Какие подводные камни есть при покупке участка

Содержание

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Какие подводные камни есть при покупке участка

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами.

Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами.

Здесь есть два негативных момента:

  • право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
  • далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.

Как выбрать и купить участок под строительство?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

  1. На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
  2. Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
  3. И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки».

Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать.

Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку.

«Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель.

Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше.

Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

Не пропустите:

3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство

Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/tri_kriticheski_vazhnyh_nyuansa_pri_pokupke_uchastka_pod_izhs/6351

Подводные камни при покупке участков различных категорий земель

Какие подводные камни есть при покупке участка

Земля является главной экономической ценностью государства, и любые юридические действия с ней строго регламентируются законом, особенно в сфере купли-продажи.

Приобретение и отчуждение земельных участков в России регулируется преимущественно Гл. 30 «Продажа недвижимости» Гражданского кодекса РФ и ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ. Сделка купли-продажи земли имеет ряд существенных особенностей в зависимости от целевого назначения земли.

Целевое назначение – это установленное законом разделение земельных участков по видам и назначению использования.

Часто после совершения сделки собственник обнаруживает, что приобретенная им земля, к примеру, имеет сельскохозяйственное назначение. А объект, который он хотел возвести на участке, относится к жилой застройке.

Следовательно, собственник не может построить его на этом земельном участке.

Чтобы избежать таких казусов, в первую очередь стоит проверить целевое назначение земли, и затем обратиться к юристам по земельным правоотношениям.

Ст. 7 Земельного кодекса РФ разделяет земли на следующие категории:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Для каждой из этих категорий законом определена своя процедура выкупа, действуют особые правила оформления договора купли-продажи и существуют характерные виды разрешенного использования:

  • Земли особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фондов выкупу не подлежат. В основном продаются земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
  • На землях населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ), собственник имеет право возводить жилые дома высотой не более трех этажей.
  • Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для рыбоводства.

Стоит отметить, что объект, обладая всеми признаками жилого дома, будет иметь нежилой статус без права проживания и регистрации, если он был возведен на сельхозземле, которую разрешено использовать для дачного строительства.

В Московской области, к примеру, многие коттеджные поселки построены на землях сельскохозяйственного назначения с ВРИ для дачного строительства или садоводства. Чтобы зарегистрироваться в одном из них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым через суд.

Закон предусматривает возможность поменять целевое назначение земельного участка, обратившись в соответствующие органы власти:

  • если земля находится в федеральной собственности, то изменить целевое назначение может только Правительство РФ;
  • если собственником земли является субъект РФ, то решение принимает орган государственной власти субъекта РФ;
  • землей, относящейся к муниципальной или частной собственности, занимаются органы местной власти;
  • Решение в отношении сельхозземель во всех случаях, кроме тех, когда земельный участок находится в федеральной собственности, принимают на уровне субъекта РФ.

Если ранее приобретаемые участки в собственности не находились, то покупателю необходимо будет сразу после подачи первичного заявления о возможности рассмотрения заключения договора купли-продажи оформить на объект необходимые кадастровые документы.

Для того чтобы выкупить участок сельскохозяйственного назначения, должно быть соблюдено условие: он должен находиться три года в аренде и использоваться по назначению. А вот земли для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления разных видов строительства (дачного или ИЖС) можно выкупить и без аренды – путем участия в публичных торгах.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка важно грамотно составить договор. Для каждой из категорий в отдельности есть существенные дополнения, которые обязательно должны быть учтены. Приведем несколько примеров.

  • В случае с землей сельскохозяйственного назначения необходимо указать, что ранее участок находился в аренде и использовался по прямому назначению. Кроме того, чтобы не нарушить возможности последующего целевого использования участка, стоит отметить, какие виды строения могут быть на нем возведены.
  • Если продается участок для ведения подсобного хозяйства, текст договора купли-продажи должен содержать информацию о том, можно ли возводить на таком участке капитальные строения или такое строительство запрещено. Помимо этого, важно обозначить существующие обременения: сервитуты на проезд и проход, залог, ипотека.

