитать здесь.

Специалисты советуют привезти на участок кадастрового инженера даже в том случае, если у участка есть границы. Он должен провести осмотр, сравнить фактическое расположение участка с тем, что зафиксировано в документах, убедиться, что границы, конфигурация, размещение на нем построек соответствуют тому, что сказано в выписке из ЕГРН.

Как проверить, что можно построить на земельном участке?

Из публичной кадастровой карты также станет известно, какие объекты можно будет в дальнейшем построить на купленной земле. В описании участка вас должен интересовать пункт «Категория земель» и «Разрешенное использование земельного участка» (установленные законом допустимые границы использования земли).

При покупке дачи также следует проверить, существуют ли какие-то ограничения на использование земельного участка.

Не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территории? Не входит ли он в границы водоохранной зоны? Если не провести эту проверку, можно стать владельцем земли, на которой ничего нельзя строить.

Дачи, построенные в границах зон с особыми условиями использования территорий, по закону могут быть снесены.

Удостовериться в том, что ограничений нет, можно также при помощи публичной кадастровой карты Росреестра. Для этого в разделе «Управление картой» нужно поставить галочку в пункте «Зоны с особыми условиями использования территории». И посмотреть, входит ли интересующий вас участок в зону, где строительство ограничено.

Какие документы нужно подготовить при покупке дачи?

Перед проведением сделки стоит попросить продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН. Дело в том, что сведения в этом документе быстро устаревают, поэтому покупателю нужно убедиться, что за прошедшее с момента выдачи предыдущей выписки время статус объекта не изменился.

Продавец по-прежнему является собственником дачи, на дом не наложено обременение или арест. Кроме того, на сделку потребуется предоставить заверенное нотариусом согласие супруга или супруги продавца на продажу дачи.

Иначе уже совершенная сделка может быть оспорена по решению суда в дальнейшем.

Как проверить доверенность?

Если на сделке продавца дачи по доверенности представляет другое лицо, покупателю нужно убедиться, что такая доверенность действительно выдавалась.

Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, где работает сервис проверки доверенностей.

Зная дату выдачи документа, номер и фамилию удостоверившего его нотариуса, нужно указать в поисковике эту информацию, и вы увидите, есть ли доверенность с такими реквизитами в системе.

Как составить договор купли-продажи дачи при покупке дачи?

Договор купли-продажи дачи может быть заключен в простой письменной форме. Это значит, что продавец и покупатель могут подготовить его самостоятельно. При этом важно, чтобы в нем были перечислены все существенные условия совершения сделки.

Существенные условия договора купли-продажи дачи:

  • паспортные данные покупателя и продавца;
  • адреса их местожительства;
  • указание на объект, который продается (его адрес, площадь, кадастровый номер);
  • цена продажи.

О том, как заключить договор купли-продажи, можно прочитать здесь.

Если всю необходимую проверку при покупке дачи вы проведете правильно, то сможете защитить себя от ситуации, когда кто-то пытается оспорить сделку в суде.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1870/

Какие нужны документы от продавца и покупателя при покупке дачи с земельным участком?

Какие документы должны быть при покупке дачи

Любая сделка с недвижимостью предполагает подписание договора купли-продажи.

В случае с приобретением дачи рекомендуется предварительно убедиться в том, что у продавца есть права собственности на дом.

Ведь часто дачи возводят самостроем. Но не только продавец должен подготовить комплект документов. Определенные требования есть и для покупателя.

Правовое регулирование

Покупка дачи с земельным участком полностью регулируется Гражданским Кодексом РФ. Например, в ст. 223 определяет момент передачи недвижимости или иного имущества в собственность нового пользователя. А в ст. 454 зафиксировано определение договора купли-продажи.

В соответствии с Гражданским Кодексом стороны должны заключить договор купли-продажи в письменной форме. После чего необходимо зарегистрировать переход права собственности к покупателю.

