Какой дом не стоит покупать

Содержание

10 причин не покупать

Какой дом не стоит покупать

Демонстрация на примере, что не так с недорогими строениями, которые называют «домами за миллион».

Сделал фотографию в поселке Чесноковка (пригород Уфы). Это типичный дом, который продают людям, как “дом за минимальные деньги”. Такие дома еще имеют народные названия — “дом за миллион”, “дом из бруса, как в Иглино”.

Давайте разберем на приведенном выше примере то, что не так с такими домами.

Сначала о том, что я называю “домом за миллион”. В нашем отделе продаж так называют дома из бруса естественной влажности. Чаще всего недорогие дома строят на ленточном фундаменте (без свай).

Обычно их сдают в черновой отделке — коробка без полов, дверей, окон, перекрытий и утепления кровли. Застройщики уверяют — “Надо дому постоять год, чтобы осели стены”. Зачем, мол, вам сразу отделка? Потом сами сделаете “бесплатно”.

Почему эти дома называют “как в Иглино”? Потому, что есть много предложений таких домов именно в этом пригороде Уфы.

Почему такой дом не стоит покупать, я разберу по пунктам.

1. Рубка угла встык, без переруба или “теплого угла”Углы дома сделали встык. Это чревато тем, что холод будет проникать в дом через зазоры между брусьями. Какие бы не были крутые мастера, дерево невозможно уложить без зазора при таком способе соединения.

Это не фатально, но углы дома придется дополнительно утеплять и обшивать. Что выльется в денежные траты.

2. Нет обработки бруса антисептикомОбработка дерева от гниения, жучков и от огня стоит денег. Зачем их тратить строителю? Быстро продал красивый дом и исчез. Почерневшее дерево придется шкурить и пропитывать новому владельцу. Посмотрите на то, как почернел брус, который не обработали.

Если процесс гниения запустить, можно и вовсе лишится дома.

3. Фундамент сюрприз
Посмотрите фрагмент фундамента на фотографии. Что это за блоки в фундаменте? Такое ощущение, что поверх одного фундамента залили монолит, чтобы было повыше. Как считаете?

А еще, в фундаменте я не увидел продухов. А они обязаны быть с каждой стороны. Без них не будет вентиляции подпола. Она необходима для того, чтобы внутри фундамента не скапливалась лишняя влага. Без продухов в подвалах часто стоит затхлый запах.

Кроме того, излишняя влажность сильно сокращает срок службы фундамента. Избыточная влажность под домом влияет и на материал стен. Брус будет довольно быстро гнить и разрушаться.
Продухи можно сделать и после стройки. Но, это затраты. Кроме того, сверлить фундамент опасно, он может дать трещины.

А сверлить там надо будет довольно много.

Кстати, если у вас простая лента без свай (а именно так обычно строят, чтобы было дешево), то у вас дом может накреняться целиком, если вспучится земля. Я слышал о домах, где полы стали наклонными, после пучения или подмыва грунта под домом.

Это не страшно. Жить можно и в наклонном доме. Страшно то, что фундамент может лопнуть от неправильной нагрузки.
Если лопнет фундамент, то это не будет конец дома. Фундамент можно отремонтировать. Но, ремонт стоит больших денег.

4. Чердак-экономСначала поясню, что такое чердак. Знаю, что его часто путают с мансардным этажом.Чердак — пространство между потолком и крышей дома. Если у нас есть комнаты на втором этаже, то чердак это не от потолка первого этажа и до крыши, а от потолка второго этажа и до крыши.

Чердак сейчас принято использовать для вывода вентиляции.

Крышу для выхода труб резать дорого и это будет слабое место, которое позже может начать протекать. Чтобы этого избежать, строители придумали выводить трубы вентиляции на чердак, а с чердака неприятные запахи уходят через слуховые окна. Это такие квадратные решетки, похожие на жалюзи.

Пластинки наклонные, чтобы дождь не попадал на чердак, а воздух, при этом, спокойно выходит и заходит.

Факт первый — на фотографии нет слухового окна. Это исправляется, но стоит денег.

Факт второй — видно, что чердак (от потолка второго этажа и выше) обшит доской, а не брусом! Так часто делают те строители, которые стараются максимально сэкономить денег. Строители, если про это спросить, скажут так: “Все равно же будете обшивать дом.