Специалисты компании Maxard оказывают высококвалифицированную юридическую помощь по следующим направлениям земельного права:

  • договорное сопровождение;
  • изменение ВРИ земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • легализация объектов самовольного строительства.

Задавайте вопросы по телефону или через форму на сайте – наши эксперты ответят на все интересующие вас вопросы.

Источник: https://Maxard.ru/blog/zhile-i-nedvizhimost-new/podvodnye-kamni-pri-pokupke-uchastkov-razlichnyh-kategorij-zemel/

Что нужно знать при покупке земельного участка?

Какие подводные камни есть при покупке участка

Покупка участка земли подразумевает значительные денежные вложения, поэтому важно предусмотреть все возможные проблемы, связанные с такой покупкой, и не допустить их.

Необходимо уделять внимание различным юридическим мелочам, чтобы не понести впоследствии большие убытки. Многое зависит от того, с какой целью приобретается земельный надел.

Особенности покупки участков различных категорий земли

Категории земель в Российской федерации, согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, представлены следующим образом:

  • Земли населённых пунктов и приравненные к ним;
  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли для промышленности, обороны, космических программ и иного специального назначения;
  • Земли заповедников, а также лесного и водного фондов РФ;
  • Земли категории запаса.

Исходя из цели, для которой покупается земельный участок, необходимо выбрать категорию земли, к которой будет относиться такой участок.

Покупка земли для дома – что нужно проверить

Если земельный надел приобретается физическим лицом с целью строительства жилья, то, в первую очередь, такому лицу необходимо спросить продавца о причине, по которой последний решил продавать данный надел земли.

Далее нужно проверить следующие моменты:

  • Наличие всех правоустанавливающих документов на земельный надел у продавца (документ о регистрации права собственности, на основании каких документов и правовых ситуаций он получен);
  • Наличие полностью заполненного кадастрового паспорта на данный участок;
  • Отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый земельный надел;
  • Вероятность того, что постройки и/или коммуникации соседних участков повлияют на использование отчуждаемого участка или строительство на нём;
  • Отсутствие имущественных претензий третьих лиц на земельный надел;
  • Соответствие фактических построек на земельном участке строениям, указанным в кадастровом документе;
  • Возможное наличие различных коммуникаций (газопровод, подземный электрический кабель и др.), проходящих через покупаемый надел земли или в непосредственной близости от него;
  • Вменяемость продавца, наличие вредных привычек и/или психических заболеваний.

При проверке подлинности правоустанавливающих документов нужно поинтересоваться, на каком основании продавец стал владельцем земельного надела (покупка, дарение, вступление в наследство).

Следует помнить, что отсутствие кадастрового номера, согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, приводит к невозможности заключить сделку с земельным наделом.

Также существуют ограничения на возведение зданий в зависимости от землепользования соседей. Например, не разрешено строить дом так, чтобы он полностью загораживал овощные плантации соседей от солнечного света.

Наличие обременений на покупаемый надел земли можно проверить в ЕГРП, а в органах Росреестра по месту расположения данного надела можно узнать, проходят ли через него газовые или иные коммуникации, при наличии которых застройка участка земли незаконна.

В юридической практике нередки случаи, когда гражданин продаёт земельный надел, а спустя некоторое время обращается в суд с требованием вернуть его участок земли. Позже выясняется, что продавец страдает острыми нарушениями памяти.

Покупка земли для занятия сельским хозяйством

Наделы, относящиеся к категории сельскохозяйственных земель, имеют важные правовые особенности.

Покупатель должен помнить, что на данных земельных наделах он будет обязан производить различную сельскохозяйственную продукцию — выращивать плодовые деревья и кустарники, овощи, злаковые или кормовые культуры, заниматься разведением домашнего скота — в зависимости от подкатегории данного земельного надела.

