Купля продажа земельного участка между юридическими лицами

Продажа земельного участка юридическим лицом юридическому лицу | Кузнецова и Партнеры

Купля продажа земельного участка между юридическими лицами

Как продать земельный участок юридическим лицом юридическому лицу?

Запишитесь на консультацию

Продажа земельного участка одним юридическим лицом другому отличается рядом характерных особенностей. О том, как провести такую сделку, узнаете далее.

Земельный участок – это объект недвижимости. Обладать им может как физическое, так и юридическое лицо Документом, являющимся основанием перехода права собственности на земельный участок, является договор купли-продажи. Если сторонами сделки являются юридические лица, такое соглашение составляется с учетом определенных нюансов. А именно:

В качестве сторон сделки указываются юридические лица, которые заключают договор купли-продажи. При этом прописывается их полное наименование.

Обязательно делается отметка о том, кто представляет интересы организации при заключении данной конкретной сделки. В договоре такая отметка формулируется «в лице», после чего прописывается должность и полные анкетные данные лица. Если в интересах организации действует представитель по доверенности (а точнее – он будет подписывать договор), этот факт также указывается в тексте договора.

Правоустанавливающий факт.

Указываются основания правообладания земельным участком (например, что он перешел организации в собственность на основании определенного договора купли-продажи).

В тексте соглашения подробно описывается сам объект недвижимости: его кадастровый номер, адрес нахождения, площадь и т.п.

Если оно имеется, о нем нужно упомянуть отдельным пунктом соглашения. Для юридических лиц таким обременением нередко бывает его долгосрочная аренда.

Отдельно и подробно прописывается сроки и порядок оплаты. Как правило, между юридическими лицами происходит безналичный расчет. Поэтому необходимо внимательно и полно прописать все реквизиты.

Порядок разрешения споров.

Юридические лица должны прописать в договоре, как именно они будут разрешать все возникшие разногласия: является ли досудебный порядок обязательным, будут они обращаться в третейский или арбитражный суд и т.п.

Стоимость земельных участков, приобретаемых юридическими лицами, немалая. Следовательно, и размер госпошлины соответствующий. А потому стоит отдельным пунктом оговорить порядок ее оплаты, чтобы предотвратить разногласия по этому поводу.

Она всегда письменная. Закон не обязывает заверять договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами у нотариуса. Но нередко сами организации избирают именно нотариальную форму договора. При этом опять же стоит отдельно оговорить порядок оплаты госпошлины.

Переход права собственности легитимен только после регистрации купли-продажи в Росреестре. Порядок и сроки этой процедуры также необходимо подробно прописать в условиях соглашения.

В договору в обязательном порядке прилагаются документы о правовом статусе самой организации и представляющих ее лицах.

В остальном процедура перехода права собственности на земельный участок такой же, как если бы ее осуществляли физические лица.

При оформлении сделок купли-продажи недвижимости между юридическими лицами, есть риск столкнуться с разного рода подводными камнями. А именно:

  • земельный участок может находиться под обременением и продавец умолчит об этом;
  • договор подписывает неуполномоченное лицо, как следствие – соглашение может быть признано недействительным;
  • реальное состояние участка не соответствует документальному описанию (например, он находится в запущенном состоянии и для приведения его в порядок придется затратить немало сил и средств);
  • нарушен установленный законом порядок заключения сделки (к примеру, она проведена без необходимого согласия акционеров);
  • в сделке участвует ненадежный с финансовой точки зрения покупатель (например, который находится в предбанкротной стадии).

Для того, чтобы избежать негативных последствий от вышеуказанных рисков, необходимо перед подписанием договора проводить правовую экспертизу сделки: проверить как документы, так и самого контрагента. Сделать это поможет адвокат по земельным вопросам.

Порядок уплаты налога при продаже земельного участка зависит от выбранного организацией режима налогообложения. Если деятельность ведется согласно обычному налоговому режиму, вырученные от продажи земли средства должны быть учтены при уплате налогов на прибыль.

При применении УСН продажная стоимость земельного участка включается в этот вид налоговой отчетности.

Для тех, кто работает по «вмененке», средства, вырученные от продажи земельного участка, учитываются при исчислении налогов на прибыль организации.

В любом случае, факт продажи земельного участка и получение прибыли от этой сделки должен быть отражен в налоговой декларации.

Заключение.

Как видно, сделка купли-продажи земельного участка между юридическими лицами сопровождается множеством сложностей и нюансов. Каждый из них важен, ведь на кону стоит благополучие всей организации в целом. Вот почему сопровождение сделки продажи земельного участка юридическим лицом необходимо доверить только грамотному юристу по земельным вопросам.

Источник: https://kuzpartners.ru/articles/prodazha-zemelnogo-uchastka-yuridicheskim-licom-yuridicheskomu-licu/

Покупка земли у юридического лица :: Адвокат Маринич Л.И

Купля продажа земельного участка между юридическими лицами

Может ли физическое лицо купить у юридического лица земельный участок, находящийся в собственности ООО или АО? 

Физическое лицо вправе приобрести земельный участок у юридического лица, однако законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. При этом, кроме гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Земельный участок может быть продан как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной государственной регистрации.

Оформление покупки земельного участка

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 Гражданского Кодекса РФ).

Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

В дополнение к нвышеазванным общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр).

Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины;
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Подготовка к сделке по приобретению земельного участка

Покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца и произвести фактический осмотр земельного участка.

С учетом специфики такого объекта, как земельный участок, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет земельным участком. Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Осмотр земельного участка

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Может оказаться, что в ЕГРП сведения о нахождении таких объектов на участке отсутствуют. Поэтому при всех сложностях, которые могут быть связаны с фактическим осмотром участка, необходимо его все же провести перед покупкой.

Воспользуйтесь услугами адвоката Маринич Л.И. при заключении сделок с недвижимостью.

Источник: https://blog.advokat-marinich.ru/article/view/123/pokupka-zemli-u-yuridicheskogo-litsa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.