Какая разница.”Я всегда поражался такому ответу. Если нет разницы, то зачем вообще дом из бруса строить? Стройте каркасник. После обшивки каркасника и брусового дома разницы не заметите с улицы.

Радует то, что это дело чинить не надо.

Ниже я расскажу о том, что вам, и правда, дом придется обшивать. Но, знать про этот факт надо. Брус вам могут посчитать на всю стену. Если посчитали брус, а не доску, то это обман. Проверяйте расчеты строителей.

5. Стены выглядят отвратительно — надо обшиватьДавайте посмотрим на стены дома! В нем же надо жить. Хочется жить в красивом доме. Предполагается, что это сосна — прекрасный воздух, ровные деревянные стены.

Но вот какая беда — брус естественной влажности в любом случае потрескается! Мало того, он будет пытаться скрутится спиралью или вывернутся из стены. В этом доме, брус не вылез из стены, что уже неплохо. Я видел варианты хуже — когда брус просто выгибало и в стене получалась дыра.

Дом надо будет обшить снаружи. Это очень приличные деньги.

Внутри стена будет выглядеть не лучше, чем то, что есть на фотографии. Я уверен, что жить среди треснувшего дерева не захочется нормальному человеку. А значит, будем обшивать все стены комнат в доме.Вот и еще затраты пошли. Причем, снова очень большие!

6. Без утеплителя в доме будет холодно зимойВ домах из бруса будет холодно без обшивки. Особенно это касается дома из бруса, толщиной 15 сантиметров.

Если толщина стены 18 сантиметров и у вас газовое отопление, то вы сможете жить в доме нормально. Только ежемесячные затраты будут значительно больше тех, к которым привыкли жители современных домов.

Ремарка — я сейчас пишу про Башкортостан и наши зимы, когда подолгу стоят морозы ниже -25С. В теплом климате, такой стены может быть достаточно.

Кроме влияние на промерзание дома толщины стены, надо не забывать про то, как влияют на попадание холода в дом трещины!
После высыхания дерева, трещины могут уходить на всю толщину бруса! Мне люди рассказывали о случаях, когда трещины были такими, что в дом просто дул ветер! Выходит, что трещины были сквозными или почти сквозными.

Фотографию я снимал в другом доме, сделанным из бруса, толщиной 15 см. Тут хороши видно, что в трещину можно просунуть палец.

Что делать владельцу дома? Покупать море утеплителя и крепить на стену дома. А поверх утеплителя надо будет сделать еще фасад(уже описал в п.5). Затраты на этом этапе будут очень ощутимыми! Материала надо много. Кроме того, надо будет обходить еще одну проблему — стены меняют размер, а утеплитель нет.

7. Стены “дышат” и меняют размер, а утеплитель и фасад нетДело в том, что дерево имеет свойство увеличиваться и уменьшаться в зависимости от влажности воздуха. Дом, что называется, “играет”. Теперь представьте, что будет, если вы приколотите к стенам утеплитель и фасад.

Дереву надо увеличится, а фасад не дает. Будут деформации. Кто будет чинить?

На самом деле, есть некоторые строительные хитрости, которые позволяют избавиться от этой проблемы. Но, мы же говорим о том, что утеплять дом будет сам покупатель. А он не инженер и не строитель.

Может просто не подумать о том, что материалы ведут себя по разному.

8. Дом будет оседать примерно 1…2 года и уменьшится на 10.15%Оседать дом будет по той причине, что дерево стен будет терять влагу и уменьшаться в размере. Это приведет к уменьшению высоты комнат.

Причем, на значительные величины!

Усадка составляет от 10 до 15% высоты! Если вам продали дом, где высота комнаты 2,5 метра, когда брус еще свежий, то через год, высота станет 2,25.2,12 метра! Это очень низко! Думаете я преувеличиваю? Зайдите в такой дом в гости. И посмотрите.

Я видел потолки, которые находятся чуть выше головы, а люстра висит на одном уровне с головой.

Чтобы не попасться на уловку мошенников, берите с собой рулетку, когда едите смотреть дом. Если брус свежий, то отметте место, где окажется потолок, когда стена уменьшится на 15% и посмотрите, устроит ли вас такая высота.