Существуют следующие основные подкатегории сельскохозяйственных земель:

  • Земли для развития личных подсобных хозяйств (далее – ЛПХ);
  • Земли для крестьянско-фермерских хозяйств (далее – КФХ);
  • Земли для садоводства;
  • Земли для огородничества;
  • Земли для выпаса скота;
  • Земли для животноводства, рыболовства и охоты;
  • Земли для дачного строительства.

Важно помнить, что преимущественным правом приобретения сельскохозяйственных земель являются органы федеральной, региональной или муниципальной исполнительной власти, согласно Федеральному закону № 101 от 24.07.2002.

Продавец обязан предложить вышеуказанным органам власти купить землю в первую очередь, если государство откажется от покупки, или никак не отреагирует в течение месяца, то продавец может продавать земельный надел третьим лицам в течение 12 месяцев.

Если покупатель планирует построить дом на сельскохозяйственной земле, то он должен учесть, что строительство жилья возможно не на всех подкатегориях земель для сельского хозяйства. Земельные наделы подкатегории ЛПХ подразумевают возведение жилого дома только в том случае, если данные наделы примыкают к границам ближайшего муниципального образования.

При покупке стоит учесть, что жилой дом также можно возводить на землях для садоводства, КФХ и дачного строительства.

Земля для промышленности — особенности покупки

Промышленные земли в РФ могут приобретать в собственность и юридические, и физические лица. Такие земли приобретаются, в основном, для строительства промышленных объектов бизнеса (сборочных цехов, складских помещений и др.).

При покупке участков, относящихся к категории земель для промышленности, следует обратить внимание на некоторые важные моменты:

  • Наличие коммуникаций разных типов;
  • Наличие дорожных проездов к транспортным магистралям;
  • Возможность соблюдения экологических требований законодательства;
  • Наличие всех необходимых документов на земельный надел;
  • Наличие каких-либо обременений;
  • Законность перевода земли в категорию земель для промышленности (для участков, имевших ранее другую категорию землепользования).

Возведение различных промышленных коммуникаций требует больших затрат, поэтому их отсутствие (или ненадлежащее состояние) на участке земли для покупателя-бизнесмена нежелательно.

Если земля для промышленности располагается в непосредственной близости от населённых пунктов или охраняемых заповедников, то покупателю необходимо учитывать соответствующие ограничения на типы производства, которые он может осуществлять на такой земле как бизнесмен.

Важным аспектом для покупателя является корректность перевода покупаемой земли для промышленного назначения в данную категорию.

Это особенно важно при покупке земель в Московской области, где стоимость промышленных участков земли очень высока, и распространена практика перевода сельскохозяйственных земель в промышленные земли для последующей продажи.

Нередко такой перевод происходит с рядом нарушений, которые могут привести впоследствии к судебному оспариванию прав на осуществление промышленного производства на таких наделах.

Документация для земель промышленного назначения, помимо документа о регистрации права собственности и кадастрового паспорта, может также включать в себя:

  • Технический паспорт на внутренние коммуникации;
  • Паспорта артезианских скважин, расположенных на территории покупаемого участка;
  • Документы санитарных лабораторий о химическом анализе воды, воздуха и полезных ископаемых;
  • Технический паспорт на высоковольтные линии электропередач;
  • Разрешение на специфические объекты повышенной опасности;
  • Техническая документация на производственные сооружения, их соответствие государственным стандартам.

Как правило, для такой проверки покупатель обращается к услугам специальных юридических контор.

Возможные риски и подводные камни

Покупка земли для любых целей сопровождается определёнными рисками и подразумевает оборот значительных денежных сумм.

Существуют общие правила безопасности, которые необходимо соблюдать покупателю, чтобы минимизировать риски при совершении земельных сделок:

  • Необходимо тщательно проверять документы, подтверждающие право собственности, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт.
  • Кадастровый паспорт должен быть выдан не раньше, чем за пять лет до сделки.
  • Нужно проверить план близлежащих коммуникаций и возможный факт их подземного залегания под покупаемым участком.
  • При покупке земельного надела для строительства дома важно знать минимальный размер надела земли, на котором разрешено строительство жилья или иных сооружений (такой размер определяется для каждого региона).