Дополнительно можно ознакомиться с приказом МинЭкономРазвития №540 “Об утверждении классификатора видов разрешенного землепользования”. В нормативном акте перечислены категории земель и разрешенные работы.

Это поможет определиться с необходимыми документами на этапе составления договора.

Например, на земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства в полевых условиях, запрещено строить дома. Дача на участке — самострой, который не имеет документов. Покупать такую недвижимость не рекомендуется.

Бумаги от покупателя

К покупателю при покупке дачи с земельным участком предъявляются минимальные требования по документам. Чтобы купить дачу с земельным участком достаточного одного паспорта.

Однако могут потребоваться и иные бумаги:

  • Заявление о сделке на имя председателя СНТ, если дача входит в садовое товарищество.Заявка пишется уже после заключения договора и регистрации имущественных прав.Его основная цель — заменить имя продавца дачи на имя покупателя.Членство в садовом товариществе перейдет новому собственнику, и он сможет участвовать в собраниях.
  • Документ, подтверждающий платежеспособность, если дача приобретается в кредит/ипотеку. Достаточно предоставить выписку из банка или кредитный договор.
  • Договор аренды. Если на дачу претендует сразу несколько покупателей, преимущество отдается тому, кто ранее пользовался имуществом по договору аренды.
  • Нотариально заверенное согласие супруга для покупателя, который состоит в браке.

Требование по наличию последнего документа — спорное. Обязательство предоставить согласие супруга существовало до 2013 года, когда необходимо было зарегистрировать договор купли-продажи. Однако в 2019 году регистрируется лишь переход прав собственности. Соответствующие изменения были внесены в ГК.

В 2015 году вышел приказ МинЭкономРазвития с перечнем необходимых для покупки земли документов. Среди них было указано согласие второго супруга при покупке земли. Однако в том же году этот приказ был признан судом нелегитимным. До сих пор регистрирующие органы могут требовать письменное согласие второго супруга.

Обратите внимание! Даже если в Росреестре договор купли-продажи зарегистрируют на имя мужа без письменного и заверенного нотариуса согласия жены, супруга имеет право на половину имущества. Оно является совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре.

Какие нужны бумаги от продавца?

Продавать можно только то имущество, которое находится в собственности. Поэтому продавец должен подтвердить свои права на дачу, а значит, комплект документов довольно большой.

Гражданин имеет право продать дачу, расположенную на чужом участке. Новый владелец будет иметь право пользоваться землей на тех же основаниях, что и предыдущий.

Продавец должен предъявить:

  1. выписку ЕГРН на дом и участок;
  2. кадастровый паспорт и план на землю;
  3. документы о межевании;
  4. бумагу, подтверждающую приобретение прав собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования);
  5. справку об отсутствии задолженностей;
  6. согласие супруга, в том числе бывшего, на продажу земли.

К данному комплекту можно приложить свидетельство о собственности. Однако в 2019 году это не обязательно, т.к. как и кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.

Среди бумаг есть согласие супруга на продажу. Оно должно быть заверено нотариально. Если для покупателя наличие данного документа сегодня не требуется, то от продавца необходимо обязательно. Если продавец получил дачу, пока состоял в браке, но к моменту перепродажи развелся, то требуется согласие бывшего супруга.

Исключениями станут:

  • наличие решения суда о разделе имущества;
  • наличие брачного договора;
  • безвозмездное приобретение дачи с участком (наследство, дарение).

Важно! Все расходы по подготовке бумаг продавец берет на себя. Задолженности по коммунальным услугам и выплатам за членство в СНТ также рекомендуется закрыть до заключения договора купли-продажи.

Составить договор купли-продажи дачи с участком поможет составить юрист. Он учтет индивидуальные особенности сделки и разъяснит сторонам все пункты.