9. Опора над террасой и опора на брус в стене будут усыхать по разному. Где компенсатор?Посмотрите на фрагмент дома на фотографии. Все видят, что длинный брус, выходящий из стены, опирается на брус, установленный вертикально?Стена осядет на 10…15%, а вертикальный брус почти не осядет (около 0%).

То, к чему это приведет, вы понимаете? В стене появится зазор между брусьями и дом перекосит. Кроме того, перекосит и крышу.

В таких местах, при строительстве дома из бруса, надо ставить винтовой домкрат или иную конструкцию, которая позволит компенсировать эту проблему. В этом доме ничего такого нет.

10. Окна и двери, полы, утепление крыши, перегородки, система отопления, инженерные коммуникации
Я перечислил то, чего в таком доме нет! Это все стоит денег! Это очень дорогая часть доделки, которую предстоит оплатить тому, кто попался на такое “заманчивое” предложение.

Выводы.Увы, черновой дом из бруса за миллион это просто маркетинговая схема. Продают остов, который только выглядит как дом.

Понимание ситуации приходит тогда, когда человек понимает, что в доме еще доделок на 1…2 миллиона рублей. А если “жилец” взял ипотеку на “дом” и денег на доделку у него нет? Вторую ипотеку на тот же дом ему не дадут.

Не попадайтесь.

Первоисточник.

Источник: https://www.drive2.ru/b/464280055896343494/?page=6

На что обратить внимание при покупке частного дома с участком: документы, риски

Какой дом не стоит покупать

Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском.

И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию.

Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав).

Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

1. Изучение правоустанавливающих документов 2. Экспертиза документов 3. На что обращать внимание? 4. Самостоятельный визуальный осмотр 5. Привлечение специалистов 6. Покупка дома на первичном рынке 7. Покупка дома на вторичном рынке

Изучение правоустанавливающих документов

По закону частный дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами.

Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно.

А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому.  Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

  1. Свидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом.
  2. Разрешение на ввод дома, как здания, в эксплуатацию (если строение было возведено самим продавцом).
  3. Документы, послужившие основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственную, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве, прочие бумаги).
  4. Свидетельство о праве собственности и официальное разрешение на строительство (если особняк не достроен).
  5. Технический паспорт и план на земельный участок, а также на дом.
  6. Кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю.
  7. Выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений, арестов на интересующие объекты.
  8. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу.
  9. Нотариально заверенное согласие на реализацию имущества от всех совладельцев и от супруга (если имущество является совместно нажитым).
  10. Разрешение на реализацию от попечительского совета, когда владельцем (или совладельцем) дома и земли является несовершеннолетний, а также если по адресу прописаны несовершеннолетние дети продавца.

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

На что обращать внимание?

Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю — это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя.

И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем».

Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.

Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу. А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.

Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане. Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.

Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.

Самостоятельный визуальный осмотр

Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья — это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное — техническое состояние строения и коммуникаций.

Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) — высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее.

На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента — если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

Двери и окна — дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) — батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов.

Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов.

Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости.

Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано.

Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке — это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю.

Важную роль играет их стаж на рынке — если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация — о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов.

А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом — это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок. А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

  • категорию земли под строением;
  • обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
  • соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
  • наличие обременений на земельный участок;
  • акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

Покупка дома на вторичном рынке

Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

  1. Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
  2. Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
  3. Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
  4. Технический план.
  5. Акт земельного межевания.
  6. Выписку из домовой книги (расширенную).
  7. Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
  8. Прочие значимые бумаги.

Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной. Также нужно обратить внимание — когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца.

Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы.

Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

Правильнее всего — воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

(421 голос., 4,59 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-chastnogo-doma/

Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание? на сайте Недвио

Какой дом не стоит покупать

Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть предельно серьезным.

Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом.

Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.

1. Месторасположение

Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль.

Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина.

Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.

2. Внутренний осмотр здания

Хороший дом определяется не только удобной планировкой, но и качеством выполненных работ и материалов, применявшихся при строительстве. Профессиональное техническое заключение о его состоянии смогут дать только специалисты. И лучше всего по этому вопросу обратиться в компанию по экспертной оценке недвижимости. В ней работают специалисты, занимающиеся этими вопросами уже много лет.