Покупателю следует получить информацию из открытых источников о возможных планах муниципальных властей или крупного бизнеса на территории, где расположен участок, подлежащий покупке.

При покупке земельного надела для строительства жилья и/или возведения каких-либо сооружений следует знать, что, если через данный надел земли проходит газопровод высокого давления, то строительство любых зданий запрещено в диапазоне до трёхсот метров по обе стороны от пролегания газопровода.

Аналогичные правила (с другими расстояниями) действуют для других типов подземных коммуникаций, но на практике, пролегание подземной коммуникации любого типа делает невозможным любое строительство на территории такого надела земли.

Нередки случаи, когда старый дачный посёлок местные власти собираются перевести в земли другого назначения, например, использовать для многоэтажного строительства с целью расширения города. Владельцев земельных наделов в таких случаях переселяют в отдалённые места, то есть покупатель может внезапно оказаться владельцем совсем не того участка, который он выбирал и покупал.

Чтобы избежать подобных казусов, нужно обратиться в муниципальные органы власти и запросить градостроительные проекты на ближайшие годы – такая информация является открытой.

Кроме муниципальных властей, желать приобрести земли небольшого посёлка могут и крупные бизнесмены с различными целями — перевод земли в другую категорию, строительство элитных коттеджей, и т.д.

Противостоять крупному собственнику, зачастую имеющему административный ресурс часто затруднительно, несмотря на право нового собственника не продавать свой земельный надел.

При покупке земли с готовым домом, или для строительства дома в будущем важно иметь в виду, что не всегда можно получить прописку на таком участке. В некоторых случаях (огородные земли и земли ЛПХ) получить постоянную регистрацию можно только через суд.

Итак, покупка земельного надела любого назначения содержит риски, избежать которых поможет тщательная проверка продавца и всех документов на землю. В зависимости от целей приобретения земельного надела необходимо выбрать категорию земли и оформлять договор, учитывая все вышеизложенные моменты, чтобы не понести убытки от сделки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html

Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

Какие подводные камни есть при покупке участка

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.

В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.

Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно онлайн на сайте:

  • указать кадастровый номер или точный адрес участка;
  • ввести код с картинки;
  • нажать кнопку “Сформировать запрос”;
  • нажать на ссылку с появившимся участком.

В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.

Наличие обременений и сервитутов

Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:

  1. В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
  2. Его нужно открыть для просмотра.
  3. Слева будет объект, справа — текущие ограничения.

Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.

Проверка продавца

Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.

  • Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
  • Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
  • Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.

До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

  1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
  2. тех.паспорт;
  3. технический и кадастровый план.

Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.

Это правило не действует, если продавец:

  • получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
  • приобрел участок до заключения брака;
  • имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.

Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:

  1. вода;
  2. газ;
  3. электричество;
  4. канализация;
  5. интернет и т.д.

Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.

Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.

Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

  • кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
  • оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
  • муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
  • есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.

Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

  • от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
  • от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
  • от совладельцев, если у участка несколько собственников.

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

  1. плохое качество грунта;
  2. весенние затопления;
  3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
  4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:

  • недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
  • на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
  • не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.

При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.

Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

  1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
  2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
  3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/na-chto-obratit-vnimanie

7 грязных трюков при продаже земли. Чего стоит опасаться при подборе участка? на сайте Недвио

Какие подводные камни есть при покупке участка

На портале Nedvio.com мы уже не раз писали о том, что к сделкам с недвижимостью следует подходить внимательно и с особой ответственностью. Во-первых, законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимого имущества, насчитывается не один десяток:

  • это, в первую очередь, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
  • и разумеется «Земельный кодекс РФ»;
  • также есть законы, которые затрагивают некоторые отдельные моменты оформления отношений при сделках с недвижимостью, такие как: Гражданский Кодекс РФ, Семейный Кодекс РФ, Налоговый Кодекс РФ, Закон о нотариате и многие другие.