Типовой договор содержит следующие пункты (названия разделов и их последовательность сохранены):

  1. Представление сторон.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/kakie-nuzhny-dokumenty-ot-prodavtsa-i-pokupately

Пакет документов для покупки дачного участка

Какие документы должны быть при покупке дачи

Если Вы собрались покупать дачный участок, то нужно не только подготовить все нужные для этого документы со своей стороны, но и тщательно проверить их наличие подлинность у продавца. Задача не такая простая для человека, который впервые сталкивается с подобной процедурой.

Документы, которые должен собрать покупатель дачного участка

Если Вы не состоите в браке, то кроме паспорта и денег больше ничего от Вас не потребуется для составления и подписания договора купли-продажи, но семейный человек должен еще получить согласие супруга на покупку недвижимости.

Если Вы покупаете земельный участок без строений, то в ФРС могут потребовать предоставить Акта обследования земельного участка, в котором должно быть указано, что дом и другие хозяйственные постройки на нем отсутствуют.

Документы, которые должен собрать продавец дачного участка

Первое, что должен иметь владелец дачного участка – это свидетельство о праве на землю и Кадастровый паспорт на землю. Дальше уже нужно хорошенько разглядеться.

Если на участке есть дом, гараж или другие хозяйственные постройки, то должен быть план земельного участка со всеми постройками.

Проверьте, соответствует ли план тому, что есть на участке на момент покупки.

Если построен дом, то должно быть Свидетельство о праве на дом и Кадастровый паспорт на дом или декларация на дом садового назначения. До 1 марта 2008 года выдавался технический паспорт на дом, а кадастровый паспорт выдают на основе Технического. Заказать его можно в БТИ.

Свидетельство о государственной регистрации права продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если право на недвижимость возникло до 1998 года, то в документах на дом должна быть отметка о том, что он зарегистрирован в БТИ, а Свидетельство на землю будет старого образца, тогда такие свидетельства выдавались Земельным комитетом или Администрацией кооператива.

Свидетельство о государственной регистрации права продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если право на недвижимость возникло до 1998 года, то в документах на дом должна быть отметка о том, что он зарегистрирован в БТИ, а Свидетельство на землю будет старого образца, тогда такие свидетельства выдавались Земельным комитетом или Администрацией кооператива.

Выписка из Домовой книги о прописанных жильцах или Справка из Администрации сельского (городского) поселения о том, что в доме никто не прописан и не проживает .

Для лиц, состоящих в браке, нужно согласие супруги или супруга на продажу, заверенное нотариально (в случае, если продаваемая недвижимость была приобретена в браке или по возмездным сделкам).

Кроме того, что продавец должен иметь все документы на недвижимость, он также должен подтвердить свое право свободно распоряжаться им. Что же это значит?

Дом и земля не должны находиться в залоге. Если имущество было заложено, то нужно разрешение залогодержателя на продажу

Если у продавца есть несовершеннолетние дети или имущество принадлежит недееспособному лицу, то нужно взять разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

Также нельзя продать участок, если есть родственники, пребывающие в местах лишения свободы.

Если продается не весь участок, а его доля, то нужен отказ от преимущественного права покупки или правильно оформленное и врученное сособственнику участка извещение о том, что совладелец хочет продать свою долю. В этом случае продавать можно спустя месяц со срока вручения и не раньше.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на дачный участок, в которых говорится, каким образом он приобрел эту собственность: купил, получил в наследство, была оформлена дарственная, обменял. Такими документами могут быть: Договор купли-продажи, Свидетельство о получении наследства по завещанию, Договор обмена или дарения, Решение суда и т.д.

Такой документ может быть как отдельно на землю и строения, так и один на все.

Паспорт продавца или другое удостоверение личности.

Продавец делает также копии всех этих документов.

Если продажа производится по Доверенности, то нужно иметь нотариально заверенную Доверенность на продажу.

Документы для передачи дачного участка покупателю

Чтобы сделка состоялась, необходимо составить договор купли-продажи в трех экземплярах и уплатить госпошлину.

Если собран весь пакет документов со стороны продавца и покупателя, то сделку можно оформить очень быстро, а на регистрацию в регистрационной палате уйдет примерно две недели.