Но на первом этапе общий технический осмотр можно сделать самостоятельно. При этом дом необходимо осматривать не только внутри, но и по фасадам, в подвале, на чердаке. Прежде всего, обратите внимание на внутреннюю планировку и подумайте, будет ли вам и вашим родным удобно и есть ли в нем место для каждого члена семьи.

Находясь во внутренних помещениях, проверьте, как открываются створки окон и дверные полотна.

Если они открываются очень туго, то возможно имеет место усадка фундамента, а это в дальнейшем приведет к образованию трещин и нарушению целостности строительных конструкций.

Проверьте наличие влаги внутри стеклопакетов и отсутствие сквозняков из-под подоконников. Внимательно осмотрите полы. Они должны быть ровными и соответствовать горизонту.

Попросите продавца открыть воду, включить отопление, зажечь газовую плиту. Зайдите в туалет и проверьте насколько быстро уходит вода в унитазе и ванной.

Если хозяйственные стоки уходят в септик или выгребную яму не побрезгуйте заглянуть туда и посмотреть состояние места сбора стоков.

Если септик заполнен более чем на две трети, то это говорит о недостаточном дренаже в грунт и проблемах с частой откачкой в будущем.

Посмотрите на толщину наружных стен. Они обеспечат сохранение тепла зимой, а летом защитят от жары. Кроме того несущие конструкции — это основа здания, которая держит на себе перекрытия и кровлю.

Несущая каменная стена не может быть тоньше 380 мм (полтора кирпича).

Исключением являются монолитно-каркасные здания, но на объектах индивидуального строительства такая технология встречается крайне редко.

3. Осмотр подвала и чердака

Подвальные помещения и чердак должны быть сухими. Влажность в подвале или техническом подполье говорит о том, что в помещениях всегда будет сырость, приводящая к образованию плесени и грибка.

На чердаке следует убедиться в том, что кровля не протекает, а пространство хорошо вентилируется. Чердачное перекрытие должно быть хорошо утеплено.

Если в качестве утеплителя используются минераловатные плиты, то они должны быть накрыты полиэтиленовой пленкой.

4. Наружный осмотр

Осматривая дом снаружи, убедитесь в отсутствии трещин на стенах и в облицовочных покрытиях. Если фасад здания покрыт сайдингом или имеет навесной вентилируемый фасад, то увидеть возможные повреждения вы не сможете. В этом случае необходимо доверить техническую экспертизу состояния дома специалистам из компании по продаже недвижимости.

Убедитесь в наличии отмостки по всему периметру здания. Она обеспечивает защиту фундамента и обеспечивает долговечность всего строения. Осмотрите водосточную систему, которая должна отводить дождевую воду не размывая грунта.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Внимательно осмотрите источник водоснабжения. Если вода поступает из городской водопроводной сети, то не поленитесь заглянуть в колодец и осмотреть его состояние.

При наличии скважины попросите показать паспорт на это инженерное сооружение и убедитесь в законности бурения. После этого включите насос и проверьте, сколько воды можно откачать непрерывно.

Если объем одноразовой откачки менее 100 литров, то скорее всего скважина забита песком или ее глубина недостаточна.

В том случае, когда источником воды является колодец, осмотрите его и проверьте на отсутствие мусора внутри. И примите на заметку, что в будущем вам придется бурить скважину.

Осмотрите хозяйственные постройки. Гараж, сараи и другие сооружения дают большое преимущество при покупке дома. Отсутствие сада не имеет значения, со временем вы сами посадите то, что пожелаете. А вот на поверхностный слой грунта следует обратить внимание. Если это песок, глина или суглинок, то придется покупать и завозить большое количество плодородной почвы.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

  1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
  2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
  3. выписку из реестра БТИ;
  4. документы о праве собственника на построенное здание;
  5. личный паспорт и идентификационный код;
  6. государственный приватизационный акт на землю;
  7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

  • справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
  • справка о прописанных в доме людях;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома.

Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

  1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
  2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
  3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

Мы готовы оказать любую помощь в поиске, выборе и покупке частного дома, дачи, таунхауса, коттеджа и просто земельного участка под застройку в Москве и Подмосковье. Наши специалисты проведет экспертное обследование объекта с выдачей акта о его техническом состоянии. После этого изучат представленные документы и помогут в официальном оформлении сделки.

Для вызова нашего специалиста нужно просто позвонить по телефону или оставить заявку на сайте, и мы вам перезвоним.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/podvodnye-kamni-pri-pokupke-doma-na-chto-obratit-vnimanie/

Какие загородные дома трудно продать: антирейтинг РБК Недвижимость

Какой дом не стоит покупать

Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости собрали несколько типов домов, которые пользуются минимальным спросом у покупателей

Сергей Бобылев/ТАСС

Загородный рынок жилья, как и городского, переживает трансформации. На смену огромным домам приходят функциональные объекты в поселках с развитой инфраструктурой. В прошлое уходит вычурный ремонт и нерациональные планировки. Покупатели все чаще предпочитают дома с панорамным остеклением и отделкой.

Вместе с экспертами рынка загородной недвижимости собрали несколько типов домов, которые пользуются минимальным спросом у покупателей.

Эксперты в этой статье

  • Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов
  • Директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик
  • Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов
  • Ведущий эксперт «Миэль» Татьяна Ананьева

Если рассматривать загородные дома по территориальному признаку, то самые популярные объекты расположены вблизи МКАД. Здесь работает простое правило: чем дальше объект — тем ниже спрос. По данным ЦИАН, порядка 61% всех запросов на покупку загородного дома приходится на объекты, расположенных от Москвы не более 30 км. Соответственно, не особо востребованы дома, которые наиболее удаленные от МКАД.

«В результате наиболее удаленные от столицы поселки, а это — преимущественно садово-огородных товарищества, созданные в 1980-е годы для решения продовольственной проблемы жителей Москвы, сегодня практически не пользуются спросом», — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По его словам, дело не только в неудовлетворительной транспортной доступности, но и некачественной рекреационной составляющей.

Такие поселки нередко расположены на осушенных болотах или под трассами ЛЭП, а осваивать их ради сельского хозяйства сейчас имеет смысл лишь энтузиастам этой деятельности.

В таких СНТ много брошенных дач, а по участкам, которые продаются по 100-150 тыс. руб. вместе с домом, сделки проходят редко.

Сложно продаются и дома в неорганизованных поселках (речь в основном идет о дорогих сегментах рынка).

Если еще 10 лет назад дом в уединении и в отдалении от соседей вызывал интерес, то сегодня необходимость дорогого обслуживания таких объектов и отсутствие какой-либо инфраструктуры делает такие объекты менее ликвидными.

Покупатели выбирают комфорт с организованными улицами, детскими садами, рекреационными зонами, круглосуточной охраной и патрулированием поселков.

Если рассматривать форматы загородного жилья, то самые популярные варианты — это дома. По оценкам ЦИАН, в Московской области наибольший спрос в 2020 году приходится на них — 79% просмотров объявлений, 19% — на земельные участки и лишь 2% — на таунхаусы.

Огромные дома, построенные в нулевых

В прошлое уходят загородные дома большой площади, построенные в начале нулевых. В то время многие объекты загородного рынка строились по принципу «чем больше квадратных метров, тем лучше».

На рынке существовала гигантомания — люди строили большие родовые имения с большим количеством спален, домами для обслуживающего персонала и огромной территорией.

Сегодня такие объекты покупатели выбирают все реже и реже.

«Сегодня самый непопулярный формат — это большие дома на больших участках, например, когда на гектаре земли расположен дом-тысячник.

За такими большими земельными участками и домами нужно ухаживать, это большое вложение денег, сил, энергии и т. д.

Сейчас люди, наоборот, стремятся к рационализму, а содержание таких домов даже для состоятельных клиентов — дорогое удовольствие», — отметил директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик.

Продать такой объект довольно непросто. Поэтому сегодня даже обеспеченные клиенты рассматривают покупку загородного дома в первую очередь с точки зрения его ликвидности при дальнейшей перепродаже.

Сергей Петров/ИТАР-ТАСС

Аналогичную тенденцию отметили в «Миэль». «Уже несколько лет огромные помещения неинтересны покупателям даже самых дорогих сегментов.