Безусловно, разобраться во всем этом законодательном хитросплетении может только высококвалифицированный специалист.

Во-вторых, (и это, пожалуй, наиболее ответственная часть операций с недвижимостью) — никто не застрахован от недобросовестности одной из сторон сделки.

Об этой «темной» стороне планеты «Недвижимость» мы сегодня и порассуждаем. И в качестве задела мы выбрали довольно распространенную в Подмосковье категорию сделок — это купля-продажа земельных участков.

Земля в Московской области традиционно считается привлекательным объектом инвестиций, оборот земель как под частную застройку, так и под многоквартирные дома здесь значительно выше, чем в других регионах России. Кроме того, земельные участки в Подмосковье являются желанным и дорогим ресурсом. Одна сотка земли рядом с Москвой может стоить миллионы рублей.

Понятно, что такие дорогие и ликвидные активы не могут не привлекать внимания недобросовестных дельцов, а зачастую и банальных мошенников. Итак, обо всем по порядку.

1. Не верь глазам своим…

Государственный учет земель несколько отличается от учета квартир и домов. Квартира или дом, как правило, имеют уникальный для данного населенного пункта почтовый адрес. С землей же все совершенно по-другому.

Конечно, земельному участку также может быть присвоен почтовый адрес и это упрощает процесс идентификации объекта на местности.

Однако, часто бывает так, что участку почтовый адрес не присвоен, имеется лишь кадастровый номер объекта.

И нужно учитывать, что неспециалисту практически невозможно точно определить местонахождение по кадастровому номеру. Это могут сделать лишь профессионалы — геодезисты, с помощью специальных приборов.

Эта специфическая особенность учета земель и порождает фантастическую возможность для непрофессионалов или обманщиков.

Фактическое месторасположение участка может случайно или преднамеренно не совпасть с тем, которое вам показывают при встрече.

Особенно следует быть осторожными при покупке участков в «новых нарезках», там, где не сформированы улицы и нет построенных домов с почтовыми адресами.

К примеру, вам предлагают участок в рощице, на берегу ручья, а фактическое местонахождение оказывается на свалке с видом на кладбище. Был реальный случай, когда проданный земельный участок в одном коттеджном поселке, по результатам межевания, оказался расположен на дне водоема.

Понятно, что стоимость участка в зависимости от его расположения может существенно отличаться, и порой в несколько раз. В Московской области, где очень активно осваиваются новые земли под строительство, надо быть особенно осторожным. Поэтому, перед покупкой земли, мы советуем связаться со специализированной кадастровой фирмой и определить точное месторасположение понравившегося участка.

2. Близок локоть…

Существенное влияние на стоимость земли оказывает наличие или отсутствие централизованных коммунальных сетей.

Если вы не эколог, помешанный на «зеленой» энергии, и не готовы в ущерб комфорту жить в чистом поле, то перед вами неизбежно встанет вопрос подключений дома к электричеству, водопроводу и газу. Добросовестный продавец сообщит покупателю, входят ли коммуникации в стоимость участка. Недобросовестный, напротив, постарается умолчать.

Часто покупателю показывают на линии электропередач, которые проходят по улице и, как бы считается, что участок с электричеством. При этом о том, что надо будет оплачивать членство в кооперативе, который несколько лет за счет жителей улицы построил сети, сказать «забывают».

Многие подмосковные поселки осваивались коммуникациями, в основном, за счет средств граждан. Если жители какой-либо улицы желали, чтобы по их участкам прошел, к примеру, централизованный газопровод, то желающие скидывались деньгами и заказывали в Мособлгазе строительство газораспределительной сети.

Все новые желающие подключиться к коллективному газопроводу обязаны возместить расходы в своей доле. Так что, если продавец участка не может предъявить бумаги об оплате долевого участия в строительстве сетей, нести эти расходы придется уже вам.

Бывает, что простой компенсации кооперативу за подключение бывает недостаточно. Могут быть полностью «разобраны» мощности, то есть сеть по улице есть, но свободной мощности в ней уже нет.

Для того, чтобы получить доступ к заветным киловаттам, необходимо будет выполнить, к примеру, реконструкцию трансформаторной подстанции.

Расходы на эти мероприятия могут составить от несколько сотен тысяч до полутора миллионов рублей.

Совет покупателям земли: чтобы подробно исследовать возможности коммунальной инфраструктуры в данной местности и выяснить у продавца, какие из подключений им оплачены, попросите бумаги об оплате и членстве в кооперативе. Некоторые недобросовестные продавцы вводят покупателей в заблуждение, обещая обеспечить их участки коммунальной инфраструктурой, однако затем эти обещания не выполняются.

3. «Экзотические» земельные категории

Согласно Земельному кодексу РФ весь земельный фонд поделен по категориям и назначению. В законе содержится запрет на использование земель не по прямому назначению.

Так, к примеру, на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) нельзя разместить промышленное предприятие, а на землях с назначением «особо охраняемые природные территории» вообще нельзя размещать объекты капитального строительства.

Самой спорной категорией являются земли сельхозназначения.

Бытует мнение, что на сельскохозяйственных угодьях, предназначенных для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), собственник может кроме различных хозяйственных построек, связанных с фермерской деятельностью, построить и личный дом для проживания. Однако практика получения разрешения на строительство и узаконения существующих построек весьма противоречива.

В российских законах как-бы нет прямого запрета на строительство индивидуального дома на сельхозугодьях с категорией КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство), однако с другой стороны нет никаких положений о том, на каких основаниях такое строительство можно вести.

При узаконении постройки на с/х землях можно столкнуться с процедурой смены категории земли, что является достаточно трудоемким и зачастую дорогим процессом.

В любом случае, мы не советуем для целей индивидуального жилищного строительства приобретать земли с категориями: «пашня» или «улучшенный сенокос», так как такие угодья потребуют значительных усилий на смену разрешенной категории использования.

Между тем, в Московской области на продажу выставлено множество сельскохозяйственных земельных участков. Продавец, испытывая мотивацию продать землю, будет убеждать вас, что разницы в категориях сельхозугодья и земли для целей ИЖС нет никакой, что строить жилой дом на сельхозземлях можно, и власти относятся к такому строительству с радостью.

Однако помните, что, согласно закона, такое строительство — нарушение. В самом наилучшем исходе, потратив полгода-год на хождение по инстанциям, вам удастся изменить назначение земли и получить разрешение на строительство дома, в наихудшем варианте можно получить от местного сельсовета повестку в суд с иском о сносе незаконного строения.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

4. А в чистом поле ангелочки-васильки…

Покупая землю вне населенных пунктов Московской области, надо понимать, что экономия на стоимости участка может привести к дополнительным расходам на создание инфраструктуры.

Не забудьте задать несколько важных вопросов продавцу земельного участка:

  1. кто будет заниматься строительством дорог?
  2. кто будет отвечать за подведение коммуникаций?
  3. будут ли присвоены улицам названия, а участкам — почтовые номера?
  4. и кто будет эти мероприятия финансировать?

Если продавец земли берет эти хлопоты на себя, то необходимо прописать это в договоре купли-продажи участка.

Если продавец земли не собирается решать данные вопросы, то следует очень осторожно нужно реагировать на прогнозы, что все дополнительные затраты составят максимум 150-200 тысяч рублей на участок.

Это может быть тактика введения покупателя в заблуждение, с целью скорейшей продажи земли.

Нужно также учесть, что предварительная проработка стоимости создания инфраструктуры участка, расположенного вне границ населенного пункта, может занять до полугода. Это и получение технических условий от поставщиков коммунальных услуг, и проектирование строительства сетей, и разработка сметной документации.