При покупке дачи не забудьте проверить, нет ли у продавца долгов по оплате за воду, газ, электричество и другие услуги. Это можно узнать, обратившись к управляющему кооперативом.

Источник: https://whatdocs.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA%D0%B8%D0%B5-%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%8B-%D0%BD%D1%83%D0%B6%D0%BD%D1%8B-%D0%B4%D0%BB%D1%8F-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8-%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B8

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Какие документы должны быть при покупке дачи

Итак, вы выбрали подходящий участок, встретились с владельцем, обсудили цену. Все готовы перейти к оформлению документов. С чего начать? Прежде всего необходимо проверить наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенную на нем дачу.

Это документы, на основании которых продавец имеет право собственности на данную недвижимость. Ваша задача в данном случае — проверить, что право собственности возникло законно.

Если правоустанавливающие документы утеряны или вовсе отсутствуют, лучше не рисковать и требовать, чтобы собственник восстановил их или оформил.

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Какие документы нужны для покупки 5 участков и строений?

2. Государственная регистрация документов

Перед сделкой важно убедиться, что право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок с дачным домом зарегистрировано в установленном порядке.

Для этого нужно запросить подтверждающие это документы. С января 1998 года по июнь 2016 года ключевым документом считалось свидетельство о государственной регистрации права собственности.

С 15 июля 2016 года это выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Сделка заключается и без правоподтверждающих документов продавца (при условии, что его право собственности было зарегистрировано надлежащим образом). Поэтому, если продавец бумаги потерял, это не мешает продаже дачи.

Вы можете убедиться в том, что продавец является действительным собственником объекта, если закажете выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Там же указано, нет ли ограничений и запретов на распоряжение этим объектом.

3. Документы старого образца и межевание

Достаточно часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной системы.

Например, раньше районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству оформляли так называемые розовые свидетельства о праве собственности на землю. Документы, выданные до 1998 года, и ныне являются действительными.

Поэтому требовать у продавца перед сделкой переоформлять и регистрировать права собственности на недвижимость необязательно.

Не, покупая такую дачу, надо помнить, что раз земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то из-за отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ.

Поэтому, чтобы избежать будущих земельных споров с собственниками смежных земельных участков, перед тем как подписывать договор, требуйте у продавца провести межевание.

С 2018 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим согласованных границ, будет запрещена.

Как изменился порядок регистрации участков?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

4. Ошибки и опечатки в старых документах

Нередко в документах, которые раньше выдавали органы местной администрации, встречаются технические ошибки, опечатки в адресе объекта недвижимости или в данных правообладателя. Уделите этому вопросу особое внимание перед сделкой.

5. Особенности участка

Покупая дачу, запросите у продавца кадастровый паспорт на земельный участок и проверьте, есть ли в нем отметки о согласовании границ участка, проложенном через участок газопроводе, включении участка в водоохранную зону и других моментах, которые сильно влияют на возможность и законность строительства. После отмены кадастровых паспортов на земельные участки данную информацию можно получить из обобщенной выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

6. Вид разрешенного использования участка

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», продавец не должен разрабатывать и получать разрешительную документацию на это, и риск того, что дом будет признан незаконным, практически исключен.

Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с недопустимым для строительства видом разрешенного использования (например, «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства»).

Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках запрещено. Нужно помнить, что факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает того, что его могут признать самовольной постройкой.

Поэтому при покупке дачи важно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.

7. Подключение к сетям и проверка долгов

Значимым моментом при покупке дачи является наличие или потенциальная возможность подключить построенный дом к сетям инженерно-технического обеспечения — следовательно, важно проверить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций. При покупке дачи также следует минимизировать риски, связанные с задолженностями по налогам или сборам за обслуживание. Для этого следует запросить у продавца соответствующие справки.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Загородный дом или квартира?

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

История дачи в России

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_dokumenty_nuzhno_proverit_pokupaya_dachu/6310

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.