Мы проанализировали фильтры, которые покупатели задают на нашем сайте — фильтр «дома более 500 метров» используется крайне редко.

Сейчас покупатели предпочитают меньшее помещение, которое можно использовать полностью», — рассказала руководитель отдела «Миэль Сущевский» Татьяна Ананьева.

Нерациональные планировки

Вслед за огромными домами люди все реже выбирают дома с нерациональными планировками и лишними помещениями — отдельные бильярдные и сигарные комнаты, домашние кинозалы и бассейны, которые требуют регулярных серьезных вложений.

«Нерациональные планировки в домах, построенных 15-20 лет назад, сегодня это существенное препятствие для быстрого поиска покупателя. Такие дома могу продаваться несколько лет. Были даже примеры, когда такие строения покупали только ради земельного участка. Дом сносился, чтобы на его месте возвести новый», — отметил Алексей Попов.

Сегодняшние покупатели загородных домов особое внимание уделяют функциональной планировке. Они хотят, чтобы при каждой спальне был свой санузел и желательно гардеробная. В загородных домах, построенных в начале 2000-х, этого не было предусмотрено. Часто можно встретить дома, в которых на четыре спальни — один санузел. Современных покупателей это не устраивает, отметил Олег Михайлик.

Еще один пример — расположение спален на первых этажах. Раньше планировки загородных домов такую возможность не предусматривали. Сейчас это, наоборот, модный и популярный тренд. Такое расположение комнат позволяет на первом этаже разместить гостей или пожилых родителей, а второй этаж сделать приватным. Сегодня такие мелочи приводят к тому, что дома не продаются.

Сюда же эксперты относят дома с неудачной планировкой: внезапными и слишком крутыми лестницами, большими коридорами и крошечными темными комнатами. Перепланировка таких домов почти всегда либо невозможна, либо очень затратна. В результате найти покупателя для такой недвижимости — не простая задача.

Этажность и вычурный ремонт

Прагматичность клиентов на загородном рынке отражается не только в площади домов, но и в их этажности.

«Если двадцать лет назад были распространены трех- и четырехэтажные строения, то сейчас основная масса домов имеет два этажа, максимум — еще мансарду.

Такие изменения связаны, во-первых, с падением платежеспособности населения, а во-вторых, с тем, что загородное жилье уже воспринимается не как показатель статуса, а как место для отдыха и повседневной жизни», — отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Наравне с домами-замками в прошлое ушел и вычурный ремонт в дворцовом стиле, супер-дорогая отделка и прочие изыски.

Если раньше покупатели часто выбирали дома с большими лестницами, колоннами, позолотой и лепниной (даже в доступных вариантах можно было встретить такой ремонт), то сегодня они хотят видеть современные функциональные пространства с лаконичным интерьером, панорамным остеклением и террасами.

«При этом сами владельцы нередко завышают стоимость таких домов в разы, требуя за них сотни миллионов рублей. Уникальные, по мнению хозяев, строения продать особенно сложно: ведь в них было вложено много денег, а современный покупатель не готов за это платить», — добавил Дмитрий Таганов.

Дома без отделки

Как и на рынке городского жилья, на загородке все меньшей популярностью пользуются лоты без отделки. Люди предпочитают покупать загородные дома и коттеджи с минимальным ремонтом от застройщика, экономя время и деньги.

ТАСС

«Звонков и других обращений по «коробкам» — домам без отделки — практически нет. Покупатели не готовы приобрести объект, в который придется вложить несколько миллионов рублей.

Кроме того, «коробка» требует тщательной строительной экспертизы, не всегда их правильно консервируют.

Получается, что затраты на снос или достройку будут непропорционально большими», — отметила Татьяна Ананьева из «Миэль».

Резюме экспертов

Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается тренд на упрощение и рационализм. Люди стремятся к личному комфорту, не желая тратить время на дорогу и решение бытовых вопросов, а полагаться на управляющую компанию.

Главными требованиями покупателей являются — удобно спланированный дом, не больше, чем нужно семье, максимально готовый к проживанию, функциональный и не требующий дополнительных инвестиций и в поселке с хорошей инфраструктурой.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2be2089a7947c6154cb573

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.