Только сметы и договоры со специализированными организациями могут дать точный ответ на вопрос, сколько будет стоить обеспечение площадки коммунальными мощностями, остальное, — как говорится, от лукавого…

5. На трех квадратных метрах жить можно, но тесно

Дороговизна земли привела к повышению плотности застройки, особенно в ближайшем Подмосковье. Сегодня уже не вызывает удивления, когда сотка земли рядом с Москвой продается за 1,5-2-3 млн. рублей. При этом застроить пытаются каждый свободный метр. И, чего греха таить, — нарушаются все противопожарные и градостроительные нормы.

При покупке участка в существующей застройке, следует обращать внимание на плотность застройки, на освоенность смежных участков. Необходимость следования градостроительным нормам может быть препятствием к строительству именно того объекта, что вы задумали.

Конкретный пример, если участок размером 8 метров в ширину на 40 метров в длину, и по его меже уже расположены здания, то построить нормальный дом уже не получится, так как по пожарным нормам нужно отступить по 3 метра от каждого здания. В результате на наше строение остается всего 2 метра. Конечно, продавец и посредник об этих подробностях скорее всего умолчат.

Вот почему, еще на стадии подбора земли, привлеките архитектора, который подскажет, годится ли данный участок под строительство.

Наше агентство часто сталкиваемся с такими заявками клиентов: «участок с видом на воду, чтобы до озера можно было дойти пешком» и т. д. Однако нужно учитывать, что при покупке участка на первой береговой линии могут возникнуть различные ограничения по использованию, необходимость соблюдения особых экологических и санитарных требований, трудности строительства на сыпучих и осадочных грунтах.

Кроме того, некоторые участки на подмосковных водохранилищах в лихие 90-е годы приватизировались со значительными нарушениями закона, что может привести в будущем к судебным разбирательствам с их новыми владельцами. К этому необходимо добавить обычную курортную суету в летние месяцы, когда и добраться до своего дома у водохранилища будет сложно, да и внутри толком не отдохнуть, из-за шума отдыхающих.

7. Утром — деньги, вечером — стулья

Хотя юридическая грамотность граждан растет, сопровождение операций с недвижимостью приобретает все более высокий уровень, изредка происходят сделки, от которых всякое уважающее себя агентство клиента постарается отговорить, о каких бы сказочных условиях не шла речь. Кроме того, к сожалению, на рынке остались еще, так называемые, черные риэлторы.

Советуем, при подготовке к сделке по покупке земли, обратить особо пристальное внимание на следующие моменты:

  • Особую осторожность нужно соблюдать при сделке с участием недееспособных граждан, лиц особо преклонного возраста, несовершеннолетних. Зачастую такие категории граждан не вполне способны осознавать последствия своих действий, а опекуны могут действовать вопреки интересам иждивенцев;
  • Необходимо быть предельно внимательным, когда документы на объект не до конца оформлены, частично отсутствуют, либо в документах есть следы исправлений;
  • Не следует передавать деньги за объект, не прошедший первичную государственную регистрацию права собственности;
  • При сделке, когда одна из сторон выступает по доверенности, потрудитесь дозвониться до нотариуса, выдавшего документ и уточнить, действительно ли такая бумага нотариусом выдавалась.

Также внимательно мы рекомендуем отнестись при покупке права аренды земельного участка. Следует помнить, что решение о продлении права аренды земли, приватизации земельного участка всегда принимает собственник, а не арендатор. Любые сомнения, которые вы испытываете, совершая сделку, трактуйте однозначно в свою пользу, вплоть до отказа от покупки.

Добросовестное агентство недвижимости всегда постарается разрешить все сомнения в пользу клиента. Недобросовестное, напротив, будет стараться убедить вас закрыть глаза на некоторые несоответствия и шероховатости, и будет убеждать, что это в правилах делового оборота, или местная специфика сделок с недвижимостью.

Будьте осторожны, не поддавайтесь на уговоры. На территории России действуют одинаковые законы, а заявляемые продавцом «местная специфика» и «местные правила делового оборота» могут оказаться лишь прикрытием для обмана.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/7-gryaznyh-tryukov-pri-prodazhe-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.