Купля продажа земельного участка находящегося в аренде

Содержание

Как продать арендованный земельный участок

Купля продажа земельного участка находящегося в аренде

Бывают особые случаи, когда встает вопрос о реализации права аренды. Тогда арендаторы задумываются над тем, реально ли это сделать и как продать арендованный земельный участок. Вопреки сложившемуся мнению, это возможно. Главное знать, как правильно подготовить и оформить необходимые документы.

Особенности продажи права аренды

Продажа земельного участка находящегося в аренде, довольно распространеный вид сделки среди юридических лиц. Такая сделка выгодна всем трем сторонам.

Арендатор может получить выгоду от продажи права, тогда как просто расторжение договора аренды не влечет материальной прибыли. Собственник сохраняет обременение, т.е.

продолжает получать арендную плату, но от другого арендатора. Покупатель получает желаемую землю на законных основаниях.

Обязательное условие при продаже права аренды это уведомление собственника земельного участка.

Третья сторона должна знать о совершающейся сделке. В некоторых случаях требуется письменное согласие на продажу. Оно необходимо, если договор аренды заключен на короткий срок, по общему правилу менее 5 лет.

Существует два способа приобретения аренды земли:

  • заключение сделки до заключения договора аренды,
  • заключение сделки после заключения договора аренды.

В первом случае можно продать право аренды участка, если оно изначально было приобретено на аукционе. Переуступка арендных прав возможна до заключения договора с собственником. Этот способ невозможен, если в аукционе был только один участник, автоматически получивший право аренды.

Второй способ наиболее распространенный. Он не предполагает дополнительных ограничений, не зависит от способа приобретения арендных прав.

Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству

Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных. Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену.

Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.

Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду.

Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды.

Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.

Особенности продажи здания на арендованном участке

В отличие от неосвоенного участка, права на землю с начавшимся строительством можно уступить. Это установлено статьей 552 ГК. Она гласит:

  1. Земля разделяет правовую судьбу недвижимости, которая на ней находится, т.е. именно участок следует за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она расположена, полномочен продать ее без согласования, если это не повлечет смены целевого назначения.
  3. Лицо, приобретающее недвижимость, получает и права на земельный участок, аналогичные тем, что были у продавца.

Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость именно юридическая характеристика.

Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью.

Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.

Оформление объекта незавершенного строительства в собственность

Начать оформление объекта незавершенного строительства необходимо, обратившись в Бюро технической инвентаризации. Там оформят технический план объекта. Чтобы это сделать, нужно предоставить договор аренды земли и разрешение на возведение сооружения.

С техническим планом можно поставить объект на учет. Для этого нужно обратиться в кадастровую палату непосредственно или через многофункциональный центр.  Постановка на учет происходит в течение десяти дней.

В качестве подтверждения выдается выписка из кадастра. Для объекта незавершенного строительства она заменяет  кадастровый паспорт. Его тоже можно получить при желании. Однако эта процедура является платной.

Окончательная регистрация здания в ЕГРП происходит в Росреестре. Согласно установленным федеральным законодательством нормам заявителю нужно предоставить:

  • заявление,
  • договор аренды на участок, на котором расположена недвижимость,
  • разрешение на строительные работы,
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В самом заявлении необходимо указать кадастровый номер объекта. Непосредственно кадастровый паспорт органы Росреестра самостоятельно запрашивают. Данная услуга не оплачивается заказчиком.

Через месяц ему выдают выписку ЕГРП. С этого момента объект незавершенного строительства считается зарегистрированным.

Собственник может в полной мере осуществлять свои права в отношении здания, в том числе и отчуждать его.

Кроме того, недостроенное здание проще продать. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению. Однако стороны в любом случае должны подписать его в присутствии работника Росреестра.

Договор подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. После совершения сделки покупатель может обратиться в муниципалитет для оформления аренды на земельный участок.

В таком случае аренда предоставляется вне конкурса.

На что следует обратить особое внимание при уступке арендных прав

Во-первых, продажа права аренды земельного участка имеет существенные отличия от субаренды. В последнем случае арендатор становится посредником между собственником и субарендатором. При продаже аренды первоначальная сторона договора вовсе исключается. Обратите внимание, что в договоре аренды может быть прописана невозможность сдавать участок в субаренду.

Во-вторых, договор купли-продажи всегда носит возмездный характер. Покупатель должен предложить взамен деньги либо оказание услуг. В противном случае подобный договор может быть признан дарением. А заключение договоров дарения между юридическими лицами в РФ запрещено. Это повлечет недействительность подобного соглашения.

В-третьих, неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи. Он подтверждает получение покупателем полной документации на участок.

В-четвертых, общее правило относительно уведомления собственника земли уже разбиралось. Однако в договоре могут быть установлены другие условия. Например, прописана обязанность получения разрешения собственника на совершение любых сделок.

Рассмотрев вопрос можно ли продать землю в аренде, можно сказать, что эта процедура возможна при грамотном подходе обеих сторон соглашения. Покупателю арендных прав особое внимание стоит уделить проверке добросовестности предыдущего арендатора. Это важно, поскольку имеющаяся задолженность по договору аренды переходит вместе с участком.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/mozhno-li-prodat-pravo-arendyi-zemelnogo-uchastka

Продажа арендованного земельного участка

Купля продажа земельного участка находящегося в аренде

Собственник участка имеет право продать его несмотря на то, что на нем «стоит» обременение в виде арендного договора. Согласие арендатора в этом случае не требуется. Покупатель после регистрации права собственности может расторгнуть с последним договор аренды.

Для отчуждения земли хозяину необходимы следующие документы:

  • кадастровый паспорт и межевой план надела;
  • сведения из ЕГРП, подтверждающие отсутствие любых обременений, кроме договора аренды;
  • собственный паспорт;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (решение местного муниципалитета, договор купли-продажи, дарения, обмена и др);
  • сведения из госреестра о наличии зарегистрированного права.

Перед продажей арендодателю рекомендуется удостовериться том, что границы участка, обозначенные в кадастровом паспорте и межевом плане, совпадают. При наличии расхождения, потребуется повторное межевание.

Сделка заключается по общим правилам:

  • подписывается договор купли-продажи – удостоверять его у нотариуса не обязательно, за исключением лишь того случая, когда сделка будет затрагивать интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • составляется передаточный акт – этот документ подтверждает, что покупатель стал фактическим хозяином надела;
  • регистрируется переход права собственности – для этого договор с приложенными документами передается в территориальное подразделение Росреестра.

Если продает арендатор

Что же касается арендатора, то он не имеет права самостоятельно продавать участок, сдавать его в поднаем или иным образом распоряжаться его «судьбой». Данное право возникает лишь в том случае, если арендодатель дает на это официальное, письменное согласие.

Продать землю в полном смысле слова арендатор не может. Он может лишь переуступить право аренды третьему лицу на время действия договора. Переуступка может совершаться как безвозмездно, так и за определенную плату. В последнем случае арендатор должен заплатить налог с полученной прибыли.

Бывает и так, что в договоре аренды имеется указание на то, что арендатор вправе сдавать участок в субаренду до тех пор, пока договор не утратит силу. При таком условии арендатор переуступает право пользования землей без согласия арендодателя.

Если арендодатель – государство

Чтобы продать земельный участок, полученный в аренду от государства, арендатор может поступить несколькими способами:

  • переуступить право аренды, как это описано в предыдущем разделе;
  • безвозмездно приватизировать;
  • выкупить землю по кадастровой стоимости.

Приватизация

Что касается приватизации, то она допускается только в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности. Приватизировать государственную недвижимость гражданин имеет право только один раз в жизни.

Приватизация и выкуп земельного надела происходят по одинаковой схеме, за тем лишь исключением, что в первом случае арендатор ничего не должен платить государству.

Выкуп по кадастровой стоимости

Получить земельный участок в собственность можно только, если в договоре с арендодателем обозначена такая возможность. Это мероприятие производится в несколько этапов. В первую очередь арендатор подает в местный исполнительный орган соответствующе заявление. К нему прилагаются:

  • копия паспорта;
  • межевой план и кадастровый паспорт (как правило, эти документы муниципалитет передает гражданину при подписании договора об аренде. При их отсутствии необходимо произвести межевание участка и разработать кадастровый паспорт. Арендатор делает это за свой счет);
  • документы на строения (если таковые имеются);
  • договор аренды, заключенный с муниципалитетом;
  • выписки из ЕГРП и ЕГРН.

Рассмотрение заявления по закону занимает 10 дней. Однако на практике оно может затянуться на несколько месяцев. По его результатам уполномоченная комиссия выносит положительное или отрицательное решение.

В случае согласия с выкупом, арендатору предлагают заключить договор купли-продажи земельного участка. Сумма, которую он должен внести на счет муниципалитета, указывается в решении.

После оплаты стороны подписывают договор купли-продажи и передают его в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

По окончании регистрации, в Единый государственный реестр вносится соответствующая запись. Выписка из ЕГРП отныне будет являться для собственника правоустанавливающим документом, на основании которого он сможет совершить отчуждение участка.

Такая сделка для арендатора гораздо выгоднее, чем если бы он покупал землю у частного лица. Поскольку земля приобретается по кадастровой стоимости, а она как известно гораздо ниже рыночной. Даже с учетом расходов на межевание, арендатор «не останется в накладе».

Оформление купли-продажи

После получения реестровой выписки, арендатор, ставший собственником, может приступать к поиску покупателя.

Договор купли-продажи между продавцом и покупателем заключается в письменном виде, в присутствии нотариуса либо без такового. В этом смысле закон дает участникам полную свободу выбора.

Исключением являются случаи, когда продаваемый надел находится в долевой собственности нескольких человек, а также если одним из участников сделки является несовершеннолетний ребенок.

Хотя надо сказать, что такое положение вещей нехарактерно для выкупа земли из муниципальной собственности.

Для государственной регистрации перехода прав необходимы:

  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • технические и кадастровые документы на участок.

Если на момент выкупа земельного участка арендатор находился в зарегистрированном браке, к данному списку прилагается письменное, нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Что касается оплаты, то факт получения денег продавец должен подтвердить соответствующей распиской, даже несмотря на то, что деньги могут быть переведены в безналичном виде.

После регистрации перехода права собственности новым хозяином земельного надела становится его покупатель.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/sdelki-po-kuple-prodazhe/prodazha-arendovannogo-zemelnogo-uchastka

Продажа земельного участка в 2020 году без торгов

Купля продажа земельного участка находящегося в аренде
(материал обновлен 12 декабря 2019 года)

Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.

Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.

Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Например.

Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.

Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.

Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.

Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.

Дачные земли приравняли к садовым участкам.

Для справки.

С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.

Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.

После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.

Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

  • подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
  • подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

  • согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

  • отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

  • либо вы купите участок без торгов,
  • либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

Получить сейчас

К инструкции прилагаются готовые образцы документов.

Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

  • выкупать участок имеет право только арендатор;
  • срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
  • заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

  • крестьянские (фермерские) хозяйства,
  • сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.

Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.

Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.

Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.

Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.

Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.

Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.

Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.

Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.

Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.

Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.

До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.

Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.

Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10.

Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/prodazha